Pasaran Hartanah Bandar Ho Chi Minh - Bahagian 1: Masalah undang-undang, kekurangan bekalan

Pelajaran 1: Masalah undang-undang, kekurangan bekalan

Menurut Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA), dasar sokongan, bersama-sama sokongan perniagaan dan agensi pengurusan, bukan sahaja membawa peluang pemulihan yang kukuh tetapi juga membentuk semula struktur pasaran, ke arah visi pembangunan jangka panjang.

Cabaran yang tinggal

Menurut laporan dari Pejabat Statistik Bandaraya Ho Chi Minh, hasil hartanah pada 2024 akan mencecah VND199,155 bilion, menyumbang 60.3% daripada jumlah hasil daripada "perkhidmatan lain", dengan kadar pertumbuhan positif sebanyak 6.7%. Bagaimanapun, menurut Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA), kadar pertumbuhan ini tidak dapat menyembunyikan fakta bahawa kesukaran telah berlarutan sejak 4 tahun lalu, dengan banyak projek terhenti atau tertangguh.

Bagaimanapun, usaha menyelesaikan isu perundangan daripada Kerajaan dan Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh telah membawa hasil tertentu, seperti penyelesaian 64 projek pada 2024, yang mana 8 projek telah disiapkan. Bagaimanapun, lebih 100 projek lain masih belum diselesaikan, menyebabkan bekalan baru ke pasaran terjejas teruk.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi HoREA, berkata bahawa hakikat bahawa lebih daripada 100 projek mempunyai masalah undang-undang yang belum diselesaikan bukan sahaja menghentikan bekalan perumahan baharu, malah turut menjejaskan struktur produk di pasaran secara serius. Segmen perumahan mewah terus mendominasi, manakala permintaan untuk perumahan sederhana dan mampu milik semakin meningkat.

Di samping itu, kelewatan dalam meluluskan projek perumahan sosial telah menyebabkan akibat sosial yang serius. Golongan berpendapatan rendah dan sederhana tidak dapat mengakses rumah mampu milik, meningkatkan ketidaksamaan dalam akses kepada sumber bandar.

Terutama, Ho Chi Minh City hanya mempunyai 12 projek perumahan yang diluluskan untuk pelaburan pada tahun 2024, jauh lebih rendah daripada bilangan purata 60 projek/tahun sebelum wabak COVID-19. Daripada jumlah ini, hanya 1 projek perumahan sosial diluluskan, menunjukkan kemerosotan yang serius dalam pembangunan segmen rumah mampu milik.

Di samping itu, tiada projek telah diperuntukkan tanah atau tanah pajakan, dan hanya dua projek perumahan komersial telah diberikan permit pembinaan. Prosedur undang-undang yang rumit, daripada kelulusan pelaburan, kelulusan perancangan terperinci 1/500 kepada penilaian tanah, terus menjadi penghalang utama kepada pembangunan pasaran.

Sebaliknya, pasaran hartanah di Ho Chi Minh City juga terjejas oleh beberapa siri dasar undang-undang yang tidak disegerakkan. Peraturan mengenai penilaian projek di bawah Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan dekri yang berkaitan tidak benar-benar mewujudkan keadaan yang baik untuk menyelesaikan halangan undang-undang. Pelaksanaan mekanisme baharu seperti Dekri 115/2024/ND-CP dan pindaan kepada Undang-undang Perancangan dan Undang-undang Pelaburan dijangka menjadi titik perubahan, tetapi ia akan mengambil lebih banyak masa untuk dipraktikkan.

Apatah lagi, perniagaan hartanah pada masa ini menghadapi tekanan hebat akibat kekurangan modal pelaburan. Mengikut anggaran, jumlah nilai bon korporat yang matang dalam sektor hartanah pada 2025 boleh mencecah 180,000 bilion VND. Ini menyebabkan banyak perniagaan menangguhkan atau menghentikan sepenuhnya projek yang sedang berjalan, mewujudkan kitaran ganas yang menghambat pasaran.

Bekalan tidak seimbang, harga rumah meningkat

Pada 2024, pasaran Ho Chi Minh City hanya akan mempunyai 31 projek perumahan komersial yang sedang dibangunkan, dengan sejumlah 31,167 pangsapuri, penurunan mendadak berbanding purata tahunan sebelumnya. Terutama, hanya 4 projek yang layak untuk menggerakkan modal, dengan 1,611 pangsapuri, semuanya dalam segmen mewah. Ini adalah kali pertama dalam sejarah pasaran tiada lagi bekalan untuk segmen perumahan sederhana dan mampu milik.

Di samping itu, struktur produk hartanah jatuh ke dalam situasi "piramid terbalik", dengan perumahan mewah menyumbang 100% daripada bekalan dalam 11 bulan 2024, berbanding 70.6% pada 2020. Sementara itu, perumahan mampu milik - segmen dengan permintaan terbesar - telah hilang sepenuhnya daripada pasaran.

Ketidakseimbangan yang serius ini telah menyebabkan kenaikan harga rumah yang tidak terkawal. Harga purata pangsapuri mewah mencecah VND9.39 bilion/unit, tidak termasuk kos yang timbul dalam pasaran sekunder. Di kawasan tengah seperti Daerah 1 dan Daerah 3, harga perumahan terus meningkat, manakala Bandar Thu Duc dan Daerah Binh Chanh masih kekurangan projek baharu, memperdalam jurang antara harga rumah dan kemampuan rakyat untuk membayar.

Di samping itu, Kementerian Pembinaan meramalkan bahawa, dengan pelarasan senarai harga tanah pada tahun 2024, harga rumah mungkin terus meningkat sebanyak 15-20% pada tahun 2025. Kenaikan harga ini bukan sahaja mengurangkan peluang pemilikan rumah untuk golongan berpendapatan sederhana dan rendah, tetapi juga meningkatkan jurang ketidaksamaan dalam akses kepada perumahan di kawasan bandar yang besar seperti Ho Chi Minh City.

Walaupun menghadapi banyak kesukaran, pasaran hartanah di Bandaraya Ho Chi Minh masih dijangka pulih sekiranya isu perundangan diselesaikan secara menyeluruh. Kawasan seperti Binh Chanh, Nha Be dan Thu Duc City dengan dana tanah yang besar dan infrastruktur trafik yang bertambah baik boleh menjadi pemacu pertumbuhan utama.

Projek utama seperti Metro Line 1, Ho Chi Minh City - Moc Bai Expressway dan Ring Road 3 dijangka bukan sahaja membantu menghubungkan kawasan tengah dengan pinggir bandar tetapi juga mewujudkan peluang pembangunan untuk bandar satelit seperti Long An, Dong Nai dan Binh Duong.

Walau bagaimanapun, untuk memanfaatkan potensi ini, kesesakan undang-undang perlu diselesaikan segera. Bandar Raya Ho Chi Minh perlu mengukuhkan mekanisme perhubungan antara agensi pengurusan, memendekkan masa pemprosesan untuk projek pelaburan; pada masa yang sama, pemantauan harga perumahan dan mengimbangi struktur produk di pasaran juga perlu diberi tumpuan untuk memastikan pembangunan mampan.

Artikel lepas: Membongkar simpulan, merebut peluang untuk menerobos

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406