Wujudkan ketelusan dan pastikan akses kepada tanah

Kaedah percukaian masih mempunyai banyak kelemahan.

Menurut Kementerian Kewangan , agar dasar cukai dapat mencerminkan dengan betul sifat urus niaga ekonomi, menentukan pendapatan boleh cukai daripada pemindahan hartanah mestilah berdasarkan formula: kadar cukai didarab dengan pendapatan boleh cukai, di mana pendapatan boleh cukai dikira dengan harga jualan tolak jumlah kos berkaitan.

Kementerian Kewangan percaya bahawa adalah perlu untuk mengkaji pilihan untuk mengawal selia cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan harta tanah dan pemindahan hak guna tanah pada kadar cukai 20% untuk mewujudkan persamaan dengan kadar cukai pendapatan korporat daripada pemindahan hartanah. Walau bagaimanapun, untuk menggunakan kaedah ini, dua syarat penting diperlukan: pangkalan data sejarah transaksi tanah yang mencerminkan nilai sebenar dan peraturan yang jelas mengenai perbelanjaan boleh ditolak dan syarat untuk pembuktian serta harga kos hartanah yang dipindahkan.

Masalahnya ialah, walaupun pihak berkuasa cukai mempunyai data transaksi sejarah sejak 2018, harga pemindahan yang direkodkan dalam kontrak masih tidak menggambarkan nilai sebenar. Mengawal untuk memastikan pembeli dan penjual mengisytiharkan secara jujur masih sukar. Sementara itu, mengumpul dokumen untuk membuktikan kos pemindahan dan kos modal bukanlah mudah.

Kos yang mudah dikenal pasti seperti kos pembelian, pembinaan dan pembaikan boleh direkodkan, tetapi perbelanjaan seperti yuran pembrokeran, faedah dan kos pampasan sukar untuk dibuktikan. Ini mewujudkan halangan utama dalam mengira keuntungan sebenar daripada urus niaga hartanah. Terutama dalam kes di mana hartanah dibeli lama dahulu, diwarisi, atau dihadiahkan, kos permulaan hampir mustahil untuk ditentukan.

Berkongsi mengenai isu ini, pakar ekonomi Nguyen Tri Hieu berkata, antara punca penyelewengan pasaran hartanah Vietnam ialah penggunaan cukai hartanah yang tidak berkesan. Pada masa ini, cukai berkaitan hartanah terutamanya termasuk cukai guna tanah bukan pertanian, cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan dan yuran pendaftaran. Sementara itu, banyak negara maju seperti AS, Jepun atau Korea Selatan semuanya menggunakan cukai harta tahunan ke atas nilai hartanah, membantu mengawal selia pasaran dan mewujudkan sumber hasil yang mampan untuk belanjawan negeri.

Kekurangan sistem cukai hartanah yang munasabah telah menyebabkan spekulasi dan penimbunan, menyebabkan harga hartanah meningkat di luar jangkauan mereka yang mempunyai keperluan sebenar. Tanpa tekanan cukai, ramai pelabur sanggup "menimbun" daripada meletakkan hartanah dalam urus niaga atau eksploitasi. Ini mengurangkan bekalan, menaikkan harga dan mewujudkan pasaran yang tidak sihat. Pada masa yang sama, negeri juga terlepas daripada sumber pendapatan yang penting, di samping masih perlu banyak bergantung kepada cukai pendapatan korporat dan cukai nilai tambah.

Oleh itu, menurut Encik Nguyen Tri Hieu, pembaharuan dasar cukai hartanah adalah perlu untuk mengehadkan spekulasi. Salah satu penyelesaian yang boleh dipertimbangkan ialah mengenakan cukai progresif ke atas kedua atau lebih hartanah. Kaedah ini mengawal keadaan simpanan dan tidak menjejaskan pembeli rumah. Di samping itu, perlu ada dasar pengecualian dan pengurangan cukai untuk perumahan sosial dan perumahan untuk rakyat berpendapatan rendah untuk memastikan akses kepada perumahan untuk kumpulan yang terdedah; pada masa yang sama, kutipan cukai harus didesentralisasikan kepada pihak berkuasa tempatan, membantu mewujudkan sumber bajet untuk pembangunan infrastruktur dan perkhidmatan awam di kawasan bandar.

Ketatkan pengurusan dan sambungkan data cukai

Menganalisis kelemahan dasar cukai pendapatan peribadi semasa, pakar Phan Huu Nghi, Timbalan Pengarah Institut Perbankan dan Kewangan (Universiti Ekonomi Negara) menunjukkan bahawa pada masa ini terdapat dua kaedah pengiraan cukai: kaedah pertama ialah cukai 2% ke atas jumlah nilai transaksi, kaedah kedua ialah cukai 20% ke atas perbezaan antara harga belian dan harga jualan.

Kaedah pertama, walaupun mudah, mewujudkan kelemahan besar apabila ramai orang sengaja mengisytiharkan harga lebih rendah daripada harga sebenar untuk mengurangkan cukai. Ini bukan sahaja menyebabkan kerugian bajet tetapi juga menjadikan pasaran kurang telus.

Sebaliknya, kaedah kedua, mengenakan cukai 20% ke atas perbezaan antara harga belian dan jualan, lebih tepat menggambarkan keuntungan sebenar tetapi menghadapi kesukaran dalam menentukan harga kos, terutamanya untuk urus niaga yang berlaku bertahun-tahun yang lalu.

Bagi mengatasi situasi ini, Encik Phan Huu Nghi mencadangkan untuk mengetatkan pengurusan pengisytiharan harga, memastikan nilai transaksi direkodkan dengan betul. Kemudian, jika pembeli sengaja merekodkan harga yang rendah untuk mengelakkan cukai, mereka akan menghadapi kesukaran untuk menjual semula, kerana harga pembelian yang direkodkan pada dokumen adalah terlalu rendah, yang boleh menyebabkan cukai yang perlu dibayar dalam transaksi seterusnya menjadi lebih tinggi. Di samping itu, sekatan yang kuat harus dikenakan ke atas kes pengisytiharan palsu nilai transaksi untuk mewujudkan ketelusan dalam pasaran.

Satu lagi penyelesaian penting ialah melaksanakan interkoneksi data antara notari, cukai dan agensi pengurusan tanah untuk mengawal nilai transaksi dengan lebih baik.

Menurut Encik Nghi, jika terdapat sistem data yang telus, negeri boleh membandingkan harga pasaran untuk mengesan kes pengisytiharan yang lebih rendah daripada realiti. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk mengkaji dan menambah peraturan undang-undang untuk menentukan perbelanjaan yang munasabah apabila mengira pendapatan bercukai, mengelakkan situasi di mana pembayar cukai mengalami kesukaran membuktikan perbelanjaan sebenar.

Secara umum, pembaharuan cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah perlu memastikan dua matlamat: kedua-dua meningkatkan ketelusan, mengelakkan kerugian cukai dan mewujudkan keadaan untuk pembangunan pasaran yang stabil. Sehubungan itu, perlu ada pelarasan supaya cukai mencerminkan keuntungan sebenar, mengehadkan situasi "dua harga" dalam urus niaga hartanah.

Bagaimanapun, pelaksanaannya perlu mempunyai pelan hala tuju yang munasabah, mengelakkan gangguan secara tiba-tiba dan memastikan hak mereka yang mempunyai keperluan sebenar untuk membeli rumah. Kerana pembaharuan cukai hartanah bukan sahaja isu kewangan tetapi juga berkaitan dengan pembangunan mampan pasaran.

Jika dilaksanakan dengan betul, cukai pendapatan peribadi akan menyumbang kepada mengurangkan spekulasi, menstabilkan harga hartanah dan mewujudkan sumber pendapatan yang stabil untuk belanjawan, dan bukannya terlalu bergantung kepada cukai lain. Paling penting, dasar cukai perlu diletakkan dalam ekosistem pengurusan segerak, daripada mengawal pengisytiharan harga, mengesahkan transaksi kepada membina pangkalan data yang telus, untuk memastikan keadilan bagi pembeli, penjual dan Negara.

Sumber: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html