Harga pendapatan dan perumahan di Hanoi terus tertakluk kepada jurang harga yang semakin melebar.

Harga terus kekal "berlabuh" pada paras yang tinggi.

Menurut laporan pasaran separuh pertama Savills Vietnam 2023, bekalan baharu dalam pasaran pangsapuri meningkat sebanyak 76% suku ke suku dan 125% tahun ke tahun, mencecah 3,596 unit. Daripada jumlah ini, pasaran utama menerima 20,412 unit, peningkatan sebanyak 5% suku ke suku dan 14% tahun ke tahun.

Sebaliknya, pasaran vila dan rumah bandar tidak menyaksikan sebarang projek baharu dilancarkan pada suku tersebut; semua bekalan baharu datang daripada 126 unit daripada projek sedia ada, peningkatan sebanyak 334% berbanding suku tahun tetapi penurunan sebanyak -14% tahun ke tahun. Bekalan utama terdiri daripada 797 unit daripada 14 projek, peningkatan sebanyak 5% berbanding suku tahun tetapi penurunan sebanyak -20% tahun ke tahun.

Pangsapuri kekal sebagai hartanah yang paling dicari-cari dalam kalangan pengguna hari ini, namun harga jualan masih "dipatok" pada paras yang tinggi.

Sehingga Suku Kedua 2023, purata harga jualan utama pangsapuri di pasaran Hanoi mencecah 53 juta VND/ ^m² , peningkatan 1% suku tahunan dan peningkatan 17% tahun ke tahun. Harga ini telah meningkat selama 18 suku berturut-turut dan 73% lebih tinggi berbanding Suku Pertama 2019. Cik Do Thu Hang, Pengarah Kanan, Jabatan Perundingan dan Penyelidikan, Savills Hanoi, mengulas: Ini disebabkan oleh peningkatan harga tanah dan kos pembinaan yang tinggi. Di samping itu, keperluan untuk melabur dalam meningkatkan kualiti produk dan infrastruktur serta kemudahan sekitar dalam projek ini juga membawa kepada harga pasaran utama, atau harga projek yang baru dilancarkan, sentiasa lebih tinggi daripada purata pasaran umum untuk pangsapuri untuk dijual.

Cik Hoang Thanh Nhan, yang menetap di daerah Cau Giay, menyatakan: "Keluarga saya perlu membeli sebuah apartmen untuk anak kami tinggal secara bebas, tetapi harga di pusat bandar terlalu tinggi, manakala harga dalam projek pinggir bandar kekal tinggi. Kami telah melihat 6-7 projek tetapi masih belum membuat keputusan kerana membeli memerlukan pinjaman wang tambahan daripada bank, dan dengan pendapatan kami yang rendah, tekanan untuk membayar faedah adalah kebimbangan terbesar kami sekarang."

Sementara itu, bagi vila dan rumah bandar, harga pada Suku Kedua 2023, berbanding suku sebelumnya, menunjukkan pelarasan menurun untuk beberapa produk vila dan rumah bandar. Produk rumah bandar tidak mencatatkan sebarang pengurangan harga. Secara khususnya, harga vila utama menurun sebanyak 10% suku ke suku kepada VND 100 juta/ ^m² tanah yang tidak terjual di daerah Me Linh, bersama-sama dengan bekalan utama tambahan, mewujudkan situasi lebihan bekalan manakala permintaan pelanggan tidak benar-benar meningkat. Harga rumah kedai menurun sebanyak 7% suku ke suku. Sebaliknya, harga rumah bandar mencatatkan peningkatan 4% suku ke suku, mencecah VND 173 juta/ ^m² .

Dengan infrastruktur bersepadu, ruang hijau dan harga yang berpatutan, segmen hartanah mewah masih menarik ramai pembeli yang berminat; walau bagaimanapun, urus niaga adalah perlahan dan lembap.

Mengulas tentang trend harga yang berbeza untuk hartanah dan pangsapuri rendah, Cik Do Thu Hang menambah: “Perlu diingatkan bahawa pengurangan harga dalam pasaran vila dan rumah bandar adalah disebabkan oleh projek yang terletak jauh dari pusat bandar yang dilancarkan pada harga yang berpatutan, menyebabkan tahap pasaran keseluruhan menurun. Pada hakikatnya, harga dalam segmen rumah rendah kekal tinggi, terutamanya di kawasan berhampiran Jalan Lingkaran 2 dan Jalan Lingkaran 3 Hanoi, dan di kawasan maju dengan perancangan infrastruktur sosial dan pengangkutan yang stabil, dan kawasan yang mempunyai kepadatan penduduk yang tinggi.”

Pertumbuhan pendapatan terus melebar sejajar dengan kadar kenaikan harga.

Permintaan perumahan jangka panjang kekal tinggi disebabkan oleh kadar migrasi bersih yang positif, pertumbuhan penduduk dan kadar pembandaran yang tinggi. Tambahan pula, ramalan menunjukkan bahawa Hanoi akan mempunyai tambahan 157,000 isi rumah antara 2023 dan 2025. Walau bagaimanapun, bekalan masa hadapan hanya merangkumi 59,000 pangsapuri daripada semua kategori, 9,000 rumah rendah dan 18,700 unit perumahan sosial yang dijangka ditawarkan untuk dijual. Kekurangan perumahan sebanyak 70,300 unit masih wujud.

Memandangkan permintaan perumahan yang tinggi, timbul persoalan sama ada purata pendapatan penduduk Hanoi mampu memiliki rumah. Satu laporan oleh Savills Vietnam juga menunjukkan bahawa Hanoi sedang berusaha untuk mencapai purata pendapatan per kapita sebanyak VND 150 juta/orang/tahun pada tahun 2023. Berbanding dengan tahun 2019, kadar pertumbuhan pendapatan purata adalah 6%/tahun. Sementara itu, kadar pertumbuhan harga pangsapuri dari tahun 2019 hingga separuh pertama tahun 2023 adalah 13%/tahun.

Hanoi perlu memberi lebih perhatian kepada segmen perumahan sosial (golongan berpendapatan rendah) supaya golongan yang bekerja boleh mendapatkan perumahan dan menstabilkan kehidupan mereka.

Cik Hang mengulas: “Jelas sekali bahawa pertumbuhan pendapatan per kapita di Hanoi adalah lebih rendah daripada pertumbuhan harga pangsapuri. Ini adalah contoh untuk menunjukkan bahawa pemilikan rumah akan mengambil masa yang lebih lama untuk orang ramai jika jurang ini melebar. Jika kedua-dua angka ini tidak bergerak lebih dekat bersama, ia akan menjadikan pemilikan rumah untuk orang ramai secara amnya, mereka yang tinggal di Hanoi dan mereka dari wilayah lain yang ingin memiliki rumah di Hanoi untuk bekerja atau untuk anak-anak mereka, lebih lama dan lebih sukar. Apatah lagi produk perumahan rendah, apabila harga tinggi, pembeli juga akan mempertimbangkan kewajaran harga dan sama ada ia sepadan dengan nilai sebenar produk. Ini membawa kepada proses membuat keputusan yang lebih perlahan dan panjang untuk pembeli.”

Walau bagaimanapun, dalam pasaran vila dan rumah bandar, produk dengan harga yang berpatutan dan projek yang dirancang dengan baik masih menarik minat pembeli. Ini dibuktikan oleh fakta bahawa transaksi dalam segmen bangunan rendah di Hanoi telah menunjukkan peningkatan selepas suku pertama yang lembap, dengan 106 unit terjual, peningkatan 20% suku tahunan.

“Ini merupakan salah satu tanda positif yang dicatatkan pada akhir Suku Kedua 2023, apabila pasaran menyaksikan projek bangunan rendah menawarkan unit sekitar VND 10 bilion seunit. Menurut data Suku Kedua 2023 di Hanoi, projek dengan harga utama di bawah VND 10 bilion menyumbang 39% daripada transaksi, projek yang berharga antara VND 10 dan 20 bilion menyumbang 28%, dan projek yang berharga melebihi VND 30 bilion hanya menyumbang 13%. Data menunjukkan bahawa semakin berpatutan harga sesuatu produk, semakin baik kadar jualannya,” ulas Cik Hang.

Menurut Encik Dinh Van Troi, Pengarah Jualan Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company: Walaupun bekalan utama terhad, satu perkara yang menguntungkan bagi pembeli rumah dalam pasaran Hanoi hari ini ialah keupayaan untuk memilih daripada pasaran sekunder - dengan banyak produk yang telah dibangunkan sebelum ini, dijamin secara sah dan mempunyai harga yang lebih berpatutan.

Pada masa ini, harga pasaran sekunder kekal kompetitif berbanding pasaran utama. Contohnya, hartanah bertingkat rendah, menurut Savills Vietnam, menyaksikan penawaran sekunder berharga 20% lebih rendah daripada unit pasaran utama pada Suku Kedua 2023. Pasaran utama menawarkan pilihan yang terhad, manakala pasaran sekunder menyediakan lebih banyak pilihan dari segi harga. Walaupun hartanah mungkin bukan baharu, pembeli boleh dengan mudah berpindah masuk atau menggunakannya dengan segera.

Khususnya, Hanoi baru-baru ini telah mempercepatkan pengagihan pelaburan awam. Ini merupakan faktor yang menggalakkan untuk meningkatkan aktiviti ekonomi Hanoi secara amnya dan aktiviti lain, termasuk perniagaan hartanah khususnya. Dengan permulaan pembinaan di Jalan Lingkaran 4 baru-baru ini, ia dijangka akan meningkatkan pembangunan di kawasan pinggir bandar seperti Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, dan sebagainya. Apabila Jalan Lingkaran 4 dibuka kepada lalu lintas pada tahun 2027, bekalan perumahan di kawasan sekitar Jalan Lingkaran 4 diramalkan akan meningkat dengan ketara berbanding sekarang.

Sumber: https://baotainguyenmoitruong.vn/thu-nhap-va-gia-nha-o-ha-noi-van-bi-noi-rong-361356.html