Harga perumahan bagi setiap pendapatan di Vietnam adalah lebih daripada 1.6 kali ganda purata dunia.

Menurut Dr Can Van Luc, pada 2024, nisbah harga rumah kepada purata pendapatan isi rumah di Vietnam ialah 23.7 - lebih 1.6 kali ganda purata dunia .

Maklumat ini dikongsi oleh Dr. Can Van Luc, Ketua Pakar Ekonomi BIDV , Ahli Majlis Penasihat Dasar Kewangan dan Monetari Negara pada Forum Hartanah Musim Bunga tahunan yang diadakan pada 19 Februari.

Dr Can Van Luc pada majlis pada 19 Februari. Foto: Retimes

Harga perumahan yang tinggi dan sebab-sebab keadaan ini adalah topik-topik yang banyak diluangkan oleh Encik Luc dalam ucapannya di majlis tersebut. Menurut pakar ini, pasaran hartanah tahun lepas mempunyai perkembangan yang lebih positif, dengan bekalan projek baru meningkat sebanyak 18% dan bilangan pangsapuri meningkat lebih daripada 50%.

Encik Can Van Luc memetik penyelidikan oleh Numbeo (platform data kos sara hidup yang berpangkalan di Serbia) menunjukkan bahawa harga rumah kepada nisbah purata pendapatan isi rumah (HPR) pada 2024 ialah 23.7 kali ganda, meningkat 0.2 berbanding tahun sebelumnya. Sementara itu, purata dunia indeks ini menurun sebanyak 0.5 kali, turun kepada 14.6 kali pada tahun lepas. Oleh itu, harga rumah kepada pendapatan di Vietnam adalah kira-kira 1.62 kali lebih tinggi daripada purata dunia.

HPR dikira dengan membahagikan harga rumah median dengan pendapatan isi rumah tahunan median. Menurut Kementerian Pembinaan , HPR adalah kaedah yang paling popular dan digunakan secara meluas di dunia apabila menilai tahap "munasabah" harga perumahan. Indeks ini juga digalakkan untuk digunakan oleh Bank Dunia dan Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu.

Menurut pakar ini, harga sauh yang tinggi juga menyebabkan orang ramai enggan meminjam untuk membeli rumah. Bukti untuk ini ialah pertumbuhan kredit untuk pelaburan dan perniagaan hartanah pada 2024 akan mencapai kira-kira 18%, lebih dua kali lebih tinggi daripada pinjaman peribadi untuk penggunaan hartanah (kira-kira 6.5%).

Encik Luc percaya bahawa terdapat enam sebab utama kenaikan harga perumahan di Vietnam. Pertama, masalah undang-undang dan ketakutan terhadap tanggungjawab menyebabkan kekurangan bekalan. Seterusnya, kos input seperti sewa tanah, guna tanah, pampasan pembersihan tapak, kos kewangan, dan bahan binaan juga meningkat, menyumbang kepada kenaikan harga rumah. Pakar ini juga menekankan keperluan untuk penyelesaian untuk mengurangkan lagi kos "tidak rasmi" untuk perniagaan.

Mengenai isu bayaran guna tanah, Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Lembaga Pengarah GP.Invest, juga menilai bahawa ini masih menjadi halangan penting apabila terdapat projek yang mengambil masa 1-2 tahun untuk mengira harga tanah. Menurut Encik Hiep, pada awal tahun ini, 25 wilayah dan bandar telah mengeluarkan senarai harga tanah yang diselaraskan. Walau bagaimanapun, disebabkan faktor input yang tidak lengkap, lokaliti cenderung untuk melihat antara satu sama lain untuk menaikkan senarai harga tanah. Dalam peringkat penilaian tanah, sesetengah lokaliti masih kurang inisiatif apabila membuat keputusan untuk menambah atau mengurangkan kerana takut tanggungjawab dan bergantung kepada unit perunding.

Beliau juga berkata kos input lain seperti pelaburan infrastruktur dan kadar faedah yang tidak realistik membawa kepada banyak masalah dan harga tanah yang tidak tepat. Oleh itu, Encik Hiep berharap kesesakan dalam penilaian tanah akan diselesaikan segera supaya perniagaan dapat melaksanakan projek hartanah dengan lebih cepat.

Encik Nguyen Quoc Hiep pada acara pada 19 Februari. Foto: Retimes

Di pihak pengurusan, Encik Le Van Binh, Timbalan Pengarah Jabatan Tanah, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar, berkata sejurus selepas Dewan Negara menasihati Dewan Negara untuk mengisytiharkan Undang-undang Tanah yang disemak, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar (dahulunya dikenali sebagai Kementerian Pertanian dan Pembangunan Luar Bandar yang digabungkan) mengenal pasti harga tanah sebagai keutamaan. Undang-undang yang disemak telah memperluaskan penggunaan jadual harga tanah dan kaedah penilaian dengan lebih telus.

Bagaimanapun, Encik Binh juga mengakui masih banyak kekurangan dalam pelaksanaan khususnya di peringkat tempatan. Menurutnya, masih terdapat perbezaan pandangan antara perunding penilaian tanah, majlis penilaian tanah dan pihak berkuasa berwibawa memutuskan harga tanah. Sementara itu, di beberapa negara lain, tanggungjawab untuk penilaian tanah adalah milik unit perunding dan mereka mesti bertanggungjawab secara sah untuk sebarang kesilapan. Ini adalah isu yang perlu dipertimbangkan untuk meningkatkan tanggungjawab dan kecekapan penilaian tanah di Vietnam.

Wakil Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar mengesahkan bahawa mereka akan terus mengiringi lokaliti dan perniagaan, mendengar maklum balas untuk mencari penyelesaian untuk menghapuskan kesukaran dalam amalan.

Dalam konteks ketidakseimbangan bekalan-permintaan apabila bilangan projek yang baru dilesenkan adalah rendah, menurut En. Can Van Luc, perniagaan terutamanya melabur dalam membangunkan projek mewah untuk mencapai margin keuntungan yang menarik. “Pelabur tidak boleh meneruskan pembangunan perumahan sosial kerana terlalu sedikit projek,” katanya.

Seiring dengan itu, "inflasi harga", "mengikut aliran" atau spekulasi masih biasa, menyebabkan harga hartanah meningkat secara maya berbanding nilai sebenar mereka. Encik Luc juga membangkitkan persoalan sama ada ia kerana Vietnam belum mengenakan cukai hartanah, manakala cukai, yuran pemindahan, sewa, dan warisan masih sangat rendah berbanding negara lain, menyumbang kepada keadaan ini.

Sumber