Harga hartanah 'puncak' walaupun mendapat tekanan daripada tempoh matang bon

Bon kematangan memuncak

Menurut laporan oleh penyedia data dan analisis kewangan FiinGroup, lebih daripada VND100,000 bilion bon korporat hartanah akan dibayar pada separuh kedua tahun ini. Angka ini menunjukkan tekanan aliran tunai pembayaran sedia ada. Ogos ini, jumlah bon yang diterbitkan oleh syarikat hartanah yang matang memuncak pada kira-kira VND17,500 bilion.

Statistik daripada Syarikat VNDirect Securities menunjukkan bahawa pada suku ketiga tahun ini, jumlah nilai bon korporat yang matang dianggarkan kira-kira VND67,000 bilion, paras tertinggi tahun ini. Terutamanya, kumpulan hartanah menyumbang lebih daripada 57%, bersamaan dengan hampir VND38,200 bilion, yang majoritinya adalah bon yang telah dilanjutkan dari 2023.

Walaupun tekanan berat untuk membayar balik bon, banyak perniagaan hartanah masih mengekalkan strategi "pengekalan harga", enggan mengurangkan harga untuk memulihkan aliran tunai.

Menurut perniagaan, sebab utama mengapa mereka tidak boleh menurunkan harga adalah tekanan kos modal dan kewajipan kewangan kepada pemegang bon. Lot bon hartanah pada masa ini mempunyai kadar faedah biasa 10-12%/tahun, jauh lebih tinggi daripada kadar faedah pinjaman bank. Jika aset dijual dengan cepat pada harga rendah, hasil tidak akan mencukupi untuk membayar prinsipal dan faedah bon, dan mungkin melanggar syarat komitmen kepada pemegang bon. Oleh itu, harga hartanah dalam semua segmen telah meningkat secara mendadak sejak awal tahun.

Menurut laporan Kementerian Pembinaan mengenai pasaran hartanah pada suku kedua , segmen pangsapuri di bandar-bandar besar adalah pengecualian, terus "memerintah" dan mewujudkan paras harga tertinggi dalam hampir satu dekad.

Di Hanoi , purata harga jualan pada suku kedua mencecah VND80 juta/m2, meningkat 5.6% berbanding suku sebelumnya dan sehingga 33% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Menurut tinjauan itu, banyak projek pangsapuri di Hanoi mencatatkan kenaikan harga kira-kira 5-6%. Khususnya, beberapa projek mewah mencatatkan harga jualan yang "mengejutkan" seperti projek Noble Crystal pada VND160-270 juta/m2, The Matrix One pada VND120-150 juta/m2.

Ogos ini, jumlah bon yang diterbitkan oleh perniagaan hartanah yang matang memuncak pada kira-kira 17,500 bilion VND. Gambar ilustrasi: VOV.

Di Ho Chi Minh City, purata harga pangsapuri mencecah VND89 juta/m2, tidak banyak turun naik berbanding suku sebelumnya tetapi meningkat kira-kira 36% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Walaupun secara amnya stabil, sesetengah segmen mewah masih mencatatkan kenaikan tempatan dan menetapkan paras harga baharu, terutamanya berkat kelebihan infrastruktur yang luar biasa seperti laluan Metro, laluan tali pinggang, terowong Cat Lai dan pengembangan banyak laluan utama di Thu Thiem, Thao Dien, An Phu, Thanh My Loi.

Segmen vila dan rumah bandar dalam projek itu juga mencatatkan sedikit peningkatan berbanding suku sebelumnya, terutamanya di Ho Chi Minh City dan Khanh Hoa .

Kemungkiran bon tidak mungkin

Pakar di SSI Securities Corporation menilai bahawa strategi mengekalkan harga hartanah untuk terus hidup hanya akan bertahan untuk masa yang singkat. Jika keyakinan pasaran terus menurun, keadaan "menahan nafas" tidak lagi menjadi penyelesaian tetapi akan menjadi risiko kecairan yang meluas. Oleh itu, penyelesaian dan polisi yang kukuh dan segerak diperlukan untuk mengurangkan tekanan kematangan dan memulihkan kecairan pasaran.

Pakar percaya bahawa, dalam masa terdekat, mekanisme untuk menerbitkan bon individu perlu terus diperbaiki ke arah pendedahan maklumat mandatori, pengauditan berkala dan pengukuhan penarafan kredit bebas; adalah perlu untuk mengembangkan rangka kerja undang-undang untuk penstrukturan semula hutang seperti menukar bon kepada saham, atau lanjutan bersyarat untuk projek dengan status undang-undang penuh dan kemajuan yang jelas.

Strategi mengekalkan harga hartanah rendah untuk terus hidup hanya bertahan untuk masa yang singkat. Foto ilustrasi.

Dalam jangka panjang, kredit untuk sektor hartanah perlu dikawal selia secara terpilih, mengutamakan perumahan sosial dan perumahan sewa, mengehadkan aliran modal ke dalam projek spekulatif. Pasaran hartanah bertambah baik secara beransur-ansur, selagi perniagaan boleh menjual produk mereka, tempoh matang bon tidak lagi menjadi kebimbangan.

Dr Can Van Luc - Ketua Ekonomi BIDV - mengulas bahawa tekanan ke atas bon tahun ini tidak membimbangkan. Kemungkiran kurang berkemungkinan berlaku kerana pasaran hartanah secara beransur-ansur menjadi lebih positif. Banyak perniagaan hanya perlu menetapkan diskaun produk kira-kira 10% untuk menjual produk mereka, bukannya 40-50% seperti tempoh sebelumnya.

Menurut penganalisis, tahun ini, industri hartanah terus berkembang dengan kukuh. Seluruh negara telah menyelesaikan penyusunan semula unit pentadbiran dan menstabilkan persekitaran politik. Industri hartanah mendapat manfaat daripada persekitaran kadar faedah yang rendah dan pembaharuan institusi. Tiga undang-undang mengenai hartanah, resolusi perintis pelaksanaan projek perumahan komersial melalui perjanjian untuk menerima hak guna tanah, usaha menggalakkan pelaburan awam dan memotong prosedur pentadbiran...

Usaha Kerajaan baru-baru ini untuk menghapuskan halangan undang-undang untuk projek hartanah akan mewujudkan syarat untuk perniagaan memulihkan pelaksanaan projek dan menambah baik aliran tunai, memudahkan perniagaan dibuka untuk jualan tidak lama lagi dan mempunyai rancangan kewangan untuk membayar balik hutang kepada pemegang bon.