Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar menjelaskan cadangan untuk meninggalkan kaedah lebihan bagi penilaian tanah

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan 3 kaedah untuk penilaian tanah

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mengatakan bahawa agensi ini baru sahaja menghantar surat rasmi kepada Kementerian Kehakiman untuk meminta penilaian terhadap Dekri yang meminda dan menambah beberapa pasal Dekrit No. 44/2014/ND-CP tentang harga tanah dan Dekri No. 10/2023/ND-CP tentang meminda dan menambah beberapa pasal Undang-Undang yang menjadi pedoman pelaksanaan Undang-Undang.

Terutama, dalam kandungan draf Dekri, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar (TNMT) mencadangkan untuk meminda dan menambah kaedah penilaian tanah ke arah mengawal selia 3 kaedah penilaian tanah, termasuk: kaedah perbandingan, kaedah pendapatan; kaedah pekali pelarasan harga tanah.

Oleh itu, berbanding Dekri No. 44/2014/ND-CP, draf Dekri telah mengurangkan 2 kaedah penilaian tanah. Secara khusus, ia menyepadukan kaedah potongan ke dalam kaedah perbandingan dan tidak menggunakan kaedah lebihan untuk menilai tanah.

Menjelaskan perkara ini, Laporan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar menyatakan kaedah lebihan adalah kaedah penilaian tanah dengan mengira jumlah andaian hasil pembangunan hartanah tersebut ditolak jumlah kos pembangunan yang diandaikan.

Sehubungan itu, pengiraan jumlah andaian hasil pembangunan hartanah mestilah berdasarkan: Harga pindahan, harga sewa, masa jualan, kadar jualan, trend dan turun naik harga pindahan, harga sewa masa hadapan, kadar penghunian... dan mesti mendiskaun aliran tunai kepada masa penilaian mengikut kadar faedah pinjaman bank; pengiraan jumlah anggaran kos pembangunan hartanah, selain berdasarkan norma dan harga unit yang dikeluarkan oleh agensi negeri yang berwibawa, juga bergantung kepada masa pembinaan, kadar pembinaan bagi setiap tahun, kos luar jangka, kos faedah pinjaman, keuntungan pelabur dengan mengambil kira faktor risiko, kos pengiklanan dan jualan...

Menurut Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, pengiraan faktor yang diandaikan di atas pada jumlah hasil pembangunan dan jumlah kos pembangunan adalah sangat rumit, keputusan penilaian tidak menentu, tidak tepat, dan mempunyai ralat besar (untuk plot tanah yang sama, hanya menukar satu penunjuk dalam faktor yang diandaikan akan mengubah keputusan penilaian), dan mudah dieksploitasi dan menimbulkan risiko bagi pekerja tempatan dan mereka yang menentukan harga tanah. Ini adalah punca utama kesukaran dan kelewatan dalam menentukan, menilai, dan membuat keputusan khusus pada masa lalu.

Sebaliknya, dalam perniagaan hartanah, tanah sentiasa wujud terlebih dahulu, dan harganya ditentukan sebelum proses mencipta hartanah, jadi adalah tidak wajar untuk mengandaikan untuk menganggarkan nilai hartanah pada masa hadapan dan kemudian menentukan harga tanah, menyebabkan harga tanah bergantung kepada kaedah perniagaan hartanah pelabur, tidak mencerminkan nilai pasaran sebenar tanah.

Mengikut semangat Resolusi 18-NQ/TW, kaedah penentuan harga tanah mesti memastikan pematuhan kepada prinsip pasaran. Oleh itu, draf Dekri tidak menggunakan kaedah lebihan untuk menentukan harga tanah untuk mengira kewajipan kewangan pengguna tanah dan pampasan apabila Negara menuntut semula tanah, yang selaras dengan dasar Parti.

Pengemukaan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar menyatakan bahawa, untuk mengatasi batasan apabila tidak menggunakan kaedah lebihan, draf Dekri telah meminda dan menambah kandungan kaedah perbandingan, di mana ia membimbing penilaian plot tanah dan kawasan tanah yang masih belum melabur dalam infrastruktur teknikal berdasarkan penggabungan teknik potongan untuk memotong dan menambah pelaburan pada masa yang sama, dan menambah kos infrastruktur yang sama. harga tanah, kaedah pekali pelarasan tahunan mesti digunakan untuk perbandingan dan pengesahan bagi memastikan ketepatan keputusan penilaian tanah.

"Kawal selia tiga kaedah penilaian tanah (perbandingan, pendapatan, pekali pelarasan harga tanah) telah memastikan liputan semua kes penilaian tanah yang melayani pengurusan tanah negeri," kata Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar.

Ramai pendapat bimbang tentang "sekatan" projek jika kaedah lebihan ditinggalkan untuk menilai tanah.

Ramai pendapat bimbang jika kaedah lebihan itu terbengkalai, ia mungkin menyukarkan projek untuk menilai tanah sehingga menyebabkan kesesakan.

Menurut Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh , baru-baru ini, sehingga 87% projek di bandar telah dinilai menggunakan kaedah lebihan.

"Kaedah lebihan ialah kaedah penilaian tanah yang saintifik dan diiktiraf di peringkat antarabangsa. Kami amat mengesyorkan agar Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar dan Kerajaan mengekalkan kaedah lebihan untuk penilaian tanah," cadangan Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh.

Wakil Persatuan Penilaian Vietnam berkata, kaedah lebihan itu sesuai untuk penilaian tanah bagi projek pelaburan pembangunan baharu. Kaedah penilaian lain tidak layak untuk permohonan. Jika terbengkalai, ia mungkin menyukarkan untuk menilai tanah untuk projek, menyebabkan kesesakan.

"Setiap kaedah adalah sesuai untuk jenis yang berbeza. Contohnya, kaedah perbandingan dan pendapatan digunakan untuk menentukan harga tanah untuk kegunaan semasa. Kaedah lebihan digunakan untuk menentukan harga tanah untuk kegunaan masa hadapan. Kaedah penentuan harga tanah semasa tidak boleh digunakan untuk masa hadapan. Di pasaran, tidak semua projek mempunyai aset yang sama untuk menggunakan kaedah perbandingan. Jika kaedah lebihan ditinggalkan, menentukan harga tanah untuk projek pembangunan adalah sangat sukar, "kata Nguyen Thoa, Pengerusi Vietnam, Nguyen. Persatuan.

Menurut laporan dari kawasan tempatan, bekalan projek perumahan baharu dalam tempoh 6 bulan pertama tahun ini terus menurun secara mendadak. Punca utama adalah kerana masalah undang-undang, termasuk penilaian tanah. Perusahaan percaya bahawa penghantaran Perdana Menteri untuk menghapuskan kesukaran dalam penilaian tanah adalah asas penting bagi Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar dan lokaliti untuk mengkaji dan menimbang semula sistem dokumen undang-undang berkaitan, terutamanya kaedah penilaian tanah, untuk mempunyai pelarasan segerak yang paling sesuai dengan pasaran.

Berdasarkan pendapat daripada perniagaan dan persatuan, Persekutuan Perdagangan dan Industri Vietnam (VCCI) turut berkongsi pandangan bahawa menghapuskan kaedah lebihan menyukarkan penilaian tanah.

VCCI menekankan bahawa kaedah perbandingan mempunyai had dari segi data perbandingan, kerana maklumat transaksi selalunya sukar untuk dipadankan dengan hartanah untuk dinilai; memerlukan banyak maklumat transaksi yang jelas dan tepat, sedangkan pada hakikatnya, harga transaksi di atas kertas dan harga transaksi sebenar selalunya tidak sama. Kaedah pekali pelarasan harga tanah juga mempunyai had yang sama, berdasarkan data perbandingan, juga menghadapi kekurangan dari segi maklumat dan data input.

VCCI juga percaya kaedah lebihan adalah salah satu kaedah penilaian hartanah yang diaplikasikan oleh organisasi penilaian profesional, terutamanya apabila menilai tanah yang berpotensi pembangunan. Ini bermakna nilai tanah telah dikira untuk mencapai penggunaan yang terbaik dan berkesan, mengikut prinsip pasaran. Penyingkiran kaedah lebihan dalam draf mungkin menyebabkan ketidakselarasan dalam dokumen undang-undang yang berkaitan dengan penilaian hartanah. Dengan matlamat pengurusan negeri, mengekalkan kaedah lebihan dalam kaedah penilaian tanah yang dicadangkan oleh VCCI, penyingkiran kaedah lebihan boleh menyebabkan kesukaran dalam proses pelaksanaan penilaian tanah.

Sumber