Mengetatkan pinjaman deposit hartanah: Pasaran mungkin perlahan tetapi menjadi lebih telus

Encik Nguyen Quang Huy - Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan (Universiti Nguyen Trai) berkata dalam jangka pendek, peraturan di atas mungkin menyebabkan pasaran terbantut buat sementara waktu, terutamanya dalam segmen utama dan projek di peringkat awal mobilisasi modal. Sesetengah pelabur yang menggunakan leverage jangka pendek akan mengecilkan peluang mereka, dan kecairan akan berkurangan sedikit.

Walau bagaimanapun, dalam jangka sederhana dan panjang, ini adalah proses pembersihan yang diperlukan: aliran kredit akan dikawal selia ke arah pembeli sebenar dan projek sebenar; kualiti cagaran bank akan dipertingkatkan dan keyakinan pasaran akan diperkukuh secara lebih telus dan stabil.

Jika dilaksanakan dengan cara yang diselaraskan, dengan garis panduan yang jelas, mekanisme penyekatan yang telus dan proses kawalan risiko yang standard, dasar ini bukan sahaja akan menghalang aliran modal tetapi juga mewujudkan rangka kerja operasi yang lebih selamat untuk bank, perniagaan dan pembeli. Dari situ, pasaran hartanah boleh bergerak daripada peringkat "pertumbuhan berdasarkan leverage" kepada "pembangunan berdasarkan kapasiti kewangan sebenar dan nilai sebenar aset".

Mengetatkan pinjaman deposit hartanah: Pasaran akan disucikan. (Gambar ilustrasi: Minh Duc).

Encik Huy seterusnya menganalisis bahawa Bank Negeri Wilayah 2 memerlukan bank untuk hentikan pembayaran deposit pinjaman Menggunakan "perjanjian bertulis" (atau bentuk yang serupa) apabila membeli hartanah ialah langkah pengawalseliaan kredit strategik, menunjukkan hala tuju berhemat agensi pengurusan dalam mengawal risiko dan mengarahkan aliran modal kembali kepada matlamat pembangunan mampan.

Pada dasarnya, ini bukanlah tindakan mengetatkan melampau tetapi langkah pelarasan yang perlu untuk memastikan keselamatan sistem kewangan dan perbankan, sambil memulihkan disiplin kepada pasaran hartanah selepas tempoh pertumbuhan panas dan leverage yang tinggi.

Dalam amalan kredit hartanah, bank biasanya hanya meminjamkan 50-70% daripada nilai dinilai hartanah dan hanya mengeluarkannya apabila pelanggan telah melengkapkan modal ekuiti. Namun, kebelakangan ini berlaku fenomena segelintir pelanggan meminjam modal untuk membayar deposit - peringkat hartanah masih belum terbentuk, projek masih belum memenuhi syarat undang-undang, malah hanya wujud dalam bentuk perjanjian tempahan atau kontrak deposit permulaan.

Pada masa itu, bank mengeluarkan pinjaman berdasarkan "perjanjian" yang tidak mempunyai asas undang-undang yang jelas, menyebabkan aliran kredit memasuki kawasan berisiko tinggi, mudah membawa kepada pertikaian dan hutang lapuk.

Bukan itu sahaja, pinjaman deposit juga secara tidak sengaja menyemarakkan aktiviti spekulatif, apabila sesetengah pelabur menggunakan jumlah modal yang sama untuk mendepositkan banyak produk berbeza, mengharapkan bank akan terus mengeluarkan mengikut nisbah.

Kitaran leveraj ini mewujudkan permintaan pelaburan yang besar, menyumbang kepada kenaikan harga, memberi kesan kuat kepada keseimbangan bekalan-permintaan, menjadikan pasaran terdedah kepada terlalu panas. Apabila trend berbalik, urus niaga memanfaatkan dengan cepat menarik diri, membawa kepada risiko pembatalan deposit, penggantungan pembayaran, memberi tekanan kepada pelabur dan meningkatkan risiko untuk sistem kredit.

Dalam konteks itu, penggantungan pinjaman deposit boleh dianggap sebagai langkah berjaga-jaga yang munasabah, membantu pasaran kembali ke orbit kewangan yang sihat. Dasar ini bertujuan untuk melindungi pembeli rumah sebenar, memaksa urus niaga kembali kepada asas undang-undang standard: hanya apabila projek itu layak untuk dijual, harta itu dinilai secara telus, bank akan memberikan kredit dan pembayaran mengikut kemajuan. Pembeli mesti mempunyai jumlah ekuiti yang sepadan, dengan itu mempertimbangkan dengan lebih teliti sebelum membuat deposit, meminimumkan risiko terjebak dalam projek yang tidak lengkap secara sah atau mempunyai kontrak yang rumit.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA), juga berkata bahawa mewajibkan institusi kredit untuk tidak meminjamkan atau membayar deposit untuk menjalankan transaksi masa depan yang pada masa deposit tidak memenuhi syarat adalah perlu.

" Dalam kes pecah bahagi secara haram dan penjualan projek tanah atau pangsapuri yang belum menyiapkan asas dan tidak memenuhi syarat untuk mobilisasi modal mengikut peraturan, pelanggan tidak akan dapat meminjam modal untuk membuat deposit. Ini adalah untuk melindungi hak dan kepentingan undang-undang dan sah dan kepentingan pelanggan yang membeli atau memajak hartanah dan perumahan masa depan, dan menyumbang kepada membina pasaran hartanah yang sihat , "kata En. Le Hoang Chau.

Encik Giang Anh Tuan - Pengarah Hartanah Tuan Anh juga menyatakan persetujuannya dengan keperluan baharu ini, kerana ini akan membantu membersihkan pasaran, mengurangkan risiko bagi kedua-dua bank dan peminjam. Tuan Tuan kongsikan lagi, pelabur yang tidak cukup status sah untuk menjual produk perlu menggembleng modal melalui saluran deposit. Oleh itu, mengetatkan pinjaman akan membantu menghapuskan pelabur yang mempunyai kewangan yang lemah.

Bagi pelanggan yang meminjam terus dari peringkat deposit, ia juga menunjukkan potensi kewangan mereka lemah, dan mereka adalah spekulator "menangkap pencuri dengan tangan kosong". Mengetatkan pembayaran pinjaman untuk deposit boleh mengurangkan kumpulan pembeli spekulatif, pelayar dan mereka yang tidak mempunyai keperluan perumahan sebenar, sekali gus membantu pembeli rumah dengan keperluan sebenar mendekati peluang memiliki rumah.

Menurutnya, keperluan ini adalah untuk mengawal ketat tujuan penggunaan modal peminjam dan mengawal risiko kredit.

Bagi projek yang pada masa deposit layak untuk dilaksanakan mengikut peruntukan undang-undang, institusi kredit masih memberi pinjaman untuk membayar deposit untuk menjalankan urus niaga masa hadapan biasa. Oleh itu, ini bukan langkah mengetatkan modal, jadi pasaran hartanah tidak akan terjejas banyak.

Perniagaan hartanah yang mematuhi undang-undang tidak terjejas kerana projek hartanah dan perumahan masa depan yang memenuhi syarat penggemblengan modal masih boleh digunakan oleh pelanggan untuk meminjam kredit bagi membayar deposit.

Pembeli rumah akan menghadkan risiko. (Ilustrasi: Minh Duc).

Sebelum ini, menyatakan pendapatnya mengenai isu ini, pakar ekonomi , Dr Dinh The Hien turut menyatakan prinsip operasi bank adalah mempunyai pengurusan risiko. Bank biasanya hanya memberi pinjaman mengikut sifat kes. Lebih-lebih lagi, deposit awal sangat rendah dan hanya permulaan, jika pembeli hartanah tidak memilikinya, bagaimana bank berani memberi pinjaman?

Pembatalan deposit dan hartanah yang tidak memenuhi syarat untuk melengkapkan prosedur undang-undang adalah perkara biasa dan banyak berlaku dalam realiti. Pada masa itu, pinjaman ini akan menjadi terlalu berisiko untuk menjadi hutang lapuk kepada bank.

Menurutnya, aktiviti pelaburan seperti deposit dan sumbangan modal permulaan tidak berbaloi untuk dipinjamkan kepada bank. Serta peraturan untuk membuktikan keupayaan kewangan apabila menghantar anak belajar ke luar negara, menjamin sumbangan modal untuk menubuhkan perniagaan, tetapi bank memberi pinjaman, ia kehilangan makna membuktikan keupayaan kewangan untuk aktiviti ini.

Oleh itu, kerja ini adalah perlu dan diberikan dengan lebih terperinci untuk meningkatkan keselamatan sistem perbankan, tanpa menjejaskan keadaan pinjaman umum bank atau pasaran hartanah.

Sumber: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html