Perjanjian "Bawah Tanah"
Walaupun pasaran hartanah agak lembap pada awal tahun 2026, urus niaga masih berlaku. Dalam hubungan jual beli, amalan lama telah muncul susulan kontrak pemindahan: penjual dan pembeli secara proaktif merekodkan harga dalam kontrak lebih rendah daripada nilai sebenar yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak untuk mengurangkan kewajipan cukai mereka.
Menyaksikan satu transaksi di komune Thuong Tin, seorang wartawan terkejut melihat Encik Nguyen Van Tr memindahkan pemilikan sebuah rumah kepada seorang pelanggan di wad Vinh Hung dengan nilai keseluruhan 8 bilion VND, tetapi kontrak jualan hanya menyatakan 5 bilion VND. Perbezaannya dibayar secara tunai. Menurut Encik Tr, ini dilakukan untuk mengurangkan jumlah cukai dan yuran pendaftaran yang perlu dibayar kepada belanjawan negeri.
Pada hakikatnya, kes di atas bukanlah sesuatu yang unik. Pada masa ini, banyak broker dan peniaga hartanah mempunyai perjanjian "rahsia" dengan pelanggan. Selepas bersetuju dengan nilai transaksi, kedua-dua pihak melaraskan harga yang dinyatakan dalam kontrak kepada jumlah yang lebih rendah. Pembayaran juga fleksibel, dengan hanya harga yang dikontrak dipindahkan melalui pemindahan bank, dan perbezaannya dibayar secara tunai. Ramai yang telah berjaya dan mendapat manfaat daripada kaedah ini. Walau bagaimanapun, dalam banyak kes, penjual ditipu oleh pembeli untuk hanya membayar jumlah yang dinyatakan dalam kontrak, yang membawa kepada pertikaian yang berpanjangan dan kesukaran untuk membuktikan nilai sebenar.
Bukan sahaja pertikaian sivil, tetapi banyak kes yang berimplikasi jenayah telah ditemui dan dikendalikan oleh pihak berkuasa. Pada awal Mac 2026, Agensi Siasatan Jenayah Polis Wilayah Thai Nguyen telah memulakan prosiding undang-undang dan menggeledah kediaman dan tempat kerja dua individu, Le Quang Chi dan Doan Van Quang (dari wilayah Thai Nguyen), untuk menyiasat pengelakan cukai di bawah Fasal 2, Perkara 200 Kanun Keseksaan. Menurut pihak berkuasa, dari tahun 2024 hingga kini, kedua-dua individu tersebut membeli sebidang tanah, kemudian membahagikannya kepada 10 plot, membina rumah, dan memindahkannya kepada pelanggan pada harga yang lebih rendah daripada harga belian sebenar untuk mengelak cukai dan yuran, berjumlah hampir 500 juta VND.
Sebelum ini, pada Disember 2025, sepasang suami isteri di wilayah Thanh Hoa telah dibicarakan kerana merekodkan harga pembelian sebuah rumah bernilai 13 bilion VND sebagai 3.7 bilion VND, mengelak cukai sebanyak 231 juta VND. Begitu juga, seorang wanita di bandar Da Nang telah didakwa atas kesalahan mengelak cukai kerana menjual sebidang tanah dengan harga 9 bilion VND tetapi hanya merekodkan 440 juta VND dalam kontrak, 20 kali lebih rendah daripada nilai sebenar.
Risiko yang tidak dijangka
"Helah" ini menyebabkan kerugian hasil yang ketara untuk bajet dan kini tertakluk kepada penelitian yang lebih ketat. Walau bagaimanapun, bilangan kes yang dikesan masih rendah. Mulai 1 Ogos 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2024 mewajibkan kontrak pembelian tanah dan rumah mencerminkan harga sebenar dengan tepat dan pembayaran dibuat melalui bank, tetapi peraturan ini hanya wajib untuk pemaju dan perniagaan. Oleh itu, transaksi "dua harga" masih boleh berlaku, terutamanya dalam transaksi berskala kecil antara individu.
Menurut peguam Truong Thanh Duc, Pengarah Firma Guaman Anvi, proses penerimaan dan pengendalian dokumen pemindahan hartanah bagi kebanyakan pelanggan menunjukkan bahawa situasi pihak-pihak yang sengaja merekodkan harga dalam kontrak yang jauh lebih rendah daripada nilai transaksi sebenar adalah perkara biasa. Ini adalah pelanggaran undang-undang. Jika ditemui, pihak-pihak tersebut mungkin menghadapi penalti pentadbiran atau pendakwaan jenayah kerana pengelakan cukai. Terutamanya, risiko terbesar biasanya jatuh ke atas penjual. Apabila timbul pertikaian, mahkamah hanya bergantung pada kontrak yang disahkan oleh notari untuk menyelesaikan kes tersebut, bermakna ia hanya mengiktiraf jumlah yang direkodkan dalam kontrak. Nilai transaksi sebenar tidak dilindungi oleh undang-undang tanpa bukti yang sah.
Peguam Truong Thanh Duc menilai bahawa ini adalah satu paradoks, kerana merekodkan harga rendah secara sukarela meletakkan penjual dalam keadaan yang tidak menguntungkan di sisi undang-undang kerana hak sebenar mereka tidak dijamin.
Sebagai tindak balas kepada situasi ini, pihak berkuasa mencadangkan beberapa penyelesaian untuk mencegahnya. Terutamanya, Kementerian Kewangan baru-baru ini mendapatkan maklum balas mengenai draf dekri yang membimbing Undang-undang Cukai Pendapatan Peribadi. Dekri ini menekankan kawalan ketat ke atas harga pemindahan hartanah. Sehubungan itu, jika harga yang dinyatakan dalam kontrak adalah lebih rendah daripada senarai harga tanah, pihak berkuasa cukai akan menilai semula harga yang boleh dikenakan cukai berdasarkan senarai harga dan pekali pelarasan. Pada masa yang sama, bentuk "pengintipan" seperti transaksi yang dibenarkan akan dikawal; dan syarat-syarat pengecualian cukai untuk satu hartanah akan dikawal selia dengan lebih ketat.
Pada hakikatnya, banyak kes telah dikesan dan ditangani dengan serius, yang berfungsi sebagai pengajaran yang jelas. Oleh itu, orang ramai perlu meningkatkan kesedaran mereka untuk mematuhi undang-undang. Pada masa hadapan, untuk mengurangkan situasi ini, pihak berkuasa perlu melaksanakan penyelesaian yang komprehensif seperti menambah baik pangkalan data harga tanah, menggalakkan pembayaran bank, dan memperkukuh ketersambungan data antara agensi pengurusan. Ini akan menjadikan pasaran hartanah lebih telus dan melindungi hak dan kepentingan rakyat yang sah dengan lebih baik.
Sumber: https://hanoimoi.vn/khai-gia-thap-de-giam-thue-phi-trong-giao-dich-bat-dong-san-loi-ich-it-rui-ro-nhieu-744093.html
Komen (0)