Bagaimanakah harga rumah meningkat sehinggakan Perdana Menteri melaungkan "siapa ada wang untuk dibeli"?

Cabaran kenaikan harga dan jurang pendapatan yang besar

Dalam mesyuarat pada petang 22 September, Perdana Menteri Pham Minh Chinh memberi banyak arahan penting berkaitan pasaran hartanah. Secara khususnya, Perdana Menteri membangkitkan isu berapa ramai yang memerlukan rumah tetapi tidak boleh membelinya kerana harganya terlalu tinggi; siapa yang mempunyai wang untuk membeli pangsapuri yang berharga lebih 70 juta atau lebih 100 juta VND setiap meter persegi? Perdana Menteri meminta pelaksanaan penyelesaian untuk mengurangkan harga hartanah dan meningkatkan bekalan bagi memenuhi penawaran dan permintaan.

Kenaikan berterusan harga pangsapuri sejak kebelakangan ini adalah isu "panas", mendapat perhatian orang ramai. Banyak unit penyelidikan pasaran dan pakar telah terus menyebut isu ini dan memberi amaran.

Laporan Ogos Batdongsan.com.vn menyebut bahawa dalam tempoh 2 tahun yang lalu, harga jualan hartanah biasa (secara amnya di seluruh negara) telah mengekalkan trend menaik dalam kebanyakan jenis, yang mana peningkatan paling kukuh adalah tanah (naik 44%) berbanding suku pertama 2024 dan pangsapuri meningkat 42%. Jenis lain termasuk rumah persendirian, tanah projek dan rumah bandar meningkat masing-masing sebanyak 28%, 14% dan 1% dalam tempoh yang sama.

Harga hartanah meningkat dalam pelbagai jenis dalam 8 bulan (Sumber: Batdongsan.com.vn)

Menurut Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn - hakikat bahawa harga jualan terus meningkat adalah hasil daripada pertumbuhan bekalan wang yang kukuh melalui dasar monetari fleksibel yang bertujuan untuk pertumbuhan ekonomi yang tinggi; kekurangan bekalan primer yang berpanjangan, terutamanya di bandar-bandar besar, bersama-sama keyakinan pelabur terhadap potensi kenaikan harga pada masa hadapan.

Pada masa yang sama, beliau menegaskan cabaran kebolehcapaian perumahan bagi golongan berpendapatan sederhana rendah. Keadaan ini mungkin berterusan jika kesesakan undang-undang dan bekalan tidak diselesaikan secara menyeluruh.

Sementara itu, pakar Can Van Luc, dalam seminar baru-baru ini, berkata bahawa seorang penjawat awam di Vietnam memerlukan 26 tahun kerja berterusan untuk dapat membeli sebuah apartmen. Perbezaan ini mencerminkan realiti bahawa harga hartanah meningkat lebih cepat daripada pendapatan, mewujudkan jurang yang besar berbanding purata dunia (15 tahun).

Encik Luc menekankan bahawa masalahnya ialah jurang semakin meningkat dari hari ke hari, dan pertumbuhan pendapatan tidak dapat bersaing dengan harga perumahan. Oleh itu, pakar percaya bahawa harga hartanah perlu dikawal.

Orang ramai memerlukan 26 tahun untuk membeli sebuah apartmen (Sumber: Dr. Can Van Luc berkongsi).

Harga pangsapuri di bandar besar melambung tinggi.

Menurut tinjauan wartawan Dan Tri , baru-baru ini, banyak projek pangsapuri di Hanoi telah dibuka untuk jualan. Walau bagaimanapun, harga semasa tertumpu pada segmen tinggi.

Secara khusus, projek di wad Dai Mo (Hanoi) mempunyai harga pembukaan 80-120 juta VND/m2. Di wad Tu Liem, projek pangsapuri yang terletak di jalan Le Quang Dao mempunyai harga pembukaan kira-kira 130 juta VND/m2 (tidak termasuk VAT dan yuran penyelenggaraan).

Sebuah projek di wad Viet Hung juga dijangka menelan belanja lebih 120 juta VND/m2. Terutamanya, projek di wad Cau Giay dijangka menelan kos daripada 150 juta VND/m2. Atau projek yang baru dilancarkan di wad Xuan Dinh juga dibuka untuk jualan pada 100 juta VND/m2.

Pakar Le Dinh Chung berkata bahawa harga purata pangsapuri di Hanoi turun naik antara 70-80 juta VND/m2. Di samping itu, pasaran telah menyaksikan kemunculan banyak projek berjenama mewah dengan harga melebihi 100 juta VND/m2.

Menurutnya, projek-projek ini selalunya berada di lokasi utama di tengah-tengah Hanoi. Pemaju projek berhasrat untuk menjual kepada pelanggan berpendapatan tinggi, bukan kepada majoriti pelanggan. Walau bagaimanapun, kecairan produk melebihi 150 juta VND/m2 tidak akan tinggi, kerana mereka memilih pelanggan.

Katanya, pasaran pangsapuri khususnya dan pasaran hartanah secara amnya semakin perlahan. Oleh itu, produk pangsapuri mewah dan mewah juga sangat tidak cair.

Mengenai kemungkinan kenaikan harga untuk pangsapuri mewah dan berjenama, Encik Chung berkata pada masa ini, kebanyakannya adalah produk utama jadi pelabur telah menetapkan harga yang tinggi. Oleh itu, ia akan mengambil lebih banyak masa untuk berpeluang menaikkan harga. Di samping itu, kos input projek pada masa ini sangat tinggi, dan kemajuan pelaksanaan adalah perlahan. Pada masa yang sama, pemaju projek telah melabur lebih banyak dalam produk supaya mereka menjangkakan margin keuntungan yang tinggi.

Sama seperti Hanoi, pasaran hartanah di Ho Chi Minh City khususnya segmen pangsapuri mencatatkan kenaikan harga yang pesat baru-baru ini.

Malah, harga pangsapuri yang baru dibuka di Ho Chi Minh City telah meningkat secara berterusan sejak kebelakangan ini, terutamanya untuk produk utama. Harganya berlabuh tinggi, pada 100-200 juta VND/m2, malah menghampiri rumah bandar.

Di kawasan Daerah 2 lama, di sekitar persimpangan An Phu, pelabur asing memulakan fasa ketiga projek bertingkat tinggi, memperkenalkan pangsapuri kepada pasaran sekitar 130-220 juta VND/m2. Di sepanjang jalan selari ke Bandar Raya Ho Chi Minh - Lebuhraya Long Thanh, projek yang dimulakan semula mempunyai harga purata sekitar 120 juta VND/m2. Berdekatan, pangsapuri di kawasan metropolitan seluas lebih 117 hektar juga berharga daripada 160 juta VND/m2.

Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh (HoREA) - statistik menunjukkan bahawa pada tahun 2024, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City akan meningkat kepada purata 90 juta VND/m2. Dari 2020 hingga sekarang, kadar kenaikan harga rumah di Bandaraya Ho Chi Minh mencecah 15-20% setahun.

Mengemas kini 8 bulan pertama tahun ini, Encik Vo Hong Thang - Timbalan Ketua Pengarah Kumpulan DKRA - menyatakan bahawa purata harga jualan pangsapuri utama di Ho Chi Minh City (lama) meningkat sebanyak 12-18% berbanding tempoh yang sama tahun lalu, dengan beberapa projek individu mempunyai harga tertinggi 493 juta VND/m2. Di Binh Duong (lama), harga purata juga meningkat 8-10% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Harga jualan pangsapuri di Ho Chi Minh City (lama) dan kawasan jiran (Sumber: DKRA).

Sebab harga pangsapuri tinggi

Sebab kenaikan harga pangsapuri di Ho Chi Minh City telah dianalisis oleh ramai pakar sejak kebelakangan ini. Pertama ialah masalah pengurangan bekalan. Laporan CBRE Vietnam menyatakan pada suku kedua, bekalan pangsapuri di Ho Chi Minh City (lama) walaupun meningkat dua kali ganda berbanding suku sebelumnya, namun dalam tempoh 6 bulan pertama masih 16% lebih rendah daripada tempoh yang sama. Unit ini juga mencatatkan bekalan pangsapuri 6 bulan terendah dalam satu dekad di Ho Chi Minh City.

Berkongsi pandangan yang sama, pakar dari Savills Vietnam berkata bahawa Ho Chi Minh City juga menghadapi kekurangan bekalan dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Bandar itu meletakkan sasaran untuk membangunkan kira-kira 235,000 rumah baharu dalam tempoh 2021-2025, tetapi hanya mencapai 24% daripada sasaran dan masih kekurangan 179,000 unit. Jurang antara penawaran dan permintaan telah melebar disebabkan isu berkaitan kesahihan projek.

Sebab lain ialah ketidakseimbangan bekalan ke pasaran. Encik Le Hoang Chau berkata bahawa pada separuh pertama tahun ini, Ho Chi Minh City hanya mempunyai 4 projek perumahan komersial dengan lebih daripada 3,300 pangsapuri mewah layak untuk menggerakkan modal. Pasaran tidak mempunyai pangsapuri sederhana dan mampu milik - situasi yang telah berlaku secara berterusan selama bertahun-tahun.

Sebelum ini, dari 2021 hingga sekarang, bekalan projek perumahan baharu di Ho Chi Minh City tidak lagi mempunyai perumahan komersial mampu milik dengan harga di bawah 30 juta VND/m2 dan terdapat kekurangan perumahan sosial yang teruk. Sebaliknya, segmen perumahan mewah dari 2020 hingga 2023 terus mendominasi, menyumbang kira-kira 70% daripada jumlah bekalan.

Beliau memberi amaran bahawa dalam jangka pendek, pasaran perumahan di Bandaraya Ho Chi Minh akan terus menghadapi kekurangan bekalan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik. Harga rumah akan terus meningkat, melebihi kemampuan kewangan majoriti penduduk bandar.

Berkongsi pandangan yang sama, Cik Trang Bui - Pengarah Besar Cushman & Wakefield Vietnam - mengakui bahawa bekalan pasaran semakin tertumpu dalam segmen mewah dan mewah. Tiada bekalan baru di kawasan tengah, pasaran diterajui oleh pemaju hartanah biasa. Kenaikan harga jualan utama mencerminkan kekurangan bekalan dalam segmen mampu milik dan pertengahan.

Cik Trang meramalkan bahawa tahun depan boleh menjadi titik permulaan kitaran pemulihan baharu, tetapi ia akan menjadi perlahan, selektif dan sangat berbeza. Cabaran pasaran HCMC ialah purata harga jualan utama masih terlalu tinggi berbanding purata pendapatan, ia mengambil masa lebih 20 tahun untuk membeli rumah.

Harga akan terus meningkat 5-10% setahun, bergantung pada kawasan, meningkat mengikut kualiti produk, bukan peningkatan yang meluas. Bekalan mungkin meningkat sebanyak 25-30% setahun dari tahun ini, tetapi masih lebih rendah daripada puncak pada 2022. Pasaran akan mengalu-alukan bekalan baharu dengan "tidak membebankan" undang-undang.

Satu lagi sebab kenaikan harga pangsapuri ialah tekanan ke atas kos input, terutamanya kos tanah, bayaran guna tanah dan kos pembinaan. Kos ini menyumbang sebahagian besar daripada jumlah kos pelaburan projek. Pakar percaya bahawa hanya apabila kos input dikawal pada tahap yang munasabah, harga hartanah akan stabil.

Cik Do Thu Hang - Pengarah Kanan Savills Hanoi - berkata Hanoi sedang melaksanakan banyak penyelesaian secara serentak untuk pembaharuan institusi, pembangunan infrastruktur dan perintis projek perumahan. Terutamanya, banyak projek sedang dipertimbangkan untuk dilaksanakan di kawasan di luar tali pinggang 3 - 3.5. Apabila prosedur selesai dan produk dilancarkan di pasaran, ia akan memberi kesan positif kepada tahap harga.

Walau bagaimanapun, faktor penting ialah kos guna tanah pada masa ini menyumbang sebahagian besar daripada jumlah kos. Jika kos ini dikira secara munasabah, memastikan keharmonian kepentingan antara Negeri dan perusahaan, harga perumahan dapat dikurangkan ke tahap yang lebih sesuai dengan kemampuan rakyat untuk membayar. Pada masa yang sama, mekanisme keutamaan ke atas cukai, kredit atau tanah untuk segmen rumah mampu milik juga perlu untuk menggalakkan pembangunan barisan produk ini.

Dantri.com.vn
Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm