Gelombang satelit dan peluang untuk pembangunan pasaran hartanah

Selepas penggabungan, ruang bandar yang diperluaskan membantu Ho Chi Minh City bergerak lebih dekat kepada model "super urban", bersama-sama dengan jangkaan bahawa aliran modal dan penduduk akan bergerak dalam trajektori baharu.

Dalam konteks itu, pasaran hartanah satelit disebut sebagai peluang yang hebat. Pada Forum Hartanah Perumahan 2025 dengan tema "Gelombang Satelit" anjuran Persatuan Hartanah Vietnam (VNREA) dengan kerjasama Akhbar Lao Dong dan Komuniti Kajian Hartanah pada petang 18 September di Ho Chi Minh City, beberapa siri isu utama telah dibedah untuk membentuk model pembangunan yang sesuai untuk tempoh akan datang.

Perubahan positif

Dari perspektif dasar, Dr Nguyen Van Khoi - Pengerusi Persatuan Hartanah Vietnam, ahli Majlis Penasihat Pembaharuan Perdana Menteri, bekas Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Hanoi - berkata bahawa pasaran hartanah baru-baru ini membuka peluang besar apabila menumpu 3 kuasa penggerak: mata wang - kadar faedah penyejukan kredit; pelaburan awam dirangsang dengan lebuh raya, metro, lapangan terbang, membawa infrastruktur lebih dekat ke pinggir bandar; rangka kerja undang-undang baharu dan lebih telus. Menurutnya, penurunan kadar faedah secara langsung meningkatkan kuasa beli sebenar perumahan; projek infrastruktur berskala besar mewujudkan "graviti" semula jadi ke arah kawasan satelit; undang-undang yang dipinda dan ditambah membantu perniagaan mengurangkan risiko undang-undang dan mempercepatkan penggunaan bekalan.

Bekalan hartanah juga merakamkan gambaran yang lebih cerah. Encik Vuong Duy Dung, Timbalan Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah - Kementerian Pembinaan , berkata sejak awal tahun, bekalan telah melimpah, bersamaan dengan 120% dalam tempoh yang sama. Struktur produk adalah lebih pelbagai, termasuk segmen yang memberi perkhidmatan kepada golongan berpendapatan rendah dan perumahan sosial di kawasan bandar.

Mengenai harga, Encik Dung mengakui bahawa walaupun paras harga masih tinggi, "keseluruhan pasaran secara amnya agak stabil, tanpa demam". Mengenai kemampuan, menurutnya, perlu dilihat dari sudut pendapatan terkumpul dan struktur perbelanjaan isi rumah, bukannya membandingkan mesin dengan purata pendapatan bulanan.

"Kini, pembeli bukan sahaja mempunyai rumah tetapi juga mempunyai kehidupan yang berkualiti," komen Encik Dung. Beliau menegaskan taraf hidup di kawasan bandar hari ini sangat berbeza berbanding 20 tahun lalu, menyebabkan harga mencerminkan banyak faktor seperti kemudahan, perkhidmatan dan operasi.

Lebih khusus lagi, Encik Vo Hong Thang, Timbalan Ketua Pengarah Kumpulan DKRA, berkata bahawa dalam 8 bulan pertama 2025, Ho Chi Minh City dan wilayah jiran mencatatkan tanda-tanda pemulihan yang positif. Bekalan pangsapuri mencecah 28,114 unit, meningkat 58% dalam tempoh yang sama; penyerapan adalah lebih daripada 20,000 unit, 3.1 kali lebih tinggi daripada pada tahun 2024.

Segmen rumah bandar dan vila menawarkan 10,133 produk, meningkat 71%; dengan 4,817 produk yang digunakan, 4 kali lebih tinggi daripada tempoh yang sama. Plot tanah menyediakan 7,167 produk, naik hanya 3% tetapi jumlah penyerapan mencapai 1,130 produk, meningkat 2.2 kali ganda. Terutamanya, permintaan pelaburan masih lebih tinggi daripada permintaan kediaman; kumpulan yang berminat untuk membeli hartanah kebanyakannya dalam kumpulan umur 35 - 44 (36%), manakala pembeli untuk kediaman biasanya dalam kumpulan umur 25 - 34, menyumbang 40%.

Forum Hartanah Perumahan 2025 menarik sejumlah besar pelabur dan pakar untuk hadir. Foto: HOANG TRIEU

Mesti memenuhi pelbagai kriteria

Pada forum itu, pendapat mengatakan bahawa perancangan mesti menetapkan syarat-syarat yang diperlukan untuk "gelombang satelit" menjadi daya penggerak jangka panjang.

Dr. Ngo Viet Nam Son, pakar perancangan, percaya bahawa dalam masa terdekat, Ho Chi Minh City akan "hampir menjadi sub-rantau super bandar", memainkan peranan sebagai nukleus yang menghubungkan dan mempromosikan industri dan perkhidmatan di kawasan satelit. Menurutnya, perniagaan banyak bercakap tentang utiliti, tetapi "menjual kehidupan kepada orang adalah apa yang menarik". Bandar satelit yang mahu orang ramai tinggal mesti datang dengan sekolah, pekerjaan, dan penjagaan kesihatan awam , supaya mereka mempunyai pekerjaan yang stabil dan pendapatan yang cukup baik, "ibu bapa boleh bergerak lebih dekat ke kawasan bandar untuk membeli atau menyewa, kedua-duanya masih bagus".

Encik Son memetik contoh kawasan Saigon Selatan yang sebelum ini dirancang secara sistematik, dengan infrastruktur sosial diutamakan sebelum menjual hartanah, dan pelan terperinci yang dilaksanakan secara konsisten untuk membantu meningkatkan nilai secara mampan. Tiga kelemahan yang perlu diberi perhatian apabila membangunkan kawasan bandar, menurut beliau, ialah mekanisme - kesahihan, persekitaran sekitar (seperti banjir, malah di kawasan terancang) dan isu identiti - pengurusan spatial apabila kawasan persekitaran bercelaru, yang boleh mengheret kualiti keseluruhan.

Dari perspektif pasaran, Encik Nguyen Khanh Duy, Pengarah Jabatan Jualan Kediaman Savills Vietnam, menambah kriteria praktikal untuk mengelakkan "bandar hantu". Secara khusus, bandar satelit yang berjaya mesti mempunyai sekurang-kurangnya penduduk, terletak dalam radius 30 - 40 km dari pusat bandar, mempunyai masa perjalanan maksimum 40 - 45 minit dengan pengangkutan awam, mempunyai kawasan hijau dan kepadatan penduduk yang sederhana supaya orang ramai sanggup melakukan perjalanan jauh untuk tinggal; harga jualan mestilah sesuai, mampu milik, 40% - 50% lebih rendah dari kawasan tengah. Kriteria ini dikaitkan secara langsung dengan kapasiti ketersambungan infrastruktur antara wilayah, kualiti perkhidmatan di tapak dan strategi harga pelabur.

Dari segi dasar, Encik Vuong Duy Dung menekankan bahawa orientasi Negara pada masa akan datang adalah untuk terus meminda undang-undang, menghapuskan prosedur mengenai pelaburan, tanah, perancangan dan pembinaan untuk memudahkan dan mewujudkan keadaan untuk perniagaan mengurangkan kos, meningkatkan bekalan ke pasaran, terutamanya dalam kumpulan produk yang sesuai untuk golongan berpendapatan rendah.

Menurutnya, meningkatkan kualiti dan kuantiti pada masa sama akan membantu meningkatkan pilihan untuk pembeli sebenar, mengehadkan kenaikan harga akibat kekurangan tempatan, dan pada masa sama mewujudkan platform operasi yang stabil untuk bandar satelit.

Dalam wawasan jangka panjang, Dr. Nguyen Van Khoi menekankan bahawa "gelombang satelit" adalah trend yang tidak dapat dielakkan dalam tempoh 2025-2030. Mengikuti trajektori yang betul termasuk dasar yang telus, perancangan segerak dan mekanisme untuk menggalakkan perumahan permintaan sebenar akan membantu hartanah bukan sahaja berfungsi untuk tujuan kediaman tetapi juga menjadi asas untuk pembangunan ekonomi yang mampan.

"Malah, gabungan kadar faedah yang lebih rendah, pelaburan awam yang dipercepatkan dan rangka kerja undang-undang yang lebih baik mewujudkan "keadaan eksogen" yang menggalakkan. Untuk menukar peluang menjadi nilai, bandar satelit mesti menerima sepenuhnya "keadaan endogen": pekerjaan tempatan, perkhidmatan awam yang berkualiti, tadbir urus yang telus dan harga yang mampu dimiliki oleh majoriti rakyat, " pakar itu menekankan.

