Sebab mengapa pangsapuri mampu milik di Hanoi telah pupus

Pada 2018, bahagian pangsapuri mampu milik di Hanoi menyumbang 35% daripada bekalan baharu. Walau bagaimanapun, pada tahun 2024, jumlah ini menurun kepada 0%. Menurut Persatuan Realtors Vietnam, terdapat 3 sebab utama yang membawa kepada keadaan ini.

Pada 2018, bahagian pangsapuri mampu milik di Hanoi menyumbang 35% daripada bekalan baharu. Walau bagaimanapun, pada tahun 2024, jumlah ini menurun kepada 0%. Menurut Persatuan Realtors Vietnam, terdapat 3 sebab utama yang membawa kepada keadaan ini.

Menurut Persatuan Realtors Vietnam (VARS), sejak 2023, pangsapuri berharga di bawah VND25 juta/m2 telah hilang di Hanoi dan tidak mungkin muncul semula. Sebaliknya, segmen mewah semakin "menguasai gelombang udara". Dalam 9 bulan lalu, 80% daripada bekalan pangsapuri untuk dijual di Hanoi mempunyai harga jualan VND50 juta/m2 atau lebih.

Walau bagaimanapun, sebelum jatuh ke dalam keadaan "kepupusan", bahagian pangsapuri mampu milik yang baru dilancarkan mencapai 35% pada 2018, kemudian menurun kepada 20% pada 2019 dan hanya 12% pada 2020. Pada 2021 dan 2022, bekalan pangsapuri mampu milik di Hanoi terus berkurangan, menyumbang hanya kira-kira 4% daripada jumlah bekalan yang dilancarkan.

Pangsapuri yang terletak di daerah di pinggir Hanoi juga berharga tidak kurang daripada 30 juta VND/m2. Foto: Thanh Vu

Pada pandangan VARS, terdapat tiga sebab utama untuk keadaan ini.

Pertama , kerana pelabur dan pemaju hartanah sendiri tidak berminat dalam segmen perumahan mampu milik, kerana margin keuntungan yang lebih rendah berbanding dengan segmen mewah. Untuk membina pangsapuri mampu milik, perniagaan mesti mengoptimumkan banyak kos, daripada dana tanah, pembinaan kepada operasi.

"Dengan margin keuntungan hanya kira-kira 15%, jika modal tidak stabil selama 1-2 tahun atau jualan tertangguh selama 1-2 tahun, pemaju akan kehilangan wang," kata pakar persatuan itu.

Di samping itu, antara kos input perusahaan, kos tanah semakin meningkat, dalam konteks dana tanah yang semakin berkurangan di kawasan pusat. Ini memaksa perusahaan menaikkan harga pangsapuri untuk mengimbangi modal.

Kedua , walaupun Kerajaan telah memperkenalkan banyak dasar untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial dan rumah mampu milik, prosedur undang-undang berkaitan tanah dan perancangan masih menjadi halangan utama. Proses pelesenan adalah rumit, mengambil masa yang lama, dan dana tanah untuk pembangunan perumahan di bandar-bandar besar semakin mengecil, menyebabkan pemaju projek mempertimbangkan dengan teliti sebelum melabur dalam segmen ini.

Di samping itu, dasar sokongan kredit untuk pembeli rumah dalam segmen perumahan sosial tidak dilaksanakan secara serentak. Pakej sokongan kewangan untuk golongan berpendapatan rendah dan sederhana, seperti kadar faedah keutamaan dan sumber pinjaman, masih menghadapi banyak kesukaran untuk mengakses dan prosedur yang rumit.

Ketiga , harga pangsapuri tidak mungkin "menyejukkan" dalam masa terdekat, kerana projek mewah membawa margin keuntungan yang tinggi tetapi masih mempunyai kecairan yang baik. Sesetengah projek merekodkan kadar penyerapan sehingga 99% tepat pada masa pembukaan rasmi untuk jualan.

Trend ini diperkukuh oleh fakta bahawa asas pelanggan berpendapatan tinggi sentiasa meningkat seiring dengan perkembangan ekonomi . Di samping itu, wang daripada warga asing dan Vietnam luar negara juga mengalir ke pasaran hartanah Vietnam, berkat koridor undang-undang baharu yang melonggarkan syarat pemilikan rumah.

Walau bagaimanapun, walaupun kumpulan pelanggan yang sanggup berbelanja ini cenderung meningkat, majoriti penduduk Hanoi masih mempunyai pendapatan yang mencukupi untuk hidup. Menurut laporan terkini Pejabat Perangkaan Am, purata pendapatan per kapita di Hanoi pada 2023 hanyalah 6,869 juta VND/bulan. Jika dibandingkan dengan harga rumah semasa, keadaan akan sama dengan kenyataan perwakilan Dewan Negara Nguyen Cong Long (delegasi Dong Nai) - "Penjawat awam tidak boleh makan selama beratus-ratus tahun untuk membeli rumah".

Untuk menangani ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan, VARS mengesyorkan bahawa Negeri perlu menyelidik dan membangunkan dasar untuk mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi pelabur untuk membangunkan pangsapuri komersial mampu milik, seperti menggunakan dasar untuk mengecualikan cukai tanah, cukai korporat, atau meningkatkan kepadatan pembinaan atau pekali penggunaan tanah berbanding dengan piawaian untuk projek perumahan komersil mampu milik.

"Negeri harus menggalakkan projek kerjasama antara Kerajaan dan sektor swasta untuk membina rumah mampu milik. Sektor swasta akan melaksanakan sebahagian besar proses pembinaan dan pembangunan, manakala Negeri menyediakan insentif tanah dan sokongan undang-undang," kata VARS.

Di samping menggalakkan bekalan, Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam juga mencadangkan agar agensi pengurusan menyelidik dan menubuhkan dana untuk menyokong pembangunan dan penyelenggaraan bekalan pangsapuri kos rendah; mengeluarkan polisi untuk mengehadkan spekulasi hartanah; membina sistem maklumat dan data pasaran...

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html