Perumahan sewa: Apakah formula untuk situasi menang-menang?

Selama bertahun-tahun, kebanyakan perniagaan hartanah di Vietnam telah memilih untuk membina rumah untuk dijual daripada mengekalkannya untuk disewa.

Bahagian 1: Perumahan Sewa: Perubahan Besar dalam Pemikiran Perumahan

Sementara itu, sebahagian besar bekalan perumahan sewa datangnya daripada rumah keluarga kecil, asrama pekerja, perumahan pelajar atau pangsapuri mini di kawasan perumahan.

Sebahagian besar keperluan perumahan golongan berpendapatan sederhana dan rendah dipenuhi oleh sumber sosial dan bukannya projek hartanah berskala besar.

Jika dilihat dari sudut itu, apa yang disasarkan oleh kerajaan kali ini bukanlah untuk mewujudkan pasaran baharu, tetapi untuk mengintegrasikan pasaran sedia ada yang beroperasi dalam bayang-bayang ke dalam strategi pembangunan bandar rasmi.

Kejayaan pasaran perumahan sewa tidak bergantung pada satu entiti sahaja, tetapi lebih kepada sama ada mekanisme boleh direka bentuk yang memastikan semua pihak melihat manfaatnya. Foto: Hoang Ha

Untuk memahami mengapa perniagaan tidak begitu berminat dengan bidang ini, lakukan sahaja pengiraan mudah.

Katakan seorang pemaju membina sebuah bangunan pangsapuri dengan 300 unit di Hanoi . Jika mereka menjualnya dengan harga kira-kira 100 juta VND semeter persegi, syarikat itu boleh menjana pendapatan sekitar 2,100 bilion VND dan melengkapkan kitaran hayat projek tersebut dalam masa beberapa tahun sahaja.

Tetapi jika keseluruhan bangunan dikekalkan untuk tujuan sewa, ceritanya akan berbeza sama sekali. Dengan kadar sewa semasa, pelabur mungkin perlu menunggu 20-30 tahun untuk mendapatkan semula pelaburan mereka, apatah lagi kos operasi dan penyelenggaraan serta risiko pasaran dalam tempoh tersebut.

Dalam erti kata lain, satu pihak menawarkan keuntungan ketara dalam tempoh jawatan CEO. Pihak yang satu lagi pula merupakan permainan yang merangkumi pelbagai generasi pengurusan.

Berdepan dengan dua pilihan ini, kebanyakan perniagaan akan memilih untuk menjual rumah. Ini difahami, kerana perniagaan diwujudkan untuk mencari keuntungan, bukan untuk menyelesaikan masalah sosial bagi pihak kerajaan.

Malah, Vietnam telah menghabiskan masa bertahun-tahun cuba menyelesaikan masalah perumahan dengan menjual unit perumahan sosial. Walau bagaimanapun, kemajuan pelaksanaannya lebih perlahan daripada yang dijangkakan, sebahagiannya disebabkan oleh margin keuntungan yang rendah manakala prosedur dan masa pelaksanaannya panjang.

Ini menunjukkan bahawa walaupun dengan perumahan sosial, jika isu faedah tidak diselesaikan, pasaran akan menjadi sangat sukar untuk dikendalikan.

Sementara itu, berjuta-juta penyewa terus menunggu. Mereka tidak begitu peduli tentang model kewangan atau pengiraan keuntungan perniagaan. Apa yang mereka perlukan adalah lebih mudah: perumahan yang stabil pada harga yang mereka mampu.

Negara tidak boleh menggantikan pasaran.

Jika pasaran dapat menyelesaikan masalah rumah sewa dengan sendirinya, mungkin berjuta-juta pekerja tidak perlu tinggal di asrama yang sempit seperti yang mereka lakukan hari ini.

Tetapi jika Kerajaan campur tangan dan menggantikan pasaran, bajet itu masih akan bergelut untuk memenuhi keperluan sebuah bandar yang mempunyai puluhan juta penduduk.

Oleh itu, peranan Negara bukanlah untuk menggantikan pasaran, tetapi untuk mewujudkan keadaan agar pasaran beroperasi dengan cara yang memenuhi matlamat pembangunan jangka panjang.

Itulah juga semangat dalam arahan baharu Perdana Menteri Le Minh Hung apabila beliau meminta pembangunan perumahan sewa dengan cara yang tidak disubsidi oleh Negara tetapi juga tidak menyerahkannya sepenuhnya kepada pasaran.

Pemilihan Hanoi sebagai lokasi rintis untuk model perumahan sewa pertama bukanlah satu kebetulan. Ia juga merupakan kawasan yang menghadapi tekanan terbesar daripada pembandaran, peningkatan populasi akibat migrasi, dan jurang yang semakin melebar antara harga perumahan dan pendapatan orang ramai.

Dari perspektif ekonomi, sumber terbesar yang boleh disumbangkan oleh kerajaan kepada pasaran perumahan sewa bukanlah wang, tetapi tanah.

Terutamanya, kali ini kerajaan bukan sahaja membincangkan modal tetapi juga meminta semakan semula tanah dan aset awam untuk dimasukkan ke dalam pembangunan perumahan sewa. Jika perniagaan perlu membeli tanah pada harga pasaran dan kemudian membina perumahan sewa, kebanyakan projek akan menjadi sangat tidak berdaya maju.

Tetapi apabila Negara terlibat dengan tanah, infrastruktur dan institusi, persamaan ekonomi akan berubah sepenuhnya.

Siapakah yang akan menyediakan dana untuk tempoh 30 tahun itu?

Tanah hanyalah separuh daripada cerita. Separuh lagi adalah modal.

Perumahan sewa merupakan pelaburan jangka panjang, yang merangkumi beberapa dekad, manakala modal sistem perbankan semasa terutamanya adalah jangka pendek. Akhirnya, sukar untuk menggunakan dana yang dikumpul dalam beberapa bulan atau tahun untuk membiayai aset yang mengambil masa beberapa dekad untuk mendapatkan semula pelaburannya.

Ini bermakna bahawa untuk membangunkan pasaran perumahan sewa berskala besar, Vietnam perlu mencari sumber modal jangka panjang yang sepadan.

Dalam erti kata lain, untuk memiliki berjuta-juta rumah sewa, Vietnam bukan sahaja mesti menyelesaikan masalah tanah tetapi juga masalah modal jangka panjang.

Cabaran terbesar bukan terletak pada bangunannya.

Berbanding dengan Vietnam, perbezaan terbesar antara negara maju dengan rumah sewa terletak pada sistem pendapatan dan keselamatan sosial.

Di kebanyakan negara maju, orang ramai sanggup menyewa seumur hidup kerana mereka masih mempunyai lapisan perlindungan lain untuk masa depan, seperti dana pencen, keselamatan sosial atau program kebajikan awam.

Sementara itu, di Vietnam, rumah sering kali masih merupakan aset terbesar keluarga, satu bentuk simpanan untuk hari tua, dan juga insurans terpenting terhadap ketidakpastian hidup.

Oleh itu, kisah perumahan sewa akhirnya bukan sahaja bergantung pada industri pembinaan atau pasaran hartanah. Ia juga bergantung pada kadar pertumbuhan pendapatan, kualiti pekerjaan dan kematangan sistem keselamatan sosial.

Sesuatu dasar hanya mampan apabila ia memberi manfaat kepada semua orang.

Jika artikel "Perumahan Sewa: Perubahan Besar dalam Pemikiran Perumahan" mengemukakan persoalan tentang di mana berjuta-juta orang akan tinggal di Hanoi yang mempunyai 15 juta penduduk, artikel ini menimbulkan persoalan yang berbeza: Siapakah yang akan membina unit perumahan tersebut?

Kejayaan pasaran perumahan sewa akhirnya tidak bergantung pada mana-mana entiti tunggal, tetapi lebih kepada sama ada Vietnam boleh mereka bentuk mekanisme yang memastikan semua pihak mendapat manfaat.

Tetapi akhirnya, matlamat semua dasar adalah manusia.

Pasaran perumahan sewa hanya benar-benar berjaya apabila pekerja biasa dapat menemui perumahan yang stabil untuk tinggal, bekerja dan membesarkan anak-anak mereka di bandar, kerana tiada perniagaan yang membina rumah kerana kebaikan.

Tetapi tiada bandar yang boleh membangun secara lestari jika orang yang mencipta nilainya sendiri tidak lagi dapat kekal.

Sumber: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html