Harga pangsapuri hanya meningkat, bukan menurun, harga sewa kekal 'tidak berubah', syarat untuk pemulihan tanah secara paksa

Bangunan pangsapuri masih menjadi "hot spot" pasaran, hampir 4,000 pangsapuri lama di Ho Chi Minh City akan dibaiki, kaedah pengiraan baharu cukai pendapatan peribadi apabila memindahkan hak guna tanah... adalah berita hartanah terkini.

Di pasaran Utara, pangsapuri merupakan segmen yang akan mendapat perhatian positif pada tahun 2024. (Foto: Linh An)

Pangsapuri - tempat tumpuan pasaran

Baru-baru ini, Batdongsan.com.vn menganjurkan acara "Tinjauan Pasaran Hartanah Vietnam 2024 dan Fokus Da Nang ".

Pada persidangan itu, Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn berkata bahawa pangsapuri adalah sejenis hartanah dengan tahap minat dan pertumbuhan harga yang agak stabil dalam pasaran.

Secara khusus, purata harga jualan pangsapuri pada tahun 2021 berkisar antara 34-37 juta VND/m2. Pada tahun 2022, harga jualan purata pangsapuri adalah antara 38-40 juta VND/m2. Pada tahun 2023, harga jualan purata pangsapuri adalah antara 39-42 juta VND/m2. Pada tahun 2024, harga jualan purata pangsapuri adalah antara 45-51 juta VND/m2.

Berbeza dengan aliran harga jualan yang terus meningkat, harga sewa pangsapuri hampir tidak berubah dengan ketara dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Pada 2021, purata harga sewa apartmen ialah 10 juta VND/bulan. Menjelang 2023 dan 2024, purata harga sewa pangsapuri meningkat kepada 12 juta VND/bulan.

Khususnya, di pasaran Utara, pangsapuri merupakan segmen yang akan mendapat perhatian positif pada 2024. Pasaran yang mempunyai minat tertinggi dalam apartmen termasuk Hanoi dan Hung Yen dengan kadar pertumbuhan 7% berbanding suku kedua 2024, diikuti oleh Hai Phong dengan kadar pertumbuhan 6%.

Di Hanoi, projek pangsapuri yang mendapat perhatian paling besar daripada pengguna pada suku ketiga 2024 ialah Hanoi Melody Residence dengan peningkatan minat sebanyak 88%, Heritage West Lake dengan peningkatan 87%, Sunshine Green Iconic dengan peningkatan sebanyak 76%, Sunshine Golden River dengan peningkatan sebanyak 74%, The Sapphire City sebanyak 8% - Vinhome.

Di Ho Chi Minh City, projek pangsapuri yang mendapat perhatian paling besar daripada pengguna pada suku ketiga 2024 ialah Lavida Plus dengan peningkatan minat sebanyak 258%, Celesta Rise dengan peningkatan minat sebanyak 198%, kawasan bandar Van Phuc City dengan peningkatan 57%, The Opera Residence dengan peningkatan 55%, Rumah Hijau Vin Thiem dengan peningkatan 55%, Rumah Hijau Thu Be Thiem dengan peningkatan 198%. peningkatan sebanyak 46%.

Berbanding tempoh yang sama tahun lalu, projek pangsapuri dengan kenaikan harga terbaik di pasaran Hanoi termasuk Times City dengan peningkatan sebanyak 39%, Goldmark City dengan peningkatan sebanyak 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam dengan peningkatan sebanyak 38%, Vinhomes D'Capital dengan peningkatan sebanyak 27%, Vinhomes Smart City dengan peningkatan sebanyak 26%. Di Ho Chi Minh City, projek pangsapuri dengan kenaikan harga terbaik di pasaran ialah Lavida Plus dengan peningkatan sebanyak 24%, The Era Town dengan peningkatan sebanyak 19%, Masteri Thao Dien dengan peningkatan sebanyak 18%, The Opera Residence dengan peningkatan sebanyak 13%, Empire City Thu Thiem dengan peningkatan sebanyak 13%.

Menurut En. Quoc Anh, pangsapuri mewah dan mewah secara beransur-ansur mengambil bahagian yang lebih besar daripada bekalan pangsapuri di bandar-bandar utama, khususnya di tiga pasaran utama negara: Hanoi, Ho Chi Minh City dan Da Nang. Terutamanya, pangsapuri mewah di Da Nang menunjukkan pertumbuhan yang baik dalam kedua-dua harga jualan dan tahap faedah, manakala pasaran di baki dua bandar utama, Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh, cenderung bergerak ke sisi.

Menurut data daripada Batdongsan.com.vn, harga pangsapuri mewah di Hanoi telah menurun daripada 136 juta VND/m2 pada suku kedua 2024 kepada 132 juta VND/m2 pada suku ketiga 2024. Dalam tempoh masa yang sama, harga jualan pangsapuri mewah di Ho Chi Minh City meningkat daripada 113 juta VND/1m2 juta kepada VND/1m2 juta

Harga pangsapuri mewah di Da Nang meningkat daripada 106 juta VND/m2 kepada 111 juta VND/m2. Da Nang juga merupakan pasaran dengan tahap minat tertinggi dalam pangsapuri mewah, daripada 240 mata kepada 260 mata.

