Harga pangsapuri Hanoi terus 'panas', daerah Thanh Oai membayar deposit untuk lelongan tanah, pembeli berwaspada untuk mengelakkan risiko

Harga pangsapuri Hanoi terus meningkat, demam tanah terutamanya helah spekulator mengaut keuntungan, 7 kes pertukaran tujuan guna tanah tanpa kebenaran... adalah berita hartanah terkini.

Walaupun kebanyakan segmen dan jenis hartanah lain mengalami penurunan minat pada Mei 2024, pangsapuri Hanoi merupakan satu-satunya segmen yang berkembang dengan kadar faedah 9%. (Foto: Linh An)

Harga pangsapuri Hanoi terus meningkat

Data besar Batdongsan.com.vn menunjukkan bahawa selepas tiga bulan berturut-turut pertumbuhan panas pada separuh pertama 2024, menjelang April 2024, pangsapuri Hanoi mula perlahan. Khususnya, pada April 2024, tahap minat dan bilangan penyenaraian untuk pangsapuri Hanoi masing-masing menurun sebanyak 30% dan 2%. Walau bagaimanapun, penurunan hanya berlaku pada bulan April, mulai Mei dan seterusnya, pangsapuri Hanoi secara beransur-ansur memperoleh semula "bentuk" mereka.

Walaupun kebanyakan segmen dan jenis hartanah lain mengalami penurunan minat pada Mei 2024, pangsapuri Hanoi merupakan satu-satunya segmen yang berkembang dengan kadar faedah 9%. Berbanding Mei, kadar faedah kekal pada Jun 2024.

Malah, selepas lebih sebulan bertakung, dari penghujung Mei 2024 hingga kini, harga pangsapuri terus menetapkan tahap baharu. Ini bermakna harga pangsapuri di Hanoi terus meningkat.

Sebagai contoh, menurut tinjauan oleh Batdongsan.com.vn, di projek Vinhomes Smart City, pangsapuri 1 bilik tidur + 1, bergantung pada bangunan, lokasi dan arah balkoni, pada akhir April dan awal Mei 2024 mempunyai harga jualan 2.4-2.6 bilion VND/apartmen, tetapi pada masa ini, harga yang diminta untuk apartmen VND/2.2.a ini ialah 8.2 bilion pangsapuri jenis ini. Begitu juga, pangsapuri studio berharga 1.8-1.9 bilion VND, peningkatan purata 150-200 juta VND bagi setiap pangsapuri berbanding Jun 2024. Pangsapuri 2 bilik tidur, 2 bilik air atau 3 bilik tidur, 2 bilik mandi di projek ini juga meningkat sebanyak 200-250 juta VND sebelum ini berbanding kira-kira 250 juta VND.

Projek Gemek juga meningkat daripada 2.7-2.8 bilion VND untuk pangsapuri 2 bilik tidur, 2 bilik air kepada 2.750-2.9 bilion VND/apartmen. Khususnya, terdapat pangsapuri 2 bilik tidur, 2 bilik air dalam projek ini, pemilik menawarkan harga melebihi 3 bilion VND/apartmen.

Pangsapuri Nam Trung Yen, kebanyakannya pangsapuri lama, dengan 2 bilik tidur, juga meningkat harga daripada 2.8-3 bilion VND/apartmen kepada 3.1-3.4 bilion VND/apartmen. Pangsapuri 2 bilik tidur, 2 bilik mandi di projek Handiresco juga meningkat daripada 4-4.2 bilion VND/apartmen pada Mei kepada 4.3-4.5 bilion VND/apartmen.

Peningkatan purata 250-300 juta VND/apartmen juga berlaku dengan projek di Le Van Luong Street seperti Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace atau pangsapuri yang terletak di Trung Hoa - Nhan Chinh Street.

Mengapa daerah Thanh Oai, Hanoi tiba-tiba menghentikan lelongan tanah?

Daerah Thanh Oai (Hanoi) menghentikan lelongan hak guna tanah untuk 57 bidang tanah di kawasan Dam, kampung Muc Xa, komune Cao Duong, dan mengembalikan wang untuk membeli dokumen dan deposit daripada pelanggan, dengan alasan keperluan untuk menentukan semula harga permulaan.

Syarikat Lelong Saham Bersama Truong Son, penganjur lelongan tanah daerah Thanh Oai yang pertama untuk 57 bidang tanah di komune Cao Duong pada 17 Ogos, tiba-tiba mengumumkan untuk menghentikan penganjuran lelongan dan mengembalikan wang untuk membeli dokumen dan deposit kepada pelanggan.

Syarikat di atas berkata bahawa unit itu menerima notis daripada Pusat Pembangunan Dana Tanah Daerah Thanh Oai dengan kandungan "Berhenti menganjurkan lelongan pertama hak guna tanah untuk 57 bidang tanah di kawasan Empangan, kampung Muc Xa, komune Cao Duong, daerah Thanh Oai, Hanoi".

Alasannya ialah Jawatankuasa Rakyat Daerah Thanh Oai menetapkan semula harga permulaan untuk melelong hak guna tanah bagi 114 bidang tanah di komune Cao Duong mengikut keputusan Jawatankuasa Rakyat Hanoi.

Sebelum ini, menurut pengumuman itu, 57 bidang tanah di kawasan dusun Muc Xa, komune Cao Duong mempunyai keluasan antara 74.63-134.69 meter persegi, harga bermula 8.097 juta VND/meter persegi.

Dengan harga permulaan di atas (tidak termasuk cukai, yuran dan caj), deposit untuk plot tanah adalah antara hampir 121-218 juta VND.

Adalah diketahui bahawa pada bulan Ogos, daerah Thanh Oai tidak akan menganjurkan sebarang lelongan tanah lain.

Sebelum ini, pada 10 Ogos, daerah Thanh Oai telah menganjurkan lelongan 68 lot tanah di kawasan Ngo Ba, kampung Thanh Than, komune Thanh Cao. Lelongan ini menimbulkan kekecohan di kalangan pelabur hartanah dan orang ramai apabila harga kemenangan adalah 7-8 kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan. Daripada harga permulaan 8.6-12.5 juta VND/m2, harga kemenangan tertinggi melebihi 100 juta VND/m2.

Ramai orang percaya bahawa sebab lelongan ini menarik begitu ramai pelabur adalah kerana harga permulaan yang rendah. Dengan harga permulaan sedemikian, pelabur hanya perlu mendepositkan 20%, bersamaan dengan kira-kira 200 juta VND.

Risiko pembeli

Baru-baru ini, pasaran hartanah menyaksikan kenaikan harga yang mendadak terutama dalam segmen pangsapuri, diikuti projek hartanah dan plot tanah di lokaliti. Walau bagaimanapun, dengan peningkatan 6-8 kali ganda kerana hasil lelongan di daerah Thanh Oai baru-baru ini, ia dianggap terlalu panas, malah tidak normal dari segi harga kemenangan dan bilangan peserta.

Rekod sebenar dan di laman web Batdongsan.com.vn menunjukkan bahawa harga tanah kediaman di beberapa kampung di komune Thanh Cao, daerah Thanh Oai, harga tanah untuk dijual pada suku kedua 2024 hanya sekitar 27 - 30 juta VND/m2. Harga ini telah meningkat kira-kira 80%, daripada kira-kira 15 juta VND/m2 pada 2020 kepada hampir 30 juta VND/m2 pada 2024. Oleh itu, bidaan yang menang pada 10 Ogos ialah 2.3 - 3.7 kali lebih tinggi daripada harga jualan biasa semasa.

Atau melalui tinjauan harga tanah baru-baru ini di beberapa daerah pinggir bandar Hanoi, walaupun harga tanah telah meningkat, terutamanya di kawasan yang bersiap sedia untuk menjadi daerah atau lokasi yang mempunyai kelebihan dalam pembangunan infrastruktur, tidak ada peningkatan yang tidak realistik seperti fenomena lelongan tanah di Thanh Oai.

Sebagai contoh, lelongan tanah pada penghujung bulan Jun di daerah Me Linh, keputusan bidaan yang menang tidak berubah secara mendadak dengan harga kemenangan antara 20 - 40 juta VND/m2, manakala daerah Me Linh masih mempunyai ruang untuk pembangunan dengan sistem infrastruktur dari jambatan ke Jalan Lingkaran 4, Jalan Lingkaran 3, 5... Begitu juga, di daerah Thach That, harga tanah Binh hanya meningkat beberapa VND juta baru-baru ini mengikut lokasi yang indah. walaupun terdapat banyak maklumat berguna yang mempengaruhi pasaran hartanah...

Daripada realiti di atas, ramai pakar percaya bahawa demam tanah baru-baru ini adalah tipu daya spekulator dan broker yang mengaut keuntungan. Ramai kumpulan orang yang sebelum ini mengutip tanah akan menggunakan lelongan di kawasan itu untuk menaikkan harga dan mewujudkan kawasan yang lebih tinggi. Jika lot yang dilelong tidak boleh dijual, mereka akan kehilangan wang deposit mereka, dan mengikut peraturan, peserta lelong perlu membayar deposit bersamaan 20% daripada jumlah nilai plot tanah atau keluasan tanah yang dikira pada harga permulaan.

Menurut data dalam talian daripada Batdongsan.com.vn, dalam tempoh 6 bulan pertama 2024, pasaran hartanah di Hanoi merekodkan turun naik yang kukuh dalam tahap faedah. Lazimnya, segmen tanah dan tanah kediaman sedang menuju ke arah pemulihan selepas mencapai titik terendah pada 2023 dengan bilangan carian meningkat sebanyak 118% berbanding tempoh yang sama tahun lepas; rumah persendirian, rumah bandar dan vila masing-masing meningkat sebanyak 33%, 27% dan 9%. Di daerah pinggir bandar, Dong Anh mempunyai peningkatan paling kukuh dalam tahap faedah sebanyak 104%, Quoc Oai meningkat sebanyak 101%, Gia Lam 95%, Hoai Duc 79%, Thach That 48%...

Menjelaskan demikian, pakar berkata, ia mungkin disebabkan kebimbangan harga hartanah akan meningkat selepas Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023, dan Undang-undang Perumahan 2023 berkuat kuasa secara rasmi. Sebaliknya, maklumat bahawa Hanoi berusaha untuk mempunyai 5 daerah baharu menjelang 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri dan Dan Phuong) juga menjadikan tanah di kawasan ini menarik perhatian ramai pelabur.

Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn, meramalkan bahawa mulai suku kedua 2025 dan seterusnya, plot tanah akan mula memasuki aliran utama pemulihan; manakala "ombak" semasa hanya setempat di beberapa kawasan. Oleh itu, pelabur harus meneliti pasaran dengan teliti dan mempelajari tentang turun naik harga melalui sumber maklumat yang objektif.

Juga daripada situasi harga hartanah yang dinaikkan terlalu tinggi berbanding nilai sebenar, sesetengah pakar percaya bahawa tindakan memanipulasi pasaran hartanah untuk mencipta harga maya adalah sangat berbahaya, secara langsung menjejaskan pembeli, tidak berbeza dengan memanipulasi pasaran saham. Ini menjadikan pasaran hartanah tidak mempunyai ketelusan dan ketidakstabilan, manakala Negara tidak mempunyai sekatan yang kuat.

Orang ramai menjangkakan bahawa harga hartanah akan menurun ke tahap yang sesuai apabila dasar pengurusan dan peraturan undang-undang baharu berkuat kuasa tidak lama lagi. Ini adalah penyelesaian kepada mereka yang benar-benar perlu berpeluang memiliki rumah tidak lama lagi, sebagai matlamat Kerajaan .

Dalam kes menukar tujuan guna tanah, kebenaran tidak diperlukan.

Undang-undang Tanah 2024 menetapkan banyak lagi kes penukaran guna tanah tanpa kebenaran mulai 1 Ogos 2024.

7 kes pertukaran tujuan guna tanah tidak memerlukan kebenaran

Mengikut peruntukan Fasal 3, Perkara 121 Undang-undang Tanah 2024, jika ia tidak termasuk di bawah 7 kes berikut di bawah Fasal 1, Perkara 121 Undang-undang Tanah 2024, tidak perlu meminta kebenaran untuk menukar tujuan penggunaan daripada pihak berkuasa yang berwibawa.

Secara khusus, kes tersebut ialah: Menukar tanah penanaman padi, tanah hutan guna khas, tanah hutan perlindungan, tanah hutan pengeluaran kepada jenis tanah lain dalam kumpulan tanah pertanian ; Menukar tanah pertanian kepada tanah bukan pertanian; Menukar jenis tanah lain kepada tanah ternakan pekat apabila melaksanakan projek ternakan pekat berskala besar.

Menukarkan tanah bukan pertanian yang diperuntukkan oleh Negara tanpa bayaran guna tanah kepada jenis tanah bukan pertanian lain yang diperuntukkan oleh Negara dengan bayaran guna tanah atau pajakan tanah; Menukarkan tanah bukan pertanian yang bukan tanah kediaman kepada tanah kediaman.

Menukar tanah untuk pembinaan kerja-kerja awam, tanah yang digunakan untuk tujuan awam dengan tujuan perniagaan kepada tanah pengeluaran bukan pertanian dan perniagaan; Menukar tanah pengeluaran bukan pertanian dan perniagaan yang bukan tanah komersial atau perkhidmatan kepada tanah komersial atau perkhidmatan.

Penukaran guna tanah mesti mematuhi perancangan.

Pertukaran tujuan guna tanah hendaklah tetap mematuhi perancangan dan mendapat kelulusan pihak berkuasa yang berwenang, ini jelas termaktub dalam Perkara 116 Undang-undang Tanah 2024.

Sehubungan itu, Jawatankuasa Rakyat daerah di mana tanah itu terletak adalah pihak berkuasa yang berwibawa untuk meluluskan penukaran tujuan guna tanah.

Kawasan penukaran guna tanah pada tahun 2024

Pada masa ini, Undang-undang Tanah 2024 tidak mempunyai dokumen yang menetapkan had dan keluasan maksimum untuk penukaran tujuan guna tanah.

Had guna tanah bergantung kepada keperluan orang yang ingin menukar tujuan guna tanah. Bagaimanapun, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar akan meneliti dokumen, keperluan untuk menukar tujuan guna tanah, mengesahkan medan dan merancang untuk melihat sama ada had itu boleh diubah sepenuhnya.

Rancangan guna tanah peringkat daerah tahunan ditetapkan oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864