100 juta VND/m² pangsapuri, 'permainan' untuk siapa?

Laporan terkini Kementerian Pembinaan mengatakan bahawa dalam 9 bulan pertama tahun ini, harga jualan pangsapuri Di Hanoi dan Ho Chi Minh City, harga kekal tinggi dan cenderung meningkat berbanding tempoh yang sama tahun lalu.

Secara khususnya, purata harga jualan utama pangsapuri di Hanoi pada suku ketiga 2025 adalah daripada 70-80 juta VND/m², peningkatan sebanyak 5.6% berbanding suku pertama 2025 dan peningkatan sebanyak 33% berbanding tempoh yang sama pada 2024. Khususnya, beberapa projek pangsapuri mewah di Hanoi merekodkan harga jualan VND.30 juta sebanyak 15ND/30 juta.

Di Ho Chi Minh City, purata harga jualan utama pangsapuri dalam tempoh 9 bulan lalu ialah kira-kira 75 juta VND/m², tidak berubah dari suku pertama tahun ini tetapi meningkat 36% berbanding tempoh yang sama pada 2024. Sesetengah projek mewah mempunyai harga jualan daripada 150 juta VND/m² atau lebih.

Laporan terbaru Savills juga menunjukkan bahawa setiap meter persegi pangsapuri yang baru dilancarkan pada suku kedua di Hanoi mencapai purata VND91 juta/meter persegi. Harga ini dijangka tidak akan menurun, sekurang-kurangnya pada tahun ini, kerana kebanyakan projek yang sedia untuk dilancarkan pada baki tahun ini mempunyai jangkaan harga melebihi VND90 juta/meter persegi.

Laporan Kementerian Pembinaan juga menekankan bahawa harga hartanah meningkat secara berterusan setiap tahun tetapi tidak menggambarkan nilai sebenar, dan masih tinggi berbanding purata pendapatan kebanyakan orang.

Khususnya, menurut Kementerian Pembinaan, masih terdapat fenomena penimbunan, kenaikan harga, dan spekulasi. Ini meningkatkan tahap harga hartanah, menyebabkan ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan dan melebihi kemampuan kebanyakan orang.

Pelabur dan orang kaya adalah pelanggan utama segmen pangsapuri mewah. (Gambar ilustrasi: Minh Duc).

Sementara itu, menurut pakar hartanah, majoriti pembeli dalam segmen harga tinggi pasaran hari ini adalah pelabur yang mengharapkan potensi keuntungan yang tinggi. Sebaliknya, walaupun permintaan tinggi, keupayaan untuk mengakses perumahan untuk majoriti rakyat terutamanya golongan muda adalah sangat rendah berikutan harga rumah yang mahal.

Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Pembrokeran Harta Tanah, menganalisis: Berkenaan pembeli rumah, realiti menunjukkan bahawa hanya sekumpulan kecil pembeli kali pertama dan membeli dengan keperluan perumahan sebenar. Majoritinya adalah pelabur, ada yang membeli untuk tujuan "surfing" jangka pendek, ada yang membeli untuk menyimpan aset dalam konteks turun naik yang kukuh dalam saluran pelaburan lain.

Menurut tinjauan oleh syarikat penyelidikan pasaran DKRA Vietnam, sebenarnya, pembeli pelaburan menyumbang bahagian yang lebih besar daripada pembeli dengan keperluan perumahan sebenar, menyumbang 70-80% daripada jualan. Kebanyakan pelanggan ini sudah memiliki sekurang-kurangnya 2 hartanah, menggunakan wang terbiar dan bukannya meminjam. Mereka memberi tumpuan kepada keuntungan, status undang-undang yang jelas, kapasiti sewa dan kecairan.

Tinjauan oleh Syarikat Property Guru Vietnam menunjukkan bahawa sehingga 60% daripada urus niaga pasaran pangsapuri baru-baru ini tertumpu dalam kumpulan pelanggan pelaburan. Pelabur yang mempunyai toleransi risiko yang sedia ada bersedia menggunakan leverage kewangan untuk membeli dengan kepercayaan bahawa harga pangsapuri akan terus meningkat dalam masa terdekat.

Sebagai tambahan kepada kumpulan pelabur yang membeli untuk keuntungan, Cik Pham Thi Mien, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Harta Tanah Vietnam (VARS IRE) menunjukkan satu lagi kumpulan orang yang sanggup membeli pangsapuri pada harga 100 juta VND/m², iaitu mereka yang mempunyai potensi kewangan yang baik.

Cik Mien memetik bahawa walaupun harga jualan tinggi, pelabur masih menjual produk mereka. Secara khusus, kadar penyerapan bekalan baru masih mencapai 62%. Khususnya, kebanyakan pangsapuri "tertutup" adalah dalam segmen mewah dan mewah.

“ Projek yang baru dibuka telah harga tinggi tetapi masih diserap dengan baik kerana permintaan perumahan kumpulan orang yang mempunyai kapasiti kewangan yang baik - termasuk rakyat Vietnam dan warga asing - kekal tinggi. Selain itu, permintaan pelaburan juga meningkat apabila pelanggan memanfaatkan aliran tunai 'keutamaan' dengan jangkaan harga akan terus meningkat, " kata Cik Mien.

Pakar itu juga berkata bahawa kebanyakan urus niaga di pasaran utama datang daripada permintaan orang yang memiliki banyak hartanah.

Seorang wakil syarikat hartanah di Hanoi mendedahkan bahawa dengan projek di lokasi utama, berharga ratusan juta VND/m², majoriti pembeli adalah orang kaya dengan keperluan perumahan sebenar. Ini mungkin pelanggan dalam kumpulan umur 8X dan 9X yang mencari ruang kediaman dengan kemudahan penuh dan komuniti yang bertamadun.

" Projek dengan julat harga 100 - 150 juta VND/m² adalah yang paling mudah untuk dijual, manakala pangsapuri melebihi 200 juta VND/m² akan lebih selektif ," katanya.

Melabur di puncak adalah berisiko.

Encik Nguyen Quoc Hung, Naib Pengerusi dan Setiausaha Agung Persatuan Perbankan Vietnam, pernah memberi amaran bahawa pelabur yang "memegang" banyak pangsapuri berharga tinggi, menunggu harga naik dan kemudian menjual akan menghadapi banyak risiko, bermula dari 2025. Menurut Encik Hung, bank sendiri terus memberi pinjaman, pelabur terus membeli rumah, dan pembeli kemudiannya akan mengalami perbezaan harga dengan harga yang dijangkakan oleh pembeli lain. Tetapi apabila harga turun atau tidak boleh dijual lagi, pembeli akhir akan menanggung akibatnya.

Melabur dalam pangsapuri pada harga puncak boleh membawa banyak risiko. (Ilustrasi: Cong Hieu).

Encik Hung percaya bahawa pada masa akan datang, apabila Kerajaan melaksanakan projek "1 juta pangsapuri perumahan sosial", pasaran hartanah akan kembali kepada sifat sebenar.

Seiring dengan itu, modal lebih 145,000 bilion VND menunggu pelabur perumahan sosial juga akan mencadangkan arah yang baik untuk pasaran hartanah.

Encik Nguyen Quang Huy, Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan (Universiti Nguyen Trai), juga berkata bahawa pelaburan dalam pangsapuri bernilai ratusan juta dong akan menimbulkan risiko yang tinggi.

Secara khusus, ini adalah segmen dengan kecairan terhad, apabila pangkalan pelanggan kecil, ia akan menjadi sukar untuk dijual semula dengan cepat. Hasil sewa pangsapuri seratus juta/m² ini juga agak sederhana, dengan hasil hanya kira-kira 3-5%/tahun, jauh lebih rendah daripada saluran lain.

Sementara itu, pelaburan dalam pangsapuri ini mempunyai risiko tinggi pelarasan harga atau pertumbuhan rata. Jika harga jauh melebihi kemampuan dan nilai eksploitasi sebenar, pasaran mungkin menyaksikan kelembapan.

Akhirnya, menurut Encik Huy, meletakkan semua modal ke dalam apartmen mewah bermakna kehilangan peluang untuk mempelbagaikan pelaburan di kawasan lain.

Encik Pham Duc Toan, Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama Pelaburan dan Pembangunan Hartanah EZ, juga berkata bahawa pelabur hanya perlu membelanjakan wang untuk membeli pangsapuri murah pada masa ini.

Menurut Encik Toan, kira-kira 2-3 tahun yang lalu, pangsapuri jarang berada dalam portfolio pelaburan yang menarik kerana mentaliti bahawa ia adalah bahan habis pakai, kehilangan nilai dari semasa ke semasa. Tetapi apabila bekalan baharu di Hanoi beransur-ansur menjadi terhad, produk ini sekali lagi diminati oleh ramai pelabur dengan rasa yang selamat. Oleh kerana aliran tunai sewa bulanan digabungkan dengan kadar kenaikan harga, melabur dalam pangsapuri membawa keuntungan yang lebih baik daripada simpanan semasa.

Walau bagaimanapun, harga pangsapuri semasa sangat tinggi sehingga pembeli akan mudah "membeli di atas", yang membawa kepada risiko yang besar. Sebagai contoh, apartmen berharga 4 - 5 bilion VND tetapi kadar sewa hanya kira-kira 10 juta VND/bulan, manakala apartmen berharga 2 - 3 bilion VND, harga sewa juga setara. Oleh itu, menurut Encik Toan, pelabur hanya perlu melabur dalam produk dengan harga yang berpatutan.

Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah PropertyGuru Vietnam - juga percaya bahawa anda hanya perlu membeli atau melabur dalam produk yang murah dan berpatutan. Beliau juga menyatakan bahawa masa pembelian tidak sepenting menyediakan keadaan kewangan yang kukuh. Pembeli harus mempunyai sekurang-kurangnya 30-40% daripada nilai rumah dalam wang mereka sendiri. Ia adalah perlu untuk memastikan aliran tunai yang stabil dalam 3-5 tahun akan datang untuk mengelakkan tekanan kewangan semasa meminjam untuk membeli rumah.

Sumber: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html