Kawalan kredit hartanah: Tegas tetapi tidak melampau

Bayangan 4.1 trilion VND dan persoalan kecekapan modal

Menurut Bank Negara, menjelang akhir Ogos 2025, jumlah kredit hartanah terkumpul telah mencecah 4.1 juta bilion VND, yang mana hutang terkumpul yang memenuhi aktiviti perniagaan hartanah sahaja menyumbang hampir 1.823 juta VND. Skala ini bersamaan dengan hampir empat kali ganda modal pelaburan awam pada 2025, tetapi sektor ini hanya menyumbang secara langsung kira-kira 3.5% daripada KDNK.

Data daripada Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa projek pembangunan bandar dan perumahan terus mendahului dari segi skala kredit, dengan VND614,737 bilion. Seterusnya ialah taman perindustrian dan projek zon pemprosesan eksport dengan VND114,274 bilion. Aliran modal juga diperuntukkan kepada kawasan seperti pejabat untuk pajakan (VND61,946 bilion); pelancongan dan pusat peranginan (VND62,487 bilion); restoran dan hotel (VND64,560 bilion) dan pinjaman untuk pembelian hak guna tanah (VND190,113 bilion).

Menurut penganalisis, gambaran peruntukan kredit menunjukkan pengembangan kukuh pinjaman ke kawasan yang sensitif kepada kitaran ekonomi . Lebih khusus lagi, angka-angka ini banyak mengatakan bahawa modal sedang ditarik kuat ke kawasan yang berkeuntungan tinggi tetapi kesan limpahan kepada ekonomi masih terhad.

*Menjelang akhir Ogos 2025, jumlah kredit hartanah terkumpul telah mencecah VND4.1 juta bilion. Foto: Duy Minh.*

Malah, menurut laporan kewangan suku ketiga 2025 bank tersenarai, hutang hartanah meningkat di kebanyakan bank. Dalam sektor perbankan komersial, Techcombank menerajui sistem dengan VND 237,838 bilion, menyumbang 32.81% daripada jumlah hutang; VPBank menduduki tempat kedua dengan VND 205,955 bilion;SHB menduduki tempat ketiga dengan VND 184,044 bilion, tetapi mempunyai bahagian kedua tertinggi dalam sistem, lebih daripada 30% daripada jumlah hutang. Angka-angka ini mencerminkan aliran aliran modal yang kukuh ke dalam hartanah, fenomena yang bukan baru tetapi mencapai skala yang memerlukan pemantauan rapi.

Sementara itu, bank bersaiz sederhana dan kecil masih dalam keadaan defensif. MBBank, HDBank, TPBank, MSB dan LPBank semuanya mengekalkan nisbah pinjaman hartanah mereka pada satu digit, menunjukkan berhati-hati dalam menghadapi turun naik pasaran. Walau bagaimanapun, walaupun dalam kumpulan ini, pertumbuhan dalam pinjaman terkumpul berterusan, membuktikan bahawa rayuan hartanah "pai" tidak sejuk.

Pakar memberi amaran bahawa modal kredit yang mengalir ke dalam hartanah kini menyumbang hampir satu perempat daripada jumlah modal ekonomi, manakala keupayaan untuk mencipta pekerjaan, nilai tambah dan kesan limpahan jauh lebih rendah berbanding sektor pembuatan, perdagangan dan perkhidmatan. Aliran tunai yang "salah arah" boleh menyebabkan ketidakseimbangan ekonomi dan meningkatkan risiko sistemik jika pasaran berbalik.

Garis halus antara pemulihan dan gelembung

Menurut Dr Pham Thi Hoang Anh - Timbalan Pengarah Akademi Perbankan, cagaran dalam sistem kredit terutamanya datang daripada pasaran hartanah. Jika pasaran jatuh ke dalam kemelesetan, sistem perbankan akan berada di bawah tekanan yang hebat daripada hutang lapuk. Itu menunjukkan bahawa risiko kredit hartanah bukan sahaja terletak pada skala hutang tertunggak, tetapi juga pada kualiti dan ketulenan cagaran.

*Pasaran hartanah kini berada dalam keadaan "beli tinggi, jual tinggi". Foto: Quoc Anh.*

Berkongsi perspektif berhati-hati, ahli ekonomi Dr. Dinh The Hien berkata bahawa pasaran semasa berada dalam keadaan "beli tinggi, jual tinggi", isyarat amaran awal gelembung harga. Beliau menjelaskan bahawa apabila aktiviti jual beli hanya berdasarkan psikologi spekulatif jangka pendek, tidak dikaitkan dengan aliran tunai sebenar atau nilai eksploitasi, nilai hartanah ditolak terlalu tinggi, manakala kecairan semakin lemah.

“Mentaliti 'beli tinggi, jual tinggi' boleh membantu sekumpulan pelabur mendapat manfaat dalam jangka pendek, tetapi ia mewujudkan kitaran terlalu panas yang boleh membawa kepada keruntuhan dengan mudah," En. Hien memberi amaran.

Perlu diingat bahawa kredit ke dalam hartanah telah meningkat secara mendadak tetapi tidak mencipta "gelombang". Pertumbuhan kredit dalam 9 bulan pertama tahun ini mencapai kira-kira 13%, manakala aliran modal ke dalam hartanah hampir 20% lebih tinggi, tetapi kecairan masih lembap. "Wang telah meningkat tetapi tidak menjadikan pasaran sihat", Encik Hien mengulas. Itu menunjukkan bahawa aliran modal tidak lagi membawa kesan limpahan positif, tetapi mewujudkan tekanan berganda ke atas bank dan pasaran.

Mengikut prinsip keselamatan, bank hanya perlu memberi pinjaman sehingga 70% daripada nilai hartanah, pembeli atau pelabur mesti menyumbang 30% daripada modal rakan niaga. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, terdapat situasi di mana bank meminjamkan walaupun deposit, bermakna kredit telah masuk jauh ke dalam kitaran spekulatif. Apabila harga meningkat terlalu cepat, pelabur "melayari" menghadapi kesukaran, kredit akan terkumpul, hutang lapuk akan meningkat, ... itulah senario yang telah disaksikan oleh ramai pakar dalam kitaran sebelumnya.

Walau bagaimanapun, tidak dapat dinafikan bahawa modal kredit masih menjadi "pembuluh darah" untuk pemulihan pasaran hartanah, terutamanya apabila banyak projek yang "beku" dari segi undang-undang sedang disekat. Peningkatan dalam kredit sebahagiannya mencerminkan jangkaan pemulihan, tetapi ia perlu dipandu secara terpilih untuk mengelak daripada mengalir ke sektor spekulatif.

Oleh itu, mengawal kredit hartanah tidak bermakna mengetatkan yang melampau, tetapi melaraskan rentak, bertujuan untuk keseimbangan antara pemulihan dan keselamatan sistem. Perlu dibezakan dengan jelas antara modal untuk keperluan perumahan sebenar, modal untuk pembinaan perumahan, zon perindustrian, pelancongan dan modal untuk aktiviti spekulatif.

Malah, jika kredit hartanah terus berkembang tanpa mencipta nilai sebenar, gelembung mungkin kembali dan kemudian harga yang perlu dibayar bukan sahaja akan menjadi hutang lapuk atau mengurangkan pertumbuhan, tetapi juga ketidakstabilan keseluruhan sistem kewangan.

Menurut Dr Le Xuan Nghia - ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri, hutang tertunggak semasa adalah kira-kira 4 juta bilion VND, menyumbang kira-kira 24% daripada jumlah hutang tertunggak keseluruhan sistem, bukan pada tahap yang tinggi berbanding dengan banyak negara maju, sehingga 40%. Penyelesaian asas adalah untuk mengarahkan aliran kredit secara munasabah, memfokuskan pada segmen perumahan sosial, perumahan kos rendah, dan bukannya mencurahkannya ke dalam spekulasi atau projek mewah.

Sumber: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html