Pengoptimuman kos: Masalah yang mencabar bagi perniagaan hartanah.

Mengoptimumkan kos merupakan salah satu penyelesaian yang perlu dipertimbangkan dengan teliti oleh perniagaan hartanah bagi mengurangkan harga.

Mengoptimumkan kos merupakan salah satu penyelesaian yang perlu dipertimbangkan dengan teliti oleh perniagaan hartanah bagi mengurangkan harga.

Kos meningkat, harga rumah meningkat, perniagaan bimbang tentang kesukaran menjual.

Dalam strategi beliau untuk memanfaatkan kitaran pertumbuhan baharu, Cik Nguyen Thanh Huong, Pengarah Pelaburan Syarikat Nam Long, menyatakan bahawa undang-undang yang berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024 telah mewujudkan pendekatan yang fleksibel untuk perniagaan, termasuk pemerolehan projek, penukaran guna tanah, aktiviti Penggabungan dan Pengambilalihan (M&A) dan penyertaan dalam lelongan.

Walau bagaimanapun, penyertaan dalam lelongan tanah menimbulkan cabaran berkaitan kos input, yang membawa kepada harga perumahan yang lebih tinggi dan menjejaskan aksesibiliti rumah untuk pembeli. Perniagaan mesti mempertimbangkan dengan teliti untuk menetapkan harga yang berpatutan yang memenuhi permintaan pembeli sambil memastikan keuntungan.

"Melelong tanah meningkatkan kos input bagi pelabur. Ini adalah masalah yang sukar, terutamanya dalam konteks kenaikan harga tanah dan kos lain," kata Cik Huong, sambil menyatakan bahawa harga hartanah tidak dapat dielakkan menunjukkan trend menaik disebabkan oleh peningkatan kos input.

Ramai pelabur tertanya-tanya sama ada mereka harus melabur dalam projek apabila kos input meningkat. Selain faktor yang boleh dikurangkan secara proaktif, seperti kos pengurusan, pelabur pastinya perlu memastikan keuntungan untuk mengekalkan operasi dan memastikan pertumbuhan masa hadapan.

Bagi mengurangkan tekanan ke atas harga perumahan dan memenuhi permintaan untuk perumahan sebenar, pembangunan bandar perlu diperluaskan ke kawasan pinggir bandar.

"Dalam konteks peningkatan kos, pelabur hanya mempunyai dua pilihan. Satu adalah untuk meneruskan jika mereka boleh menyasarkan pasaran dan menjual produk tersebut, dan satu lagi adalah untuk tidak meneruskan. Penerusan mestilah menguntungkan dan menyumbang kepada pertumbuhan perniagaan, tetapi bagaimana anda boleh melakukannya apabila kos terlalu tinggi?" kata Cik Huong.

Satu laporan pasaran yang baru-baru ini diterbitkan oleh CBRE Vietnam juga mengesahkan bahawa harga hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh akan meneruskan trend menaik pada tahun 2024, di tengah-tengah peningkatan yang tidak ketara dalam bekalan perumahan dan perbezaan harga yang besar antara segmen. Secara khususnya, bandar ini dijangka hanya menambah 9,000 pangsapuri dan 2,000 rumah bandar, dengan 83% daripadanya adalah segmen mewah dan mewah yang berharga melebihi 60 juta VND/m2.

Encik Le Huu Nghia, Pengarah Besar Syarikat Le Thanh, berkata bahawa pasaran hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh menghadapi ketidakseimbangan utama antara segmen pasaran. Walaupun permintaan untuk perumahan bagi golongan berpendapatan sederhana dan rendah menyumbang sebahagian besar, kebanyakan sumber tertumpu pada projek mewah – yang mempunyai permintaan yang terhad.

Encik Nghia menyatakan bahawa harga hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh pada masa ini adalah antara 45 hingga 50 juta VND setiap meter persegi, bersamaan dengan kira-kira 3 bilion VND untuk sebuah apartmen seluas 60 meter persegi.

"Harga tanah dan kos pembiayaan memainkan peranan utama dalam meningkatkan harga perumahan. Khususnya, kos pinjaman dan kelewatan projek meningkatkan tekanan ke atas harga dengan ketara," kata Encik Nghia.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Tran Thanh Hai, Ketua Pelaburan di VinaLiving (sebahagian daripada VinaCapital), percaya bahawa bukan sahaja tahun ini, tetapi juga dalam tempoh satu hingga dua tahun akan datang, harga rumah akan terus meningkat apabila senarai harga tanah baharu digunakan. Perniagaan sendiri juga akan menghadapi tekanan yang besar apabila harga tanah meningkat dengan mendadak, berserta yuran penggunaan tanah yang perlu dibayar oleh pemaju. Faktor-faktor ini akan mendorong harga jualan akhir ke tahap yang tidak dapat dicapai.

Bagaimanakah kita boleh menurunkan harga rumah?

Pasaran hartanah memasuki tahun 2025 dengan jangkaan yang tinggi untuk pertumbuhan baharu, tetapi dalam satu temu bual dengan seorang wartawan dari Investment Newspaper, ketua sebuah syarikat hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh berkata bahawa pasaran masih mengalami banyak luka dan keyakinan pasaran hanya beransur pulih. Bagi perniagaan, banyak syarikat masih menghadapi masalah disebabkan oleh isu perundangan, inventori yang besar dan aliran tunai yang terganggu.

Tambahan pula, pelaksanaan projek baharu dan pengendalian isu-isu lama yang belum selesai masih menghadapi halangan, yang membawa kepada peningkatan kos; semakin lama masa menunggu yang sah, semakin tinggi kosnya.

Pakar ini berhujah bahawa perniagaan mesti terlibat dalam kerjasama yang meluas dan meningkatkan transaksi M&A untuk menarik modal baharu. Paling penting, mereka mesti menyelesaikan halangan perundangan dengan cepat dan berkesan, sekali gus mengurangkan kos. Perniagaan juga mesti memilih pasaran yang betul, segmen yang betul dan menyasarkan bakal pelanggan yang betul, mengimbangi kos pelaburan dan keuntungan yang munasabah untuk memastikan mereka memperoleh hartanah pada nilai sebenar.

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, pada tahun 2024, buat pertama kalinya, segmen perumahan mewah mendominasi seluruh pasaran hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh. Pada masa ini, tiada lagi bekalan perumahan kelas pertengahan atau mampu milik dalam projek perumahan komersial. Realiti ini memesongkan lagi struktur produk perumahan dalam pasaran hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh.

Untuk menurunkan harga perumahan, Encik Chau percaya bahawa adalah perlu untuk meningkatkan bekalan perumahan, terutamanya perumahan mampu milik. Walau bagaimanapun, peningkatan bekalan memerlukan penyelesaian isu-isu yang berkaitan dengan lebih daripada 148 projek yang terhenti dan terbantut. “Bandar Raya Ho Chi Minh dan perniagaan perlu meningkatkan produk perumahan, terutamanya perumahan mampu milik. Pada masa yang sama, pelaksanaan 1 juta unit perumahan sosial yang berjaya akan membantu mengurangkan harga perumahan,” kata Encik Chau.

Dari perspektif lain, Cik Duong Thuy Dung, Ketua Pegawai Eksekutif CBRE Vietnam, percaya bahawa untuk mengurangkan tekanan ke atas harga perumahan dan memenuhi keperluan perumahan sebenar, pembangunan bandar harus diperluaskan ke kawasan pinggir bandar. Ini memerlukan pelaburan serentak dalam infrastruktur seperti sistem pengangkutan, metro, jambatan dan jalan raya, bagi memastikan ketersambungan yang mudah antara pinggir bandar dan pusat bandar.

Walau bagaimanapun, di Bandar Raya Ho Chi Minh, pembangunan kawasan bandar pinggir bandar seperti Cu Chi atau Nha Be masih menghadapi banyak halangan disebabkan oleh kekurangan ketersambungan infrastruktur. Untuk memperbaiki keadaan ini, kerajaan perlu mengutamakan pelaburan dalam jalan lingkaran dan lebuh raya, sekali gus mewujudkan keadaan untuk pembangunan tanah pada harga yang berpatutan untuk perumahan komersial.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html