Hartanah Jepun semakin hilang daya tarikannya.

Spekulasi bahawa Jepun akan menaikkan kadar faedah buat kali pertama dalam tempoh 17 tahun pada musim bunga ini menyebabkan pelaburan asing dalam hartanah domestik jatuh ke paras terendah dalam tempoh lima tahun.

Dasar kadar faedah negatif bakal berakhir.

Dana pelaburan asing telah menjual beberapa hartanah besar di Jepun sekitar suku terakhir tahun 2023. Firma Singapura Mapletree Investments menjual sebuah bangunan komersial di Osaka dengan harga 54 bilion yen kepada peruncit elektronik Edion. Firma pelaburan yang berpangkalan di AS Fortress menjual sebuah hotel peranginan di Okinawa kepada salah satu amanah pelaburan hartanahnya sendiri dengan harga kira-kira 40 bilion yen…

Menurut CBRE, syarikat pelaburan hartanah komersial dan perkhidmatan terbesar di dunia , pelaburan baharu oleh syarikat asing jatuh sebanyak 80% pada suku keempat 2023 berbanding tempoh yang sama pada tahun 2022. Dalam tempoh sembilan bulan pertama tahun 2023, jualan hartanah oleh pelabur asing meningkat lebih dua kali ganda berbanding tempoh yang sama tahun lepas, mencecah 1.05 trilion yen (US$7.1 bilion), manakala pembelian mereka menurun kira-kira 20% kepada 830 bilion yen.

Bagi keseluruhan tahun 2023, pelaburan asing dalam hartanah Jepun menurun kira-kira 30%, kepada 1 trilion yen (US$6.7 bilion), manakala jualan hartanah meningkat dua kali ganda kepada kira-kira 1.37 trilion yen, menandakan tahun penuh pertama jualan bersih sejak 2018.

Walaupun banyak hartanah dijual pada harga murah, banyak projek pembinaan di Jepun juga terhenti akibat kekurangan tenaga kerja. Foto: NIKKEI ASIA

Penjualan hartanah sebahagiannya disebabkan oleh kemungkinan pelarasan dasar monetari oleh Bank of Japan (BOJ). Gabenor BOJ, Kazuo Ueda baru-baru ini menegaskan kemungkinan BOJ menaikkan kadar faedah pada musim bunga ini. Menurut pakar, BOJ semakin hampir untuk memutuskan untuk menamatkan dasar kadar faedah negatifnya pada April 2024. Pelabur bimbang bahawa sebaik sahaja kadar faedah mula meningkat dengan mendadak, kos pinjaman akan meningkat dan mengurangkan pulangan pelaburan hartanah.

Menjual bangunan itu.

Pasaran hartanah luar negara yang lembap juga memainkan peranan dalam penjualan yang dinyatakan di atas. Kadar faedah yang lebih tinggi dan trend berterusan bekerja dari rumah telah menurunkan harga pejabat di AS dan Eropah. Sebahagiannya mengurangkan kerugian dengan menjual dan mengambil keuntungan awal ke atas hartanah di Jepun, di mana harga kekal agak tinggi berbanding pasaran lain.

Pelabur antarabangsa yang sama yang pernah memacu pasaran bangunan pejabat Jepun kini menjual buat kali pertama apabila harga sewa jatuh disebabkan oleh lebihan bekalan dan peningkatan kadar faedah bank. Penganalisis meramalkan bahawa pelabur asing akan terus menjual hartanah Jepun pada tahun 2024.

Sementara itu, dana aset GIC Singapura memulakan proses menjual pegangan majoriti dalam bangunan pencakar langit Shiodome di Tokyo pada musim panas ini, tetapi sejauh mana ia akan berjalan masih tidak jelas. Pulangan tahunan nominal GIC sepanjang lima tahun yang berakhir pada Mac 2023 adalah 3.7%, terendah sejak 2016. Ketika harga bangunan pejabat menjunam di AS dan Eropah, GIC menjual hartanah di Jepun, di mana harga lebih tinggi, untuk mengimbangi kerugian tersebut.

Menurut Persatuan Sekuriti Hartanah, bangunan pejabat merupakan teras kepada pasaran pelaburan hartanah Jepun, merangkumi kira-kira 40% daripada portfolio amanah pelaburan hartanah Jepun. Walaupun permintaan untuk jenis hartanah lain seperti hartanah kediaman dan hotel kekal kukuh, pasaran pejabat yang lemah menyebabkan kesukaran bagi sesetengah pelabur hartanah.

Jumlah transaksi untuk bangunan pejabat amat terjejas teruk, jatuh 40% kepada 1.08 trilion yen, paras terendah sejak 2012. Menurut Nikkei Asia, kadar kekosongan pejabat di Tokyo mencapai paras tertinggi dalam tempoh 11 tahun, walaupun harga sewa telah jatuh 30% berbanding empat tahun lalu.

Pelabur asing tertarik dengan hartanah Jepun sebahagian besarnya disebabkan oleh kos pinjaman yang rendah yang berpunca daripada dasar monetari Bank of Japan yang sangat longgar. Walau bagaimanapun, prospek kadar faedah yang lebih tinggi pada musim bunga ini membayangi pasaran. Menurut tinjauan oleh Mitsubishi UFJ Trust and Banking, sementara 89% pelabur asing mengatakan mereka optimis atau agak optimistik tentang hartanah Jepun pada tahun 2019, angka itu kini telah jatuh kepada 28%.

HANH CHI

Sumber: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html