Wartawan, Dr. TO DINH TUAN - Ketua Pengarang Akhbar Nguoi Lao Dong:

Mengiringi pasaran hartanah

Tema forum "Gelombang Satelit" adalah topikal dan tidak senonoh. Konsep "bandar satelit" dijangka dapat mengurangkan beban di kawasan tengah, mengembangkan ruang hidup, dan membawa peluang kediaman kepada sebilangan besar orang.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, orang ramai telah menyaksikan ledakan projek bandar satelit di sekitar Ho Chi Minh City, Hanoi dan banyak lagi bandar besar lain. Namun, pelaksanaannya tidak seperti yang diharapkan. Projek bandar satelit hanya boleh menjadi gelombang sebenar apabila ia dikaitkan dengan keperluan perumahan sebenar, apabila orang ramai mencari tempat tinggal dan bukan hanya produk untuk spekulasi. Dalam proses ini, peranan akhbar amat penting.

Bagi Akhbar Lao Dong, selama bertahun-tahun, kami sentiasa mengiringi pasaran hartanah, menganggapnya sebagai salah satu bidang kandungan teras. Setiap tahun, Akhbar Lao Dong menganjurkan lebih daripada 50 acara, seminar, bengkel, rancangan bual bicara, dsb., termasuk banyak program di pasaran hartanah, di mana pakar, perniagaan dan pengurus boleh berbincang, berkongsi maklumat dan mencari penyelesaian. Melalui itu, kami berharap dapat menyumbang untuk mewujudkan pasaran hartanah yang sihat dan telus, memberikan sumbangan penting kepada pembangunan keseluruhan ekonomi negara.

Dr. Can Van Luc - Ketua Pakar Ekonomi BIDV, ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri:

Bawa harga hartanah ke tahap yang berpatutan

Pada masa ini, banyak syarikat hartanah cenderung untuk melaksanakan beberapa projek pada masa yang sama di kawasan yang sama, yang membawa kepada tekanan ke atas modal, aliran tunai dan peningkatan risiko kewangan. Ini adalah sesuatu yang perlu diberi amaran awal untuk mengelakkan akibat negatif dalam jangka panjang.

Statistik menunjukkan bahawa seorang penjawat awam di Vietnam memerlukan hampir 26 tahun kerja untuk dapat membeli sebuah apartmen, jelas menggambarkan perbezaan apabila harga hartanah meningkat lebih cepat daripada pendapatan, mewujudkan jurang yang besar berbanding purata dunia. Oleh itu, mengawal harga, membawa harga hartanah ke tahap yang lebih munasabah dan mempelbagaikan sumber modal dan produk untuk memenuhi keperluan sebenar rakyat adalah keperluan yang mendesak.

Untuk pembangunan yang stabil, perusahaan perlu melakukan transformasi secara digital secara proaktif, berubah secara hijau dan mengambil bahagian dalam membina pangkalan data hartanah untuk meningkatkan ketelusan. Di pihak Negeri, perlu ada penyelesaian yang boleh dilaksanakan untuk menstabilkan dan mengurangkan paras harga secara beransur-ansur, mempelbagaikan sumber modal, membangunkan kewangan hartanah, memulihkan pasaran bon, menubuhkan Tabung Perumahan Negara, menggalakkan pembayaran tanpa tunai dan mempunyai pelan hala tuju cukai yang munasabah... Jika dilaksanakan dengan baik, peluang semasa mengatasi cabaran, mewujudkan asas bagi pasaran hartanah untuk membangun secara mampan.

Menurut Dr. Sains dan Arkitek Ngo Viet Nam Son, kesesakan terbesar dalam pembangunan bandar yang dikaitkan dengan pengangkutan awam (TOD) ialah rangka kerja undang-undang untuk perancangan dan pembersihan tapak. Tanpa mekanisme pampasan yang jelas dan telus, projek itu mudah terbantut.

Pengalaman antarabangsa menunjukkan bahawa adalah perlu untuk menggunakan mekanisme "dua harga" untuk menyelesaikan masalah ini. Sehubungan itu, pampasan awal mengikut harga tanah apabila infrastruktur tersedia, orang ramai boleh menyerahkan tanah dengan mudah, dan Negeri boleh menikmati nilai tambah selepas infrastruktur itu beroperasi.

Sumber: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm