Permintaan untuk pelaburan dalam hartanah Asia telah jatuh dengan mendadak.

Data Savills Prospects menunjukkan bahawa aktiviti pelaburan hartanah Asia Pasifik dijangka menurun sebanyak 6% pada 2022, berbanding penurunan 15% di Amerika Utara dan penurunan 28% di Eropah. Jumlah pelaburan Asia juga menyumbang bahagian yang lebih besar daripada modal global.

Encik Simon Smith, Pengarah Penyelidikan, Savills Asia - Pasifik, mengulas: Aktiviti pelaburan akan terus menjadi sukar sementara terdapat banyak ketidaktentuan geopolitik pada skala global.

Permintaan untuk pelaburan dalam hartanah Asia telah menurun dengan ketara. (Foto: TN)

“Bagaimanapun, prospek pertumbuhan hartanah di Asia kekal, menjadikan rantau ini menarik kepada pelabur,” kata Encik Simon.

Pelaburan hartanah hari ini mempunyai lebih banyak risiko berpotensi dengan banyak faktor yang boleh menjejaskan kecekapan pelaburan seperti inflasi, undang-undang, ketidakstabilan geopolitik , pertumbuhan yang perlahan atau perubahan tabiat dan keperluan daripada pengguna. Pelabur hartanah perlu melihat risiko dengan tepat untuk membuat keputusan yang betul.

Encik Simon juga menunjukkan kumpulan risiko yang perlu diberi perhatian oleh pelabur hartanah di Asia - Pasifik pada masa ini, termasuk: risiko struktur, risiko kitaran dan risiko pasaran.

Pertama, risiko struktur, pendigitalan telah membawa perubahan besar dalam struktur pasaran di kebanyakan wilayah. Pengkomputeran awan, e-dagang, video dalam talian dan media sosial memacu lebih banyak aktiviti harian kami dalam talian.

Trend ini telah dipercepatkan lagi semasa pandemik dan dijangka berkembang lebih cepat pada masa akan datang.

Sebagai contoh, di Korea Selatan – salah satu pasaran beli-belah runcit dalam talian terbesar di dunia – direkodkan bahawa 37% daripada transaksi dibayar dalam talian pada tahun 2022, angka yang dijangka meningkat kepada 45% dalam tempoh 5 tahun akan datang.

Di pasaran lain, e-dagang dianggap sebagai bidang yang sangat berpotensi, malah akan dapat merekodkan banyak ruang untuk pembangunan. Pembangunan runcit dalam talian akan menggalakkan lebih banyak perhatian pelabur kepada pusat data dan segmen logistik, mengubah wajah industri runcit, terutamanya runcit langsung.

Yang kedua ialah risiko kitaran, di mana inflasi adalah risiko kitaran yang dihadapi oleh pelabur hartanah bukan sahaja di Asia tetapi di seluruh dunia.

Kenaikan mendadak dalam kadar faedah pada masa lalu telah mendorong kenaikan harga hartanah. Dari segi positif, inflasi jatuh. Di Australia, inflasi jatuh kepada 6.8% pada Mac 2023 daripada paras tertinggi 8.4% pada Disember 2022.

Walau bagaimanapun, kadar faedah yang tinggi, bersama-sama dengan peningkatan kos bahan dan buruh, akan terus menjadi kebimbangan utama pelabur. Kadar faedah yang tinggi juga menimbulkan risiko kepada pertumbuhan.

Menurut Dana Kewangan Antarabangsa (IMF), pertumbuhan KDNK global akan perlahan kepada 2.7% pada 2023, daripada 3.2% pada 2022 dan 6% pada 2021. Jika kadar faedah yang tinggi berterusan, risiko sekatan pertumbuhan akan terus wujud.

Ketiga ialah risiko daripada masalah pasaran dalaman. Pasaran hartanah sentiasa menghadapi risiko lebihan bekalan, yang menjadi punca utama kelesuan dalam sektor ini. Lebihan bekalan adalah masalah dalam banyak pasaran dan segmen yang berbeza. Sebagai contoh, pasaran runcit di China.

Encik James McDonald, Pengarah Penyelidikan dan Polisi, Savills China, mengulas: “Lebihan bekalan ruang runcit di beberapa lokasi di China mencapai rekod tertinggi, dengan kadar kekosongan di pasaran utama pada bulan pertama 2023 mencapai dua digit.

Banyak tempat masih mempunyai tunggakan bekalan sedia ada yang besar dan juga bekalan masa depan yang besar. Sementara itu, ruang runcit terus mengalami tekanan daripada ledakan e-dagang.

Risiko pasaran lain termasuk rangka kerja kawal selia. Juga di China, pelabur hartanah mesti memberi lebih perhatian kepada dasar kerajaan. Walaupun langkah untuk melonggarkan sekatan kewangan, krisis hartanah di negara ini tidak menunjukkan tanda-tanda akan berakhir.

Sementara itu, di negara membangun seperti Indonesia, pelabur perlu memberi perhatian kepada ketelusan pasaran. Seterusnya ialah kestabilan politik, contohnya ketidakstabilan politik di Thailand terus menjadi penghalang utama kepada pelaburan.

Di Vietnam, bulan pertama tahun ini telah menyaksikan sokongan jelas daripada Kerajaan dalam menyelesaikan kesukaran dalam sektor hartanah dengan Dekri dan Resolusi yang baru dikeluarkan. Di samping itu, pada bulan Mac, Bank Negara mengurangkan kadar faedah operasi untuk menstabilkan pasaran monetari dan menyokong ekonomi untuk mempercepatkan pertumbuhan.

Menurut Encik Troy Griffiths, Timbalan Pengarah Urusan, Savills Vietnam: "Dasar-dasar ini dijangka memberi impak positif kepada pasaran, bagaimanapun, pasaran memerlukan masa untuk menyerap. Tinjauan yang lebih cerah dijangka bermula dari suku ketiga 2023".

Cabaran yang lebih besar berkisar pada struktur perjanjian dan kertas kerja undang-undang, terutamanya untuk projek yang sedang dibangunkan. Ini juga merupakan isu yang memerlukan campur tangan dan sokongan dengan rangka kerja undang-undang yang jelas, sekali gus mempercepatkan kadar aktiviti pelaburan asing di Vietnam.

Dapat dilihat bahawa setiap pasaran mempunyai risiko pelaburannya sendiri. Kumpulan risiko sering bertindih dan tidak dipisahkan dengan jelas. Untuk menyelesaikan masalah ini, perlu ada langkah segera dan nasihat daripada pakar berpengalaman dalam pasaran. Memandangkan situasi pasaran semasa, pelabur perlu berkoordinasi dengan unit profesional untuk menyediakan senario lebih awal bagi meminimumkan kesan risiko ke atas keputusan pelaburan mereka.

Sumber