Harga permulaan adalah terlalu rendah, mewujudkan peluang untuk "mengaut keuntungan" dalam lelongan tanah.

Menurut laporan oleh Batdongsan.com.vn, pasaran hartanah dalam tempoh 6 bulan pertama 2024 mencatatkan ledakan apabila hartanah menduduki tempat pertama dari segi hasil pelaburan, mengatasi kedua-dua emas dan saham.

Kesan pasaran merekodkan trend berterusan berpindah ke kawasan pinggir bandar, di mana plot tanah secara beransur-ansur menjadi segmen menarik untuk pembeli.

Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah, yang diguna pakai awal dari 1 Ogos, dijangka membantu pasaran hartanah berkembang maju dengan pelarasan positif.

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, pada hari-hari pertama penggunaan Undang-undang baru, pasaran hartanah serta-merta menjadi panas seperti api apabila berlaku kenaikan mendadak dalam harga di beberapa lelongan tanah pinggir bandar.

Daripada harga permulaan hanya beberapa juta VND/m2, tanah di pinggir bandar Hanoi dilelong sehingga ratusan juta VND/m2, walaupun ramai yang menganggapnya tidak cemerlang dari segi infrastruktur, trafik dan potensi keuntungan yang perlahan.

Harga permulaan adalah sumbernya?

Berkongsi mengenai isu ini, Peguam Dang Van Cuong - Pejabat Undang-Undang Chinh Phap, Persatuan Peguam Hanoi, berkata berikutan perubahan berterusan dalam harga emas, pasaran saham yang lembap, aktiviti perniagaan terjejas oleh rantaian bekalan dan turun naik dalam pasaran dunia , hartanah masih menjadi pilihan utama pelabur sebagai tempat selamat untuk aliran tunai.

Menurut Encik Cuong, undang-undang berkaitan hartanah yang berkuat kuasa separa mulai 1 Ogos 2024 menetapkan bahawa individu dan perniagaan tidak dibenarkan membeli tanah, membahagikan plot, atau menjual tanah; hanya negeri dibenarkan membahagikan plot dan menganjurkan lelongan.

Ini mewujudkan kekurangan bekalan, menjejaskan psikologi pelanggan dan pelabur, yang akan menumpukan banyak perhatian pada lelongan tanah seperti yang baru-baru ini.

Selain itu, peguam itu berkata, punca harga tanah tinggi adalah kerana prinsip lelongan bahawa sesiapa yang membayar harga tertinggi akan memenangi bidaan.

Sementara itu, lelongan tanah-tanah di atas menarik perhatian ribuan orang yang mendaftar dan secara langsung menyertai lelongan tersebut. "Ini membuktikan bahawa terdapat ramai orang yang berminat, dengan begitu ramai orang, kemungkinan besar harga akan dinaikkan," En. Cuong menganalisis.

Selain itu, Peguam Dang Van Cuong turut membangkitkan kemungkinan kes bahawa "sehingga kini pihak berkuasa masih belum membuat kesimpulan" adalah situasi inflasi harga tanah dengan motif memanipulasi pasaran hartanah oleh sesetengah individu atau organisasi.

Peguam Dang Van Cuong - Pejabat Undang-undang Chinh Phap, Persatuan Peguam Hanoi.

Peguam Dang Van Cuong berkata bahawa sebahagian daripada kesalahan untuk situasi di atas datang daripada menentukan harga permulaan untuk lelongan terlalu rendah.

Sebelum ini, harga permulaan lelongan adalah berdasarkan harga yang diberikan oleh Majlis Penasihat. Bagaimanapun, mengikut Dekri No. 12 yang dikeluarkan pada Februari 2024, harga permulaan akan ditentukan oleh lokaliti berdasarkan senarai harga tanah didarab dengan pekali.

“Buat masa ini, ia merupakan tempoh peralihan pelaksanaan dokumen Undang-undang Tanah 2023 baharu, yang hanya berkuat kuasa sebahagiannya yang kebanyakannya tidak akan berkuat kuasa sepenuhnya sehingga 1 Januari 2025.

Justeru, masalahnya ialah peraturan pemansuhan rangka harga tanah masih belum berkuat kuasa, maka peraturan mengenai jadual harga tanah lama akan diguna pakai sehingga akhir tahun ini. Oleh itu, formula pengiraan masih berdasarkan jadual harga tanah lama yang didarab dengan pekali K untuk mendapatkan harga permulaan menyebabkan harga ini rendah," kata Peguam Cuong.

Peguam percaya bahawa harga lelongan tanah yang tinggi secara tiba-tiba sebahagiannya disebabkan oleh fakta bahawa harga lelongan permulaan ditetapkan terlalu rendah. (Foto: Huu Thang)

Walau bagaimanapun, Encik Cuong juga menegaskan bahawa pengeluaran peraturan Dekri Kerajaan tidak salah, tetapi pada masa persimpangan ini, dokumen-dokumen tersebut masih belum berkuat kuasa secara serentak, yang membawa kepada cerita bahawa senarai harga tanah baru belum ditetapkan, maka situasi di atas berlaku.

Daripada harga permulaan yang rendah, pelabur hanya perlu mendepositkan sejumlah wang yang sangat kecil, yang terus menyebabkan risiko mengambil kesempatan daripada titik ini bagi sesetengah organisasi yang mengambil bahagian dalam lelongan untuk menaikkan harga yang dikehendaki, mengambil kesempatan peribadi dan kemudian membatalkan deposit.

Sementara itu, ada cerita bahawa Undang-undang Lelongan Harta tidak akan berkuat kuasa sehingga awal tahun 2025, sekali gus menangani kes pembatalan deposit dengan teruk dengan mengharamkan penyertaan dalam lelongan dari 6 bulan hingga 5 tahun.

Pada masa ini, peraturan pengendalian peserta lelongan yang meninggalkan deposit mereka masih terlalu pentadbiran, kurang pencegahan dan pengendalian menyeluruh, maka ramai individu atau organisasi telah mengambil kesempatan daripada kelemahan ini untuk mengganggu pasaran.

Tidak sepatutnya mengutip semua hasil bajet melalui lelongan tanah

Menyuarakan pendapatnya mengenai lelongan tanah semalaman, Peguam Vu Ngoc Bang - Timbalan Pengarah Firma Undang-undang Galaxy, Persatuan Peguam Hanoi berkata walaupun tidak terbuka, lelongan tanpa had pada pusingan semalaman untuk memuktamadkan harga akhir mungkin menjadi preseden dan bukan kali pertama.

Kelebihan bentuk lelongan ini ialah ia akan membawa belanjawan sejumlah besar dan hampir "mendadak" hasil kerana harganya meningkat secara mengejutkan melalui setiap pusingan, dan harga akhir membolehkan Negara membawa masuk ratusan bilion dong melalui setiap lelongan.

Peguam Vu Ngoc Bang – Timbalan Pengarah Firma Guaman Galaxy, Persatuan Peguam Hanoi.

Dari segi positif, ini akan membantu menambah bajet melalui lelongan yang memastikan semua peraturan undang-undang dipenuhi.

Bagaimanapun, sebaliknya, Peguam Vu Ngoc Bang berkata bahawa "akibat tanah dijual pada harga yang terlalu tinggi adalah lebih mengerikan daripada faedah ekonomi yang dibawanya."

Pada masa yang sama, Peguam juga mengesahkan bahawa organisasi lelongan tanah dalam lelongan panas baru-baru ini mematuhi sepenuhnya peruntukan undang-undang, tetapi sama ada peserta lelongan mempunyai semangat menghormati undang-undang atau tidak adalah cerita lain, kita perlu menunggu keputusan agensi siasatan.

"Sekiranya peserta lelongan mempunyai situasi "pasukan biru, pasukan merah" untuk kepentingan peribadi, menyertai lelongan dengan tujuan memanipulasi pasaran akan menyebabkan akibat jangka panjang, menyebabkan harga tanah di kawasan itu melonjak naik menjadi "gelembung" hartanah. Penyelesaian masalah ini akan berkali-kali lebih sukar daripada faedah daripada belanjawan yang dikutip dalam jangka pendek, "analisis Encik Bang.

Berkongsi pandangan yang sama, Peguam Dang Van Cuong berkongsi bahawa Negeri tidak perlu mengutip semua tanah dalam lelongan tanah.

“Kerana jika harganya tinggi, Negara akan mendapat faedah segera daripada jumlah wang yang lebih tinggi sedikit, tetapi kemudian tanah itu akan ditinggalkan dan spekulator akan menaikkan harga, jadi tanah itu tidak akan digunakan atau dieksploitasi, walaupun ia adalah sumber yang berharga, akibatnya akan lebih serius,” kata peguam itu.

Lelongan tanah harus digantung buat sementara waktu dan harga tanah harus lebih dekat dengan harga pasaran.

Sehubungan itu, bagi mengelak kes demam tanah yang sama berulang di lelongan, Peguam Dang Van Cuong berkata, penangguhan sementara lelongan tanah untuk menjalankan pemeriksaan adalah munasabah sepenuhnya.

Terutamanya dalam konteks Undang-undang yang saling berkaitan tetapi belum diselaraskan, "benar-benar berubah", masih terdapat banyak kelemahan untuk individu atau organisasi yang berniat buruk untuk mengambil kesempatan untuk kepentingan peribadi.

Selain itu, Encik Cuong juga mencadangkan rancangan untuk mengkaji semula kaedah pengiraan harga permulaan dalam lelongan, mempercepatkan proses melengkapkan senarai harga tanah yang hampir dengan harga pasaran.

Peguam mencadangkan agar lelongan tanah digantung buat sementara waktu dan harga tanah sepatutnya lebih hampir dengan harga pasaran (Foto: Huu Thang).

Bagi pelabur, peguam itu juga mencadangkan mereka harus menentukan dengan jelas masa untuk memasukkan wang, masa untuk mengeluarkan wang dan menentukan bagaimana pasaran di kawasan itu akan meningkat dan berkurangan.

Elakkan situasi di mana anda tergesa-gesa untuk melabur mengikut psikologi pasaran dan akhirnya tidak boleh "melarikan diri" dalam masa, ia akan menjadi seperti memegang hutang, kemungkinan kerugian sangat tinggi.

Di samping itu, pakar itu berkata bahawa pelabur juga perlu berhati-hati dengan kawasan di mana harga hartanah melambung tinggi tetapi tidak ada infrastruktur, dasar, atau turun naik populasi baharu.

Bagi mereka yang ingin membeli untuk hartanah, Encik Cuong menasihatkan untuk memilih masa dan lokasi yang sesuai untuk memilih produk hartanah yang sesuai untuk penyelesaian jangka panjang.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm