Projek baru mesti diwujudkan untuk dibina dan dijual, pangsapuri mini berisiko merosot.

Undang-undang Perumahan (pindaan) baru-baru ini diluluskan oleh Dewan Negara mempunyai banyak perkara baharu, terutamanya pelaburan dalam rumah dengan banyak pangsapuri untuk dijual atau disewa (biasanya dikenali sebagai pangsapuri mini) memerlukan projek.

Mengulas perkara ini, Encik Pham Duc Toan, Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama Pelaburan dan Pembangunan Hartanah EZ (EZ Property), berkata pengetatan pembinaan dan pengurusan pangsapuri mini adalah perlu kerana pangsapuri jenis ini telah lama membangun dengan banyak pelanggaran.

Pasaran pangsapuri mini akan diperketatkan pada masa akan datang. (Foto: Cong Hieu).

Pangsapuri mini dalam masa terdekat hampir mustahil untuk dijual kepada orang ramai tanpa projek pelaburan. Oleh itu, pembangunan pangsapuri mini akan dihadkan dengan ketara disebabkan oleh peraturan prosedur yang ketat.

Sementara itu, penubuhan projek pelaburan dan memenuhi syarat untuk menjadi pelabur projek pelaburan pembinaan perumahan akan menjadi satu cabaran yang besar. Kerana pangsapuri mini adalah bangunan bertingkat tinggi, dibina di atas kawasan seluas 200 - 300 m2 terutamanya, terletak di lorong-lorong yang dalam. Oleh itu, perlu menyediakan projek seperti pangsapuri komersial biasa adalah hampir mustahil.

" Dengan lorong kurang daripada 2 meter lebar, adalah mustahil untuk mewujudkan perancangan 1/500 kerana banyak faktor tidak dijamin seperti: pencegahan kebakaran, infrastruktur, penunjuk populasi dan penilaian kesan alam sekitar. Memenuhi keperluan ini dengan pangsapuri mini semasa adalah hampir mustahil ," En. Toan menganalisis.

Menurut Encik Toan, dengan pangsapuri komersial, pelesenan dan perancangan projek boleh mengambil masa beberapa tahun, manakala dengan pangsapuri mini tempoh ini akan menjadi lebih lama.

Banyak pangsapuri mini terletak di lorong-lorong dalam yang tidak memenuhi piawaian pencegahan kebakaran dan pemadaman. (Foto: Cong Hieu).

Selain itu, pangsapuri mini kebanyakannya dibina di kawasan tengah, jadi peraturan mengenai ketinggian bangunan adalah sangat ketat, biasanya sebidang tanah 200 m2 hanya boleh dibina kira-kira 5-6 tingkat. Dengan kepadatan dan ketinggian ini, pelabur tidak boleh membuat keuntungan, jadi tiada siapa yang akan melakukannya.

Malah, pada masa ini, sehingga 95% pangsapuri mini sedia ada dibina tanpa kebenaran, kerana jika ia dibina mengikut peraturan, pelabur akan mengalami kerugian sebelum ia bermula.

" Jika anda membeli sebidang tanah seluas 200 m2 dengan harga 10 bilion, tetapi hanya boleh membina 5 tingkat dan membina 70% keluasan, iaitu 700 m2, kos kedua-dua tanah dan pembinaan adalah kira-kira 22 juta VND/m2. Jika anda menjualnya pada harga 25 juta VND/m2, maka jelas pelabur tidak akan mendapat keuntungan dengan membina tingkat 5 ," jelas Mr. To.

Oleh itu, menurut Encik Toan, pada masa akan datang, jenis pangsapuri mini itu berisiko jatuh ke dalam kemerosotan kerana terpaksa menyediakan projek pelaburan baharu yang akan dibina akan menyukarkan ramai orang.

Bagi pangsapuri mini yang memenuhi syarat pembinaan, kosnya juga sangat tinggi, tidak bersaing dengan pangsapuri komersial kerana kos pelaburannya terlalu mahal.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Vu Cuong Quyet, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Harta Tanah dan Perkhidmatan Dat Xanh Mien Bac, juga menyokong pandangan Undang-undang Perumahan bahawa adalah perlu untuk mengetatkan pengurusan pangsapuri mini untuk melindungi hak, kewajipan dan keselamatan pemilik.

En. Quyet berkata bahawa penyediaan projek biasa mengambil masa kira-kira dua atau tiga tahun, dan kos untuk peringkat ini menyumbang kira-kira 5-10% bergantung pada skala dan lokasi projek.

Walaupun projek ini sangat rumit, tidak semua penduduk boleh melakukannya sendiri. Pangsapuri mini kebanyakannya terletak di lorong-lorong yang dalam, jadi sukar untuk memastikan pencegahan dan pemadaman kebakaran.

" Pada masa hadapan, apabila membina pangsapuri mini, pemilik akan dipaksa untuk menubuhkan perniagaan. Pada masa itu, adalah mustahil untuk mengelak cukai seperti sekarang, pemilik rumah akan mempunyai tanah dan kemudian memohon permit pembinaan sendiri ," kata En. Quyet.

Peraturan yang lebih telus dan jelas akan membantu pangsapuri mini berkembang ke arah yang betul, tetapi juga menjadikannya mustahil bagi ramai orang untuk membuat keuntungan daripada jenis pangsapuri ini.

Menurut Encik Quyet, pada masa akan datang, harga jualan pangsapuri mini akan lebih tinggi, tetapi orang ramai akan dilindungi oleh undang-undang dan mempunyai persekitaran hidup yang lebih selamat.

" Pasaran untuk membina, menjual dan menyewa pangsapuri mini akan menjadi sangat rumit dalam masa terdekat, jadi permainan ini hanya untuk pembangun profesional, yang boleh membentuk syarikat profesional yang mengkhusus dalam membangunkan model ini. Isi rumah individu atau pelabur amatur akan mendapati sukar untuk mengambil bahagian dalam projek jenis ini ," En. Quyet menekankan.

Berkongsi mengenai isu ini, Encik Nguyen Manh Khoi, Timbalan Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Harta Tanah, Kementerian Pembinaan menekankan bahawa adalah perlu untuk mengawal selia pembinaan 20 pangsapuri atau lebih untuk menubuhkan projek pelaburan, seperti projek biasa untuk menunjukkan tanggungjawab, tanpa mengira skala atau bilangan pangsapuri. Apabila menjual, ia mesti mematuhi Undang-undang Perniagaan Hartanah.

Di samping itu, dalam dokumen, permit pembinaan mesti menunjukkan dengan jelas berapa banyak pangsapuri boleh dibina, berapa banyak tingkat, berapa banyak pangsapuri setiap tingkat, dan berapa meter persegi setiap pangsapuri.

Di samping itu, ia juga mesti memenuhi kriteria pencegahan dan memerangi kebakaran; pembinaan mesti mempunyai pemilikan bersama dan persendirian; permit pembinaan diperlukan dalam semua keadaan; permit dikeluarkan untuk setiap apartmen, dsb.

Mengikut peraturan baharu, individu yang ingin membina pangsapuri mini (rumah dengan 2 tingkat atau lebih, setiap tingkat mempunyai pangsapuri, atau 2 atau lebih tingkat dengan 20 pangsapuri) untuk dijual atau disewakan perlu memenuhi syarat menjadi pelabur dalam projek pembinaan perumahan.
Pangsapuri yang layak mendapat sijil di bawah undang-undang tanah (buku merah jambu) akan dijual, dipajak atau disewakan mengikut peruntukan Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah.
Di samping itu, pelaburan dalam pangsapuri mini untuk disewa mesti memenuhi keperluan pembinaan yang dikeluarkan oleh Menteri Pembinaan. Bangunan mesti memenuhi keperluan pencegahan kebakaran dan pemadaman seperti yang ditetapkan oleh undang-undang.

Chau Anh

Sumber