Harga hartanah melonjak naik meskipun terdapat tekanan daripada bon yang matang.

Kematangan bon telah mencapai kemuncaknya.

Menurut laporan oleh penyedia data dan analisis kewangan FiinGroup, bon korporat hartanah bernilai lebih 100 trilion VND akan matang pada separuh kedua tahun ini. Angka ini menunjukkan tekanan aliran tunai sedia ada untuk pembayaran balik. Pada bulan Ogos, jumlah bon yang dikeluarkan oleh syarikat hartanah yang matang mencecah kira-kira 17.5 trilion VND.

Statistik daripada VNDirect Securities Company menunjukkan bahawa pada suku ketiga tahun ini, jumlah nilai bon korporat yang matang dianggarkan kira-kira VND 67,000 bilion, paras tertinggi sepanjang tahun. Terutamanya, sektor hartanah menyumbang lebih 57%, bersamaan dengan hampir VND 38,200 bilion, terutamanya terdiri daripada terbitan bon yang dilanjutkan dari 2023.

Walaupun terdapat tekanan pembayaran balik bon yang tinggi, banyak syarikat hartanah masih mengekalkan strategi "pegangan harga", enggan menurunkan harga untuk mendapatkan semula aliran tunai.

Menurut perniagaan, sebab utama mereka tidak dapat menurunkan harga adalah tekanan kos modal dan obligasi kewangan kepada pemegang bon. Bon hartanah pada masa ini mempunyai kadar faedah biasa sebanyak 10-12% setahun, jauh lebih tinggi daripada kadar pinjaman bank. Menjual aset dengan cepat pada harga yang rendah tidak akan menghasilkan pendapatan yang mencukupi untuk menampung pembayaran prinsipal dan faedah, dan juga boleh melanggar terma perjanjian dengan pemegang bon. Oleh itu, harga hartanah merentasi semua segmen terus meningkat mendadak sejak awal tahun ini.

Menurut laporan Kementerian Pembinaan mengenai pasaran hartanah pada suku kedua , segmen pangsapuri di bandar-bandar utama merupakan satu pengecualian, terus "berkuasa" dan menetapkan paras harga tertinggi dalam hampir sedekad.

Di Hanoi , purata harga jualan pada suku kedua mencecah VND 80 juta/m2, peningkatan sebanyak 5.6% berbanding suku sebelumnya dan peningkatan sebanyak 33% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Menurut tinjauan, banyak projek pangsapuri di Hanoi mencatatkan kenaikan harga sekