Membeli rumah "atas kertas" di bawah peraturan baharu, bagaimanakah pelanggan dilindungi?

Undang-undang mengenai Perniagaan Hartanah yang disemak baru sahaja diluluskan oleh Dewan Negara dan akan berkuat kuasa mulai 1 Januari 2025, dijangka menyelesaikan banyak kelemahan Undang-undang 2014 mengenai Perniagaan Hartanah.

Terutama, Undang-undang baharu ini telah memberi tumpuan kepada melindungi hak pembeli perumahan masa depan (juga dikenali sebagai perumahan "kertas").

Pelabur mesti diluluskan oleh bank untuk mengeluarkan jaminan.

Khususnya, mengenai jaminan dalam penjualan dan pajakan beli perumahan masa depan (Perkara 26), undang-undang ini menetapkan bahawa pelabur projek hartanah mesti mendapatkan kelulusan bank untuk mengeluarkan jaminan sebelum menjual atau memajak perumahan masa depan.

Sehubungan itu, bank akan menjamin kewajipan kewangan pelabur kepada pembeli rumah atau pemajak apabila pelabur gagal menyerahkan rumah tersebut seperti yang diikat dalam kontrak penjualan atau pajakan beli perumahan masa hadapan.

Realitinya, ramai pelabur tidak menyerahkan rumah kepada pelanggan tepat pada masanya sebagai komited, menyebabkan kekecewaan (Ilustrasi: Tran Khang).

Kewajipan kewangan pelabur terhadap pelanggan yang membeli atau menyewa beli perumahan apabila pelabur gagal menyerahkan perumahan seperti yang dikomitkan kepada pelanggan dalam kontrak untuk penjualan atau sewa beli perumahan masa hadapan termasuk jumlah yang pelabur telah terima terlebih dahulu daripada pelanggan dan jumlah lain, jika ada.

Bank penjamin bertanggungjawab mengeluarkan surat jaminan.

Perkara 26 undang-undang ini juga menetapkan bahawa sekiranya bank penjamin bersetuju untuk mengeluarkan jaminan kepada pelabur, bank penjamin dan pelabur akan menandatangani perjanjian jaminan atas kandungan yang dinyatakan di atas.

Berdasarkan perjanjian jaminan yang ditandatangani, bank jaminan menghantar komitmen bertulis kepada pelabur projek hartanah yang mengesahkan bahawa ia akan mengeluarkan surat jaminan kepada semua pelanggan yang membeli atau memajak beli rumah dalam projek yang diluluskan untuk jaminan pelabur.

Pelabur bertanggungjawab untuk menghantar salinan dokumen komitmen ini kepada pelanggan apabila menandatangani kontrak untuk pembelian atau pajakan beli perumahan masa hadapan.

Di samping itu, apabila menandatangani kontrak untuk pembelian atau pajakan beli perumahan masa hadapan, pelanggan boleh memilih sama ada untuk mempunyai jaminan atau tidak untuk kewajipan kewangan pelabur kepada mereka.

Keengganan pelanggan untuk menjamin kewajipan kewangan pelabur terhadapnya dipersetujui secara bertulis pada masa menandatangani kontrak untuk penjualan atau pajakan beli perumahan masa hadapan.

Bank jaminan bertanggungjawab untuk mengeluarkan surat jaminan kepada pelanggan yang telah menandatangani kontrak untuk penjualan atau pajakan beli perumahan masa depan dengan pelabur mengikut peraturan. Pada masa yang sama, bank jaminan juga menghantarnya kepada pelabur supaya pelabur dapat memberikannya kepada setiap pelanggan yang telah menandatangani kontrak untuk penjualan atau pajakan beli perumahan masa hadapan.

Pelabur hanya akan menerima wang apabila pelanggan telah menerima surat jaminan.

Skop jaminan, syarat yang diperlukan untuk melaksanakan obligasi jaminan, kandungan dan yuran jaminan hendaklah dipersetujui oleh pihak-pihak tetapi mesti memastikan pelaksanaan tanggungjawab bank jaminan seperti yang ditetapkan dalam Perkara 26 Undang-undang ini dan mesti direkodkan dalam perjanjian jaminan yang ditandatangani antara bank jaminan dan pelabur projek hartanah.

Pelabur membiarkan projek itu "ditangguh", menyebabkan banyak kesukaran bagi pembeli rumah (Ilustrasi: Tran Khang)

Perjanjian jaminan yang ditandatangani antara bank jaminan dan pelabur projek dan surat jaminan yang dikeluarkan oleh bank jaminan kepada pelanggan yang membeli atau memajak perumahan masa depan mesti menyatakan secara khusus tempoh sah.

Pelabur hendaklah memberikan surat jaminan kepada pelanggan dalam tempoh 10 hari bekerja dari tarikh menandatangani kontrak untuk penjualan atau pajakan beli perumahan masa hadapan atau tempoh lain yang dipersetujui oleh pihak-pihak dalam kontrak untuk penjualan atau pajakan beli perumahan masa hadapan.

Pelabur hanya dibenarkan menerima bayaran daripada pelanggan mengikut kontrak jual beli atau sewa beli perumahan masa hadapan selepas diberikan kepada pelanggan dan pelanggan telah menerima surat jaminan daripada bank penjamin.

Bank penjamin bertanggungjawab untuk membayar bagi pihak pelabur.

Sekiranya pelabur gagal untuk menyerahkan rumah tersebut seperti yang dilakukan dalam kontrak jual beli rumah atau sewa beli tanpa melaksanakan atau tidak melaksanakan sepenuhnya kewajipan kewangan kepada pelanggan seperti yang ditetapkan dalam Perkara 26 Dekri ini.

Jika pelanggan meminta, penjamin bertanggungjawab melaksanakan kewajipan kewangan kepada pelanggan bagi pihak pelabur mengikut komitmen dalam surat jaminan.

Bank penjamin mesti bertanggungjawab untuk memenuhi kewajipan kewangan kepada pelanggan bagi pihak pelabur (Ilustrasi: Ha Phong).

Jaminan dalam penjualan dan pajakan beli perumahan masa hadapan dilaksanakan mengikut peruntukan undang-undang mengenai jaminan bank.

Peruntukan mengenai jaminan dalam penjualan dan sewa beli perumahan masa depan dalam Perkara 26 tidak terpakai kepada penjualan dan sewa beli perumahan sosial.

Bank Negara bertanggungjawab menyediakan panduan mengenai jaminan untuk penjualan dan pajakan beli perumahan masa hadapan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm