Pendapatan dan harga perumahan di Hanoi kekal "berkembang"

Harga terus "berlabuh" pada paras yang tinggi

Menurut Laporan Pasaran Separuh Pertama Savills Vietnam 2023, dalam pasaran apartmen, bekalan baharu meningkat sebanyak 76% suku ke suku dan 125% tahun ke tahun kepada 3,596 unit. Daripada jumlah itu, pasaran utama mengalu-alukan 20,412 unit, naik 5% suku ke suku dan 14% tahun ke tahun.

Sebaliknya, pasaran vila dan rumah bandar tidak mempunyai projek baharu pada suku tersebut, dengan semua bekalan baharu datang daripada 126 unit daripada projek sedia ada, naik 334% QoQ tetapi turun -14% YoY. Bekalan utama terdiri daripada 797 unit daripada 14 projek, naik 5% QoQ tetapi turun -20% YoY.

Pangsapuri masih menjadi produk yang paling diminati orang ramai hari ini, namun harga jualan masih "tersekat" pada paras yang tinggi.

Sehingga suku kedua 2023, purata harga jualan utama pangsapuri di pasaran Hanoi mencecah VND53 juta/ ^m2 , meningkat 1% setiap suku tahun dan 17% setiap tahun. Harga ini telah meningkat selama 18 suku berturut-turut dan 73% lebih tinggi daripada suku pertama 2019. Cik Do Thu Hang, Pengarah Kanan, Jabatan Perundingan dan Penyelidikan, Savills Hanoi mengulas: Disebabkan kenaikan harga tanah dan kos pembinaan. Di samping itu, keperluan untuk melabur dalam meningkatkan kualiti produk dan infrastruktur dan utiliti sekitarnya, projek dalaman juga membawa kepada harga pasaran utama, atau harga projek yang baru dilancarkan, sentiasa lebih tinggi daripada paras pasaran umum pangsapuri untuk dijual.

Cik Hoang Thanh Nhan, di daerah Cau Giay, berkata: Keluarga saya ingin membeli sebuah apartmen untuk anak-anak mereka tinggal berasingan, tetapi harga di dalam bandar terlalu tinggi manakala harga projek di pinggir bandar masih tinggi. 6-7 projek dah rujuk tapi masih belum buat keputusan, sebab kalau beli kena pinjam lebih banyak duit dari bank, sedangkan pendapatan tak tinggi, tekanan membayar faedah menjadi kebimbangan terbesar sekarang.

Sementara itu, bagi vila dan rumah bandar, harga pada suku kedua 2023 berbanding suku sebelumnya telah mengalami pelarasan menurun pada beberapa produk vila atau rumah bandar. Produk rumah bandar tidak mencatatkan sebarang penurunan harga. Secara khususnya, harga utama vila menurun sebanyak 10% suku ke suku kepada VND 100 juta/ ^m2 tanah inventori di daerah Me Linh bersama-sama dengan bekalan utama tambahan, menyebabkan lebihan bekalan sementara permintaan pelanggan tidak benar-benar meningkat. Harga rumah kedai menurun sebanyak 7% suku ke suku. Sebaliknya, harga rumah bandar mencatatkan peningkatan sebanyak 4% suku ke suku, mencecah VND 173 juta/ ^m2 .

Dengan infrastruktur segerak, kampus hijau dan harga yang berpatutan, segmen hartanah mewah masih menarik perhatian ramai orang, tetapi urus niaga adalah perlahan dan suram.

Mengulas mengenai perkembangan bercampur-campur dalam harga produk dan pangsapuri bertingkat rendah, Cik Do Thu Hang menambah: "Perlu diambil perhatian bahawa penurunan harga pasar vila dan rumah bandar adalah disebabkan oleh projek yang jauh dari pusat dilancarkan pada harga yang berpatutan, menyebabkan tahap pasaran menurun. Realitinya, harga segmen bertingkat rendah masih tinggi, terutamanya di kawasan bersebelahan dengan kawasan Ring Road dan Jalan Lingkaran 3 yang dibangunkan di Hanoi. infrastruktur lalu lintas yang stabil, dan kawasan dengan kepadatan penduduk yang tinggi.”

Pertumbuhan pendapatan kekal "dilanjutkan" dengan kenaikan harga

Permintaan perumahan jangka panjang kekal tinggi disebabkan oleh migrasi bersih yang positif, pertumbuhan penduduk dan kadar pembandaran yang tinggi. Selain itu, diramalkan dari 2023 hingga 2025, Hanoi akan mempunyai 157,000 lebih isi rumah. Bagaimanapun, bekalan masa depan hanya merangkumi 59,000 pangsapuri semua jenis, 9,000 rumah bertingkat rendah dan 18,700 rumah sosial dijangka dilancarkan untuk jualan. Terdapat kekurangan 70,300 rumah.

Berdepan dengan permintaan perumahan yang tinggi, persoalannya adakah purata pendapatan rakyat mampu memiliki rumah di Hanoi. Laporan Savills Vietnam juga menunjukkan bahawa Hanoi sedang berusaha untuk mempunyai purata pendapatan per kapita sebanyak 150 juta VND/orang/tahun pada 2023. Berbanding dengan 2019, kadar pertumbuhan pendapatan purata ialah 6%/tahun. Sementara itu, kadar pertumbuhan harga pangsapuri dari 2019 hingga separuh pertama 2023 ialah 13%/tahun.

Hanoi perlu memberi lebih perhatian kepada segmen perumahan sosial (pendapatan rendah) supaya golongan yang bekerja dapat mengakses perumahan dan menstabilkan kehidupan mereka.

Cik Hang mengulas: "Adalah jelas bahawa realitinya adalah bahawa pertumbuhan pendapatan per kapita di Hanoi adalah lebih rendah daripada pertumbuhan harga pangsapuri. Ini adalah contoh untuk menunjukkan bahawa orang ramai akan mengambil masa yang lebih lama untuk memiliki rumah jika jurang ini terus melebar. Jika kedua-dua nombor ini tidak bergerak lebih rapat, ia akan menjadikannya lebih lama dan lebih sukar bagi orang pada umumnya, mereka yang tinggal di Hanoi dan mereka dari wilayah lain atau anak-anak mereka yang tidak mahu memiliki rumah di Hanoi. produk perumahan bertingkat rendah, apabila harganya tinggi, pembeli juga akan mempertimbangkan kewajaran harga serta mempertimbangkan sama ada ia sesuai dengan nilai sebenar produk atau tidak Dari sini, proses membuat keputusan pembeli akan menjadi lebih perlahan dan lebih lama.

Walau bagaimanapun, dalam pasaran vila dan rumah bandar, produk dengan harga yang berpatutan dan projek yang dirancang dengan baik masih menarik pembeli. Ini ditunjukkan dalam fakta bahawa urus niaga dalam segmen bertingkat rendah di Hanoi cenderung bertambah baik selepas suku pertama yang suram, dengan 106 unit dijual, meningkat 20% suku ke suku.

"Ini adalah salah satu tanda positif yang dicatatkan pada penghujung suku kedua 2023, apabila pasaran mempunyai projek bertingkat rendah dengan produk yang ditawarkan pada harga kira-kira 10 bilion VND/unit. Menurut rekod pada suku kedua 2023 di Hanoi, projek dengan harga utama di bawah 10 bilion VND menyumbang 39% daripada urus niaga dan apartmen melebihi 20 bilion VND, apartmen daripada 02 bilion lebih. 30 bilion VND menyumbang hanya 13%. Data menunjukkan bahawa lebih berpatutan harga produk, lebih baik kadar jualan,” kata Cik Hang.

Encik Dinh Van Troi, Pengarah Jualan Syarikat Saham Bersama Pelaburan Hartanah Dai Phong, berkata: Bekalan utama adalah terhad, tetapi kelebihan untuk pembeli rumah di pasaran Hanoi hari ini ialah mereka boleh memilih pasaran sekunder - dengan banyak produk yang telah dibangunkan lebih awal, dijamin secara sah dan mempunyai harga yang lebih berpatutan.

Dalam keadaan semasa, harga pasaran sekunder masih kompetitif berbanding pasaran primer. Lazimnya, produk bertingkat rendah, menurut Savills Vietnam, pada suku kedua 2023, bekalan sekunder mempunyai harga 20% lebih rendah daripada unit utama. Pasaran primer tidak mempunyai banyak pilihan manakala pasaran sekunder mempunyai lebih banyak pilihan dari segi harga, walaupun produk tersebut bukan lagi baru, tetapi sebagai balasan, pembeli boleh bersedia untuk digunakan atau boleh digunakan dengan segera.

Khususnya, baru-baru ini, Hanoi telah mempromosikan pengeluaran pelaburan awam. Ini adalah faktor yang menggalakkan untuk menggalakkan aktiviti ekonomi Hanoi secara amnya dan aktiviti lain termasuk perniagaan hartanah khususnya. Dengan pembinaan Ring Road 4 yang baru dimulakan, ia dijangka dapat menggalakkan pembangunan di kawasan pinggir bandar seperti Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai... apabila Ring Road 4 dibuka kepada lalu lintas pada tahun 2027, bekalan perumahan di kawasan sekitar Ring Road 4 diramal meningkat berbanding sekarang.

Sumber