Sementara itu, Ho Chi Minh City dan Hanoi mencatatkan penurunan dalam tahap faedah. Khususnya, tahap faedah untuk pangsapuri mewah di Hanoi menurun daripada 109 mata kepada 107 mata, dan pangsapuri mewah di Ho Chi Minh City menurun daripada 50 mata kepada 45 mata.

En. Quoc Anh berkata bahawa warga Hanoi lebih banyak mencari pangsapuri mewah dan memberi perhatian yang besar kepada kawasan Hung Yen, Da Nang dan Hai Phong . Dalam perkadaran minat dalam segmen pangsapuri mewah mengikut kawasan Hanoians, Hung Yen berada di atas dengan 44%, Da Nang di tempat kedua dengan 15%. Hai Phong berada di tempat ketiga dengan kadar carian 9%. Ini juga merupakan 3 kawasan yang mempunyai bilangan carian tertinggi untuk pangsapuri mewah di pasaran.

Menurut Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn, kemuncak segmen pangsapuri mewah ialah produk hartanah "berjenama". "Branded Residence" ialah projek hartanah mewah yang dibangunkan dengan kerjasama jenama terkenal. Projek-projek ini menyediakan perkhidmatan dan kemudahan mewah, dengan reka bentuk berkelas. Sebab utama apabila pengguna membuat keputusan untuk membeli hartanah berjenama termasuk: perkhidmatan dan kemudahan (34%), potensi keuntungan (25%), penyelenggaraan dan pengurusan bangunan (23%), pengiktirafan jenama (10%).

Hampir 4,000 pangsapuri lama di Bandaraya Ho Chi Minh akan dibaiki.

Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City baru sahaja mengeluarkan dokumen penugasan agensi untuk menyelesaikan kesulitan dan masalah dalam pembaikan pangsapuri dan harta bersama di bangunan pangsapuri yang diuruskan oleh Pusat Pengurusan Perumahan dan Penilaian Pembinaan, Jabatan Pembinaan.

Sebelum ini, pada penghujung Julai, Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh memperuntukkan 3,944 pangsapuri milik kerajaan kepada Jawatankuasa Rakyat daerah dan Thu Duc City supaya kawasan ini boleh meluluskan rancangan pengurusan dan penggunaan untuk tujuan penempatan semula.

Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City menghendaki daerah dan Thu Duc City melaporkan secara terperinci bilangan sebenar pangsapuri yang perlu dibaiki dan kemajuan serta rancangan penempatan semula. Berdasarkan pelan di atas, Pusat Pengurusan Perumahan dan Pemeriksaan Pembinaan akan membaiki pangsapuri dan kawasan umum di bangunan pangsapuri.

Hampir 4,000 pangsapuri yang diagihkan ke lokaliti dibahagikan kepada 3 kumpulan.

Khususnya, kumpulan 1 termasuk semua pangsapuri di bangunan pangsapuri harta awam yang masih kosong dan belum diatur untuk digunakan. Kumpulan 2 termasuk pangsapuri kosong yang belum diatur untuk digunakan, terletak di antara pangsapuri yang telah diatur untuk digunakan tetapi belum menubuhkan lembaga pengurusan pangsapuri.

Bagi pangsapuri dalam dua kumpulan di atas, Pusat Pemeriksaan Pengurusan Perumahan dan Pembinaan akan mempengerusikan pembaikan, memastikan kemajuan mengikut cadangan setempat.

Kumpulan 3 termasuk pangsapuri kosong, terletak di antara pangsapuri lain yang telah diatur untuk digunakan dan telah menubuhkan lembaga pengurusan pangsapuri.

Bagi kumpulan ini, Pusat Pemeriksaan Pengurusan Perumahan dan Pembinaan ditugaskan untuk membaiki pangsapuri, dan menyelaras dengan lembaga pengurusan untuk melaporkan kepada Jabatan Pembinaan rancangan untuk membaiki harta bersama bangunan pangsapuri.

Cara baru mengira cukai pendapatan peribadi apabila memindahkan hak guna tanah

Mengikut peraturan terdahulu, pendapatan bercukai daripada pemindahan hak guna tanah ditentukan sebagai harga pindahan setiap kali. Tetapi dengan peraturan baru dalam Undang-undang Tanah 2024, kaedah pengiraan telah berubah.

Ini adalah kandungan ketara Undang-undang Tanah 2024 apabila meminda peraturan mengenai pendapatan tertakluk kepada cukai pendapatan peribadi (disingkat PIT) daripada aktiviti pemindahan hartanah.

Sebelum ini, pendapatan boleh cukai daripada pemindahan harta tanah dikawal selia dalam Klausa 1, Perkara 14 Undang-undang 2007 mengenai Cukai Pendapatan Peribadi (dipinda dan ditambah dengan Undang-undang No. 71/2014/QH13), yang menetapkan bahawa pendapatan boleh cukai daripada pemindahan harta tanah ditentukan sebagai harga pindahan setiap kali.

Bagaimanapun, peraturan di atas telah dipinda dan ditambah dengan Perkara 247 Undang-undang Tanah 2024, berkuat kuasa mulai 1 Ogos.

Sehubungan itu, pendapatan bercukai daripada pemindahan hartanah ditentukan sebagai harga pindahan setiap kali; dalam kes pemindahan hak guna tanah, pendapatan boleh cukai dikira mengikut harga tanah dalam jadual harga tanah.

Oleh itu, Undang-undang Tanah 2024 telah menambah peraturan mengenai penentuan pendapatan bercukai dalam hal pemindahan hak guna tanah. Secara khususnya, mulai 1 Ogos, pendapatan bercukai daripada pemindahan hak guna tanah ditentukan mengikut harga tanah dalam jadual harga tanah.

Sementara itu, pendapatan bercukai daripada pindahan hartanah lain (bukan hak guna tanah) masih ditentukan berdasarkan harga pindahan setiap kali.

Mengikut Undang-undang Tanah 2024, mulai 2026, senarai harga tanah akan dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah sekali setahun untuk kekal dekat dengan pasaran, bukannya setiap 5 tahun mengikut peraturan lama.

Pada masa ini, di banyak kawasan, senarai harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2013 terus diguna pakai sehingga 31 Disember 2025.

Sementara itu, di Bandaraya Ho Chi Minh, pada penghujung Oktober, selepas hampir 3 bulan menerima ulasan, penjelasan dan pelarasan yang sewajarnya, Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya secara rasminya mengeluarkan keputusan untuk melaraskan senarai harga tanah 2020. Senarai harga tanah ini akan digunakan mulai 31 Oktober 2024 hingga 31 Disember 2025.

Dalam senarai harga yang baru dikeluarkan, harga tanah pertanian diselaraskan dengan mendarabkan harga tanah dalam senarai harga 2020 dengan pekali pelarasan (koefisien K) yang sepadan dengan setiap kawasan dan lokasi. Berbanding harga lama, harga tanah pertanian yang diselaraskan telah meningkat sedikit.

Bagi tanah kediaman, jika harga tanah 2020 selepas didarab dengan pekali K hanya 30% daripada harga pasaran, senarai harga tanah yang diselaraskan adalah kira-kira 50% daripada harga pasaran.

Harga tanah kediaman tertinggi di Bandar Ho Chi Minh adalah milik plot tanah di tiga laluan: Nguyen Hue, Dong Khoi dan Le Loi, Daerah 1, pada 687.2 juta VND/m2. Berbanding dengan harga tanah pada tahun 2020 didarab dengan pekali (567 juta VND/m2), harga tanah kediaman larasan di laluan di atas meningkat sebanyak 120.2 juta VND/m2, bersamaan 21%.

Bagaimanapun, angka ini telah menurun dengan ketara berbanding draf yang dikeluarkan untuk ulasan pada penghujung Julai, apabila harga tanah yang dicadangkan di tiga laluan di atas ialah 810 juta VND/m2.

Harga tanah terendah di bandar ini adalah di kawasan perumahan Thieng Lieng, daerah Can Gio pada 2.3 juta VND/m2. Dalam senarai harga 2020, apabila didarab dengan pekali K, harga tanah di kawasan ini hanya 170,000 VND/m2. Selepas pelarasan, harga tanah telah meningkat 13.5 kali ganda.

Syarat untuk mendapatkan semula tanah wajib

Apakah syarat untuk pelaksanaan wajib keputusan pemulihan tanah?

Fasal 2, Perkara 89 Undang-undang Tanah 2024 (berkuat kuasa mulai Ogos 2024) menetapkan bahawa penguatkuasaan keputusan pemulihan tanah dilakukan apabila syarat berikut dipenuhi:

a) Keputusan pemulihan tanah telah berkuat kuasa tetapi orang yang tanahnya diperoleh semula tidak mematuhi keputusan perolehan semula tanah selepas Jawatankuasa Rakyat peringkat komune, Jawatankuasa Front Tanah Air Vietnam peringkat komune di mana tanah itu dipulihkan dan agensi pengurusan tanah yang kompeten atau unit atau organisasi yang melaksanakan tugas pampasan, sokongan dan penempatan semula telah digerakkan dan dipujuk;

b) Keputusan untuk menguatkuasakan keputusan mendapatkan semula tanah telah disiarkan secara terbuka di ibu pejabat Jawatankuasa Rakyat di peringkat komune, di tempat kediaman bersama kawasan perumahan di mana tanah itu diperoleh semula;

c) Keputusan untuk menguatkuasakan keputusan pemulihan tanah telah berkuat kuasa;

d) Orang yang tertakluk kepada penguatkuasaan telah menerima keputusan penguatkuasaan keputusan pemulihan tanah yang berkesan.

Sekiranya orang yang tertakluk kepada penguatkuasaan enggan menerima keputusan penguatkuasaan atau tidak hadir semasa keputusan penguatkuasaan disampaikan, Jawatankuasa Rakyat di peringkat komune hendaklah membuat rekod.

Oleh itu, penguatkuasaan keputusan pemulihan tanah hanya boleh dijalankan apabila semua syarat yang ditetapkan di atas dipenuhi.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html