Hartanah Jepun kehilangan daya tarikannya

Spekulasi bahawa Jepun akan menaikkan kadar faedah buat kali pertama dalam tempoh 17 tahun pada musim bunga ini menyebabkan pelaburan asing dalam hartanah domestik jatuh ke paras terendah dalam tempoh lima tahun.

Dasar kadar faedah negatif akan berakhir

Dana pelaburan asing telah menjual aset hartanah yang besar di Jepun pada suku terakhir 2023. Mapletree Investments Singapura menjual bangunan komersial di Osaka pada harga 54 bilion yen kepada peruncit elektronik Edion. Fortress Investment Group yang berpangkalan di AS menjual sebuah hotel peranginan di Okinawa kepada amanah pelaburan hartanah di bawah payungnya untuk kira-kira 40 bilion yen.

Menurut CBRE, syarikat pelaburan dan perkhidmatan hartanah komersil terbesar di dunia , pelaburan baharu oleh syarikat asing jatuh 80% pada suku keempat 2023 berbanding tempoh yang sama pada 2022. Dalam sembilan bulan pertama 2023, jualan hartanah oleh pelabur asing meningkat lebih dua kali ganda tahun ke tahun kepada 1.05 trilion yen ($7.1 bilion) manakala pembelian mereka jatuh kira-kira ¥ 8.05 bilion ($7.1 bilion), manakala pembelian mereka jatuh kira-kira ¥.

Untuk tahun penuh 2023, pelaburan asing dalam hartanah Jepun jatuh kira-kira 30% kepada 1 trilion yen ($6.7 bilion), manakala jualan hartanah meningkat dua kali ganda kepada kira-kira 1.37 trilion yen, menandakan tahun penuh pertama jualan bersih sejak 2018.

Walaupun banyak hartanah dijual, banyak projek pembinaan di Jepun juga tergendala kerana kekurangan pekerja. Foto: NIKKEI ASIA

Penjualan hartanah itu sebahagiannya disebabkan oleh keupayaan Bank of Japan (BOJ) untuk melaraskan dasar monetari. Gabenor BOJ Kazuo Ueda baru-baru ini mengukuhkan kemungkinan BOJ menaikkan kadar faedah pada musim bunga ini. Menurut pakar, BOJ semakin hampir dengan keputusan untuk menamatkan dasar kadar faedah negatifnya pada April 2024. Pelabur bimbang apabila kadar faedah mula meningkat dengan mendadak, kos pinjaman akan meningkat dan mengurangkan pulangan pelaburan hartanah.

Jualan bangunan

Pasaran hartanah luar negara yang lembap juga memainkan peranan dalam penjualan. Kadar faedah yang lebih tinggi dan trend yang stabil ke arah bekerja dari rumah telah mendorong harga pejabat turun di A.S. dan Eropah. Sesetengah pelabur telah mengurangkan kerugian mereka dengan menjual awal, mengambil keuntungan daripada aset di Jepun, di mana harga kekal tinggi berbanding dengan pasaran lain.

Pelabur antarabangsa yang pernah memacu pasaran pejabat Jepun kini adalah yang pertama menjual apabila sewa jatuh akibat lebihan bekalan dan kenaikan kadar faedah. Penganalisis meramalkan bahawa pelabur asing akan terus menjual hartanah Jepun menjelang 2024.

Dana kekayaan kedaulatan Singapura GIC memulakan proses menjual pegangan majoriti dalam bangunan pencakar langit Pusat Bandar Shiodome Tokyo pada musim panas ini, tetapi sejauh mana kejayaan itu masih belum jelas. Pulangan tahunan nominal GIC dalam tempoh lima tahun hingga Mac 2023 ialah 3.7%, terendah sejak 2016. Memandangkan harga pejabat jatuh di AS dan Eropah, GIC menjual hartanah di Jepun, di mana harga lebih tinggi, untuk mengimbangi kerugian tersebut.

Menurut Persatuan Sekuriti Hartanah, bangunan pejabat berada di tengah-tengah pasaran pelaburan hartanah Jepun, menyumbang kira-kira 40% daripada portfolio amanah pelaburan hartanah Jepun. Walaupun permintaan untuk jenis hartanah lain seperti kediaman dan hotel kekal kukuh, pasaran pejabat yang lemah menyukarkan sesetengah pelabur hartanah.

Jumlah urus niaga untuk bangunan pejabat terjejas teruk, jatuh 40% kepada 1.08 trilion yen, terendah sejak 2012. Menurut Nikkei Asia, kadar kekosongan pejabat di Tokyo mencecah paras tertinggi 11 tahun, walaupun harga sewa telah jatuh 30% daripada empat tahun lalu.

Pelabur asing telah tertarik kepada hartanah Jepun sebahagian besarnya kerana kos pinjaman yang rendah di bawah dasar monetari ultra longgar BOJ. Tetapi prospek kadar faedah yang lebih tinggi pada musim bunga ini memberi bayangan kepada pasaran. Pada 2019, 89% pelabur asing berkata mereka optimis atau agak optimis tentang hartanah Jepun, tetapi itu kini telah menurun kepada 28%, menurut tinjauan oleh Mitsubishi UFJ Trust and Banking.

KEBAHAGIAAN

Sumber: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html