"Beban berat" dengan hutang bon hartanah

Tekanan pembayaran balik hutang perniagaan hartanah yang mengeluarkan bon masih agak besar, malah banyak perniagaan berisiko muflis.

Maklumat yang diumumkan baru-baru ini oleh Bursa Saham Hanoi (HNX) menunjukkan bahawa Nam Land Company Limited mengedarkan lot bon NALCH2124001, dengan jumlah nilai terbitan VND 900 bilion, tempoh 3 tahun, kadar faedah 10.3%/tahun, dijangka matang pada 13 Julai 2024.

Pada tahun 2023, Nam Land mempunyai 4 pembayaran faedah bon. Dalam pembayaran pertama (13 Januari), Syarikat terpaksa membayar 25 bilion VND, tetapi tidak dapat menguruskan kewangan. Sehingga 28 Februari 2023, Syarikat dapat mengatur aliran tunai dan membayar faedah.

Sementara itu, pada ansuran kedua (12 April 2023), Syarikat mesti membayar faedah VND26 bilion, tetapi hanya boleh mengatur 50%, baki 50% adalah "kelewatan hutang". Dalam ansuran ketiga dan keempat, Nam Land mesti membayar lebih daripada VND54 bilion faedah, tetapi masih belum mengatur kewangan.

Menjelaskan ketidakupayaan untuk membayar faedah bon tepat pada masanya, wakil Nam Land berkata bahawa beberapa siri masalah undang-undang menyebabkan Projek Rumah Shizen ditolak secara berterusan untuk dibuka untuk dijual perumahan masa depan, yang membawa kepada kehilangan hasil untuk membayar prinsipal dan faedah ke atas bon seperti yang komited kepada pemegang bon. Di samping itu, kerugian perniagaan berturut-turut dalam tempoh 2 tahun yang lalu juga telah menjejaskan aliran tunai Syarikat dengan ketara.

Bukan sahaja Nam Land, tetapi banyak syarikat hartanah besar lain juga menghadapi tekanan pembayaran balik hutang daripada bon. Laporan pasaran bon korporat Syarikat Saham Bersama Penarafan Kredit Pelaburan Vietnam (VIS Rating) menunjukkan bahawa, setakat akhir April 2024, kadar bon tertunggak di seluruh pasaran adalah pada 15%, tidak berubah dari Mac 2024.

Terutamanya, lebih separuh daripada bon dengan pembayaran prinsipal atau faedah tertangguh datang daripada sektor hartanah kediaman, dengan kadar pembayaran prinsipal dan faedah tertunda dalam sektor ini ialah 30%.

Khai Hoan Land Group baru sahaja meluluskan lanjutan tempoh kod bon KHGH2123001 kepada 5 April 2025, melaraskan kadar faedah kepada 12%/tahun. Oleh itu, selepas melanjutkan tempoh selama 1 tahun pada 2023, Khai Hoan Land terus melanjutkan tempoh bon untuk setahun lagi.

Atau dalam kes Unity Real Estate Investment Company Limited, pada 31 Disember 2023, ekuiti Syarikat mencapai VND 2,916.1 bilion, sedikit penurunan berbanding VND 3,089.6 bilion pada tahun 2022. Nisbah hutang/ekuiti menurun sedikit daripada 1.4 kali ganda pada 20322 kepada 1.4 kali ganda pada tahun 20322 kepada 1.237 bilion pada tahun 2022. lebih daripada VND 3,995 bilion.

Hutang bon pada ekuiti meningkat daripada 0.32 kali pada 2022 kepada 0.38 kali pada 2023, bersamaan dengan VND 1,108.1 bilion dalam hutang bon. Syarikat Unity melanjutkan rentetan kerugiannya apabila pada tahun 2023 ia mencatatkan keuntungan selepas cukai negatif sebanyak VND 173.5 bilion (pada tahun 2022, kerugian selepas cukai ialah VND 124.2 bilion).

Pada Mei 2024, menurut data Penilaian VIS, 28 kod bon milik 24 penerbit bernilai VND 15,000 bilion akan matang. Daripada jumlah itu, Penarafan VIS menganggarkan bahawa kira-kira VND 4,700 bilion, bersamaan 30%, berisiko kelewatan pembayaran balik hutang yang perlu dibayar pada Mei 2024.

Daripada bon berisiko tinggi bernilai VND4,700 bilion, kira-kira VND4,000 bilion yang diterbitkan oleh tiga syarikat telah menangguhkan pembayaran faedah pada tahun 2023. Penarafan VIS menilai bahawa penerbit ini berkemungkinan tinggi untuk menangguhkan pembayaran pokok disebabkan oleh aliran tunai yang lemah dan sumber tunai yang semakin berkurangan. Baki VND700 bilion bon berisiko tinggi, ditangguhkan buat kali pertama, kebanyakannya diterbitkan oleh penerbit dalam sektor hartanah kediaman.

Mengulas mengenai kapasiti pembayaran balik hutang perusahaan hartanah apabila jumlah bon hartanah yang matang tahun ini berada pada paras tertinggi dalam tempoh 5 tahun yang lalu, Encik Duong Duc Hieu, Pengarah analisis dan penarafan kredit, segmen perusahaan bukan kewangan bagi Penarafan VIS, berkata bahawa kapasiti pembayaran balik hutang perusahaan hartanah masih lemah.

Satu perkara yang perlu diberi perhatian ialah tahap pembezaan dalam kapasiti pembayaran balik hutang akan semakin melebar. Bagi perniagaan dengan projek tertumpu pada segmen yang memenuhi permintaan sebenar di bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, aktiviti jualan masih akan agak baik dan akan pulih pada 2024. Perniagaan ini akan mempunyai sumber yang jauh lebih baik dan kapasiti pembayaran balik hutang yang lebih tinggi.

Sebaliknya, sesetengah perniagaan kekal dalam situasi yang sukar kerana mereka sebelum ini memberi tumpuan kepada projek yang sangat spekulatif. Pada 2024, permintaan untuk segmen ini akan kekal rendah, jadi kapasiti pembayaran balik hutang kumpulan ini akan menjadi lemah.

"Perniagaan hartanah mempunyai tiga saluran penggemblengan modal utama: pinjaman bank, terbitan bon dan terbitan ekuiti. Pada 2024, Penarafan VIS menilai bahawa keupayaan untuk mengakses modal baharu untuk keseluruhan kumpulan hartanah akan menjadi lebih baik. Setiap perniagaan akan mengutamakan memilih kaedah penggemblengan modal yang berbeza, tetapi jenis penggemblengan modal yang paling murah untuk perniagaan ialah terbitan ekuiti," kata Mr.eu yang akan menjadi saluran pertumbuhan paling kukuh pada tahun ini

Sumber: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html