Adakah ia satu tawaran atau sekadar helah pemasaran?

Kebenaran di sebalik taktik menjual pangsapuri dengan kerugian.

Dalam satu projek yang dianggap "mewah" di daerah Hai Ba Trung, sesetengah pemilik rumah menjual pangsapuri mereka dengan kerugian antara 300 juta hingga 800 juta VND. Contohnya, sebuah pangsapuri 3 bilik tidur seluas 100m2 yang lengkap perabot dalam projek ini, yang berharga lebih 5 bilion VND pada awal tahun 2022, kini ditawarkan dengan kerugian sebanyak 500 juta VND, menjadikan harganya turun kepada 4.5 bilion VND, iaitu harga kira-kira lebih 45 juta VND/m2.

Dalam projek ini juga, sebuah apartmen 1 bilik tidur dengan keluasan 48m2, yang sebelum ini berharga 3 bilion VND, kini ditawarkan oleh pemiliknya pada harga diskaun antara 2.5 - 2.7 bilion VND.

Ramai pemilik rumah menerima kerugian sehingga 300-400 juta VND setiap hartanah, dan ada juga yang mengambil risiko besar dengan mengurangkan kerugian sehingga 800 juta VND. (Foto: Hartanah)

Bercakap dengan seorang wartawan dari Surat Khabar untuk Wartawan dan Pendapat Awam, Encik Do Kien Hung, pengarah broker hartanah di daerah Thanh Xuan, berkongsi: Sejak tahun 2020, fenomena "menjual dengan kerugian" di pangsapuri telah terus muncul. Terdapat beberapa kes sebenar "menjual dengan kerugian," tetapi kebanyakannya hanyalah helah yang digunakan oleh broker hartanah.

Encik Hung berkongsi bahawa, dalam konteks bekalan pangsapuri yang semakin berkurangan selama ini, terutamanya pangsapuri mampu milik berharga di bawah 25 juta VND/m2 yang hampir lenyap di Hanoi , tidak timbul persoalan untuk menjual pangsapuri dengan kerugian.

"Kebanyakan pangsapuri di Hanoi berharga di bawah 35 juta VND/m2 mengalami kenaikan harga di pasaran utama dan sekunder," kata Encik Hung.

Contohnya, dalam pasaran utama, satu projek pembangunan bandar di daerah Nam Tu Liem, yang mempunyai harga pangsapuri antara 41-42 juta VND/m2 Jun lalu, kini telah meningkat kepada 45-47 juta VND/m2, bergantung pada lokasi.

Atau, satu lagi projek pembangunan bandar di Gia Lam, yang mempunyai harga jualan antara 30-32 juta VND/m2 pada Jun 2022, kini mempunyai harga baharu yang disenaraikan oleh pemaju pada lebih 35 juta VND/m2.

Sementara itu, dalam pasaran sekunder, satu projek yang siap pada tahun 2020, terletak betul-betul di Jalan Quang Trung (Daerah Ha Dong), yang pada mulanya dijual dengan harga sekitar 26-29 juta VND/m2 bergantung pada lokasi, kini ditawarkan untuk dijual oleh pemilik rumah pada harga lebih 40 juta VND/m2. Oleh itu, dalam masa hanya 3 tahun, nilai projek ini telah meningkat hampir 40%.

"Oleh itu, dalam konteks kekurangan bekalan yang teruk semasa, harga pangsapuri berkemungkinan akan meningkat dengan mudah, tetapi sukar untuk menurun," kata Encik Hung.

Menurut laporan Suku Pertama Batdongsan.com.vn tahun ini, 43% daripada mereka yang benar-benar memerlukan untuk membeli rumah masih menunggu harga hartanah jatuh.

Walau bagaimanapun, Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Pengarah Besar Batdongsan.com.vn, percaya bahawa harga pangsapuri tidak mungkin jatuh dengan ketara dalam masa terdekat kerana jenis perumahan yang memenuhi keperluan hidup sebenar kekal menjadi tumpuan utama dalam pasaran hartanah.

Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, percaya bahawa harga perumahan di Hanoi sedang menurun dengan mendadak, tetapi sebenarnya ini bukanlah kesnya. Tambahan pula, harga perumahan semasa sudah jauh lebih tinggi berbanding ketika pemaju mula-mula memulakan projek mereka, jadi diskaun yang tinggi dilihat sebagai strategi perniagaan oleh pemaju.

"Tahun ini, segmen pangsapuri dalam pasaran Hanoi akan mendapat lebih banyak perhatian berbanding hartanah rendah, disebabkan oleh harga hartanah rendah yang tinggi," kata Encik Dinh.

Tambahan pula, menurut Encik Dinh dan ramai pakar lain, krisis bekalan di pasaran tidak dapat diselesaikan dalam jangka pendek, dan mengikut prinsip pasaran, apabila permintaan tinggi tetapi produk menjadi semakin terhad, harga secara semula jadi akan meningkat, bukan menurun.

Terdapat kes di mana kerugian sebenar dikurangkan.

Seperti yang dikongsikan oleh Encik Hung, terdapat beberapa kes sebenar penjualan dengan kerugian, tetapi ia jarang berlaku. Contohnya, pemilik rumah yang mengalami kerugian perniagaan dan sangat memerlukan wang mungkin menerima penjualan dengan kerugian untuk mendapatkan semula modal mereka.

"Disebabkan keadaan ekonomi yang sukar, terdapat banyak kes di mana usahawan terpaksa menjual rumah dan kereta mereka untuk memastikan syarikat mereka terus beroperasi. Kes sebegini memang berlaku, tetapi ia tidak biasa. Kebanyakan pemilik rumah akan menjual kepada kenalan pada harga yang berpatutan," kata Encik Hung.

Terdapat beberapa kes sebenar "pengurangan kerugian", tetapi kebanyakannya hanyalah helah broker hartanah. (Foto: MD)

Kedua, projek-projek yang dilanda skandal, seperti pangsapuri yang kualitinya tidak sepadan dengan harganya, atau projek dengan pelbagai pelanggaran pembinaan dan reka bentuk yang menghalangnya daripada memenuhi piawaian untuk mengeluarkan sijil pemilikan tanah, juga menyebabkan ramai orang menerima kerugian dan mencari projek lain.

"Di Hanoi, terdapat banyak projek pangsapuri dengan pelanggaran pembinaan dan reka bentuk, dan ramai pembeli rumah tidak menerima sijil pemilikan tanah mereka selama lebih sedekad. Dalam kes sedemikian, ramai orang akan mengurangkan kerugian mereka untuk mencari projek lain," kata Encik Hung.

Ketiga, terdapat kes di mana pemilik rumah membeli pangsapuri dengan hak pemilikan selama 50 tahun, dan selepas kira-kira 10-15 tahun, mereka menerima "kerugian" untuk mencari projek lain.

"Ini bukan kes biasa, tetapi ia memang berlaku. Kerana projek pangsapuri dengan pemilikan jangka panjang atau kekal akan mempunyai harga yang lebih tinggi daripada pangsapuri dengan pemilikan 50 tahun. Semasa penggunaan, susut nilai akan ditolak daripada harga jualan, justeru situasi penjualan dalam kerugian," kata Encik Hung.

Akhir sekali, contoh paling jelas ialah projek pangsapuri mewah dengan harga yang sangat tinggi yang sukar dijual, memaksa mereka mengurangkan kerugian bagi menjual inventori mereka dengan cepat.

"Pasaran pangsapuri di Vietnam mengalami kekurangan pangsapuri mampu milik yang teruk, tetapi juga lebihan bekalan pangsapuri mewah. Disebabkan lebihan bekalan ini, pemilik rumah terpaksa menerima kerugian apabila menjual semula," kongsi Encik Hung.

Sumber: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html