Anti-spekulasi, kawalan harga hartanah: Ketatkan pinjaman atau cukai?

VTV.vn - Cadangan untuk mengehadkan pinjaman untuk membeli rumah kedua atau lebih bagi mengawal harga dan mencegah spekulasi hartanah menimbulkan banyak perdebatan.

Cadangan untuk mengehadkan pinjaman kepada pembeli rumah kedua atau lebih

Cadangan untuk mengehadkan pemberian pinjaman kepada pembeli rumah kedua atau lebih mendapat perhatian terutamanya daripada pelabur jangka pendek. Cadangan ini adalah kandungan yang dinyatakan dalam draf Resolusi mengenai mekanisme mengawal dan mengekang harga hartanah yang dihantar oleh Kementerian Pembinaan kepada kementerian dan cawangan berkaitan untuk mendapatkan ulasan.

Secara khusus, Draf menggariskan tiga kandungan peraturan pasaran termasuk: Dasar pinjaman untuk pembeli rumah, pusat transaksi hartanah dan pembangunan perumahan komersial mampu milik. Mengenai polisi pinjaman untuk pembeli rumah, Kementerian Pembinaan mencadangkan Kerajaan mewajibkan institusi kredit mengenakan had pinjaman untuk pembelian rumah, kecuali untuk perumahan sosial.

Khususnya, bagi pembeli rumah kedua pula, dijangka hanya boleh meminjam sehingga 50% daripada nilai kontrak pembelian. Bagi pembeli rumah ketiga, jumlah pinjaman tidak akan melebihi 30%.

Seiring dengan cadangan penubuhan Pusat Urus Niaga Hartanah bagi menghebahkan urus niaga dan menggalakkan pembangunan rumah mampu milik, Kementerian Pembinaan berkata bahawa Resolusi itu bertujuan mewujudkan mekanisme undang-undang khusus untuk mengawal, mengawal dan menurunkan harga rumah secara beransur-ansur ke tahap yang sesuai untuk pendapatan majoriti rakyat, terutamanya golongan yang sesuai dan berpendapatan sederhana. Tumpuan adalah untuk mengawal selia pasaran hartanah secara terbuka dan telus, mengawal spekulasi dan manipulasi harga dengan ketat.

Cadangan untuk mengehadkan pemberian pinjaman kepada pembeli rumah kedua semakin mendapat tarikan, terutamanya dalam kalangan pelabur jangka pendek. Foto ilustrasi.

Banyak pendapat yang bercanggah

Mengikut pasaran, had maksimum pinjaman untuk membeli rumah bergantung kepada jenis produk hartanah dan peraturan setiap bank. Ramai pelabur projek perumahan komersial menggunakan dasar fleksibel, di mana pembeli hanya perlu membayar 10 - 30% terlebih dahulu. Selepas itu, bank akan mengeluarkan baki jumlah tersebut, bermakna pembeli boleh meminjam dari 70 - 90% daripada jumlah harga produk hartanah tersebut.

Dengan faedah yang begitu besar, cadangan untuk mengehadkan pinjaman untuk keluarga kedua dan lebih ramai menerima pendapat yang berbeza. Menurut perniagaan, jika digunakan, dasar ini akan mengehadkan pelabur jangka pendek - mereka yang mengambil kesempatan daripada program pinjaman bank untuk membeli hartanah untuk dagangan jangka pendek. Sebaliknya, terdapat juga pendapat bahawa dasar sekatan pinjaman boleh menjejaskan kumpulan orang yang perlu membeli hartanah atau melabur dalam jangka masa panjang.

Sebagai pelabur lama dalam pasaran hartanah, Encik Dinh Hoang Thang (wad Long Truong, Ho Chi Minh City) sedang melabur dalam pangsapuri untuk disewa, sekali gus meningkatkan pendapatan keluarganya.

Beliau berkata, cadangan untuk mengehadkan pinjaman untuk pembelian rumah kedua akan membantu menghalang pelabur jangka pendek, terutama spekulator. Jika dasar itu dilaksanakan, beliau juga akan mengimbangi semula pinjaman secara proaktif di bawah 50% daripada nilai hartanah untuk disesuaikan dengan portfolio pelaburannya.

"Apabila membuat keputusan, kami juga perlu mengira dan mempertimbangkan bagaimana ia akan mempengaruhi portfolio pelaburan kami. Dan jelas, peraturan ini akan mengurangkan bilangan orang dan motivasi untuk memiliki harta kedua atau ketiga, mengurangkan spekulasi. Dalam jangka panjang, saya fikir ini akan baik untuk masyarakat," komen Encik Thang.

Cadangan untuk mengehadkan pinjaman kepada pembeli rumah kedua atau lebih telah menerima pendapat yang bercampur-campur.

Pada masa ini, Cik Tran Thi Hong Hai (Wad Tan Phu, Ho Chi Minh City) sedang mencari produk hartanah yang sesuai untuk dilaburkan dalam masa terdekat. Ini adalah kali pertama dia memasuki pasaran. Selain simpanan, pinjaman juga cukup penting bagi golongan muda seperti beliau. Apabila dia mendengar tentang cadangan untuk mengetatkan kredit untuk pinjaman rumah kedua, dia bimbang kerana ia boleh mengurangkan akses kepada produk pelaburan.

“Pada pendapat saya, cadangan ini juga mengehadkan sumber dan sokongan, serta sedikit sebanyak mengehadkan barisan produk yang boleh saya cari, atau entah bagaimana membuatkan saya lebih teragak-agak untuk mencari pelaburan tambahan dalam portfolio hartanah,” kongsi Cik Hai.

Sesetengah perniagaan berkata bahawa pasaran hartanah sedang menuju ke arah pemulihan. Pembekalan produk kini tertumpu pada segmen pertengahan dan mewah, yang bertujuan untuk pelabur. Sementara itu, pasaran masih kurang dalam segmen perumahan kos rendah, memberi perkhidmatan kepada mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar. Perniagaan percaya bahawa jika pinjaman kredit untuk pembelian rumah dihadkan, ia boleh menjejaskan kecairan dalam pasaran.

Encik Tran Khanh Quang - Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama Pelaburan Hartanah Viet An Hoa berkata: "Pada masa ini, kami melihat bahawa dalam pasaran hartanah, lebih 60 - 70% adalah pelabur, manakala penduduk sebenar hanya 20 - 30%. Jika kita menerapkannya terlalu teliti, iaitu, menghadkan pinjaman untuk rumah kedua dan ketiga, maka dengan jelas pasaran akan mengetatkan pasaran."

Pendapat lain juga mengatakan bahawa cadangan mengetatkan kredit bagi mereka yang membeli rumah kedua atau lebih tidak jelas membezakan antara mereka yang membeli untuk kediaman sebenar dan mereka yang melabur untuk sewa jangka panjang. Malah, ada kes di mana ibu bapa meminjam wang untuk membeli rumah untuk anak mereka apabila mereka tidak mempunyai keadaan kewangan yang mencukupi. Oleh itu, jika sekatan kredit ini digunakan, ia mungkin menjejaskan keperluan sah kebanyakan keluarga hari ini.

Penyelesaian yang komprehensif untuk mengawal harga perumahan dengan cara yang mampan

Draf itu tidak melarang orang daripada memiliki rumah kedua atau ketiga. Di sini, draf itu hanya mengawal dasar kredit, bermakna Negara menggunakan alat peraturan aliran modal untuk mengawal spekulasi dan risiko kewangan. Pakar menilai bahawa ini adalah hala tuju selaras dengan peruntukan undang-undang dan amalan antarabangsa.

Dasar kredit berperingkat yang dicadangkan tidak menjejaskan kepentingan orang ramai tetapi bertujuan untuk mengurus risiko sistemik. Walau bagaimanapun, ini perlu seiring dengan penyelesaian yang lebih komprehensif untuk mengawal harga perumahan.

Data daripada unit penyelidikan telah menunjukkan bahawa kenaikan harga rumah baru-baru ini bukan disebabkan terutamanya oleh pelaburan tetapi disebabkan oleh kekurangan bekalan. Puncanya datang daripada masalah undang-undang, kos tanah yang tinggi dan kos pelaburan pembinaan. Oleh itu, pelabur akan memberi tumpuan kepada projek mewah untuk mencari keuntungan.

Sebagai contoh, di Ho Chi Minh City, menurut laporan Avison Young, bilangan projek pangsapuri baharu yang dilancarkan pada suku ketiga kebanyakannya adalah pangsapuri mewah dan mewah, dengan purata harga jualan 125 juta - 232 juta VND/m2. Harga ini telah meningkat sebanyak 5-8% berbanding suku sebelumnya.

Syarikat penyelidikan pasaran Savills Vietnam percaya bahawa daripada memilih alat kredit, dasar perlu memberi tumpuan kepada menyelesaikan masalah membuka sekatan bekalan perumahan.

Cik Gianh Huynh - Pengarah Jabatan Penyelidikan Savills Vietnam mencadangkan: "Kita harus memperbaharui proses kelulusan projek untuk mempercepatkan kemajuan projek baharu dalam pasaran. Projek yang tersekat harus diselesaikan dengan mekanisme khas. Nyahsekat masalah bekalan, mewujudkan bekalan yang pelbagai, terutamanya bekalan rumah kos rendah. Apabila bekalan mencukupi untuk memenuhi permintaan, pasaran akan mengawal harga sendiri."

Dengan cadangan Kementerian Pembinaan, unit penyelidikan percaya bahawa campur tangan dalam had kredit boleh menjejaskan kebebasan bank perdagangan. Kerana aktiviti pemberian pinjaman bergantung kepada proses penilaian risiko dan kriteria pemberian pinjaman setiap bank berdasarkan kemampuan pembayaran peminjam.

Selain itu, menentukan bilangan hartanah yang dimiliki oleh peminjam juga merupakan satu cabaran kerana ia memerlukan sambungan atau akses kepada sistem pangkalan data hartanah. Walaupun data ini masih dalam proses penyiapan dan akan mengambil masa yang lama untuk diaplikasikan secara praktikal.

Cukai yang lebih cekap?

Sambil menyatakan pandangannya mengenai penyelesaian untuk menguruskan pasaran hartanah, Encik David Jackson - Ketua Pengarah Avison Young Vietnam berkata bahawa kaedah percukaian akan lebih berkesan. Khususnya, mengenakan cukai pendapatan peribadi yang lebih tinggi ke atas hartanah kedua dan ketiga, atau cukai transaksi hartanah berdasarkan masa pegangan adalah penyelesaian yang lebih sesuai untuk mengehadkan penjualan semula, dengan itu mengurangkan insentif untuk spekulasi.

Bersetuju dengan Avison Young, Institut Sumber Asli dan Ekonomi Persekitaran Bandar Ho Chi Minh menilai bahawa draf itu perlu memisahkan pengurusan pasaran hartanah dan dasar kredit. Kerana industri perbankan sedang menuju ke arah menghapuskan ruang kredit dan mempunyai ruang pinjaman tanpa had. Oleh itu, jika mengenakan sekatan ke atas pinjaman untuk pembelian rumah kedua atau lebih, ia mungkin menjejaskan pengeluaran daripada bank.

Dr. Pham Viet Thuan - Pengarah Institut Sumber Asli dan Ekonomi Persekitaran Kota Ho Chi Minh mencadangkan: "Untuk mengehadkannya, saya fikir kita perlu menggunakan kadar cukai berdasarkan masa menyimpan rekod. Contohnya, jika seseorang membeli hartanah atau memenangi lelongan dalam tempoh 12 bulan, jika mereka menjualnya, kami akan mengutip 20% daripada harga jualan. Sebaliknya, kami akan memungut 20% daripada harga jualan melebihi 3 bulan. 60 bulan, kami akan kumpul 2% seperti sekarang."

Dapat dilihat bahawa mengehadkan spekulasi adalah langkah yang perlu, tetapi menggunakan alat kredit memerlukan peta jalan langkah demi langkah yang jelas. Pertama sekali, adalah perlu untuk melengkapkan pangkalan data transaksi hartanah untuk mengenal pasti dengan jelas siapa pelabur, spekulator dan pembeli rumah untuk kediaman sebenar. Dari situ, alat kredit akan berkesan, membantu pasaran berkembang dalam arah yang telus, jelas dan adil untuk semua peserta.

Baru-baru ini, Kementerian Pembinaan mencadangkan untuk mencipta kod hartanah dan menguruskannya pada sistem maklumat. Pada masa yang sama, ia memerlukan organisasi dan individu untuk menyediakan maklumat pemilikan rumah untuk penyepaduan ke dalam Sistem Maklumat Negara mulai 2026. Cadangan ini dinyatakan dalam draf Dekri mengenai pembinaan dan pengurusan pangkalan data mengenai perumahan dan pasaran hartanah.

Sehubungan itu, setiap projek hartanah akan diberikan kod unik secara automatik, memastikan pengenalan dan tiada perubahan sepanjang kitaran hayat data. Agensi khusus wilayah akan memulakan kod ini di kawasan tersebut pada masa projek itu diluluskan.

Kementerian Pembinaan berkata peraturan baharu itu membantu meningkatkan kualiti data yang dikumpul, sekali gus menjadikan maklumat telus, mengawal selia pasaran dan memenuhi keperluan sah masyarakat.

Sumber: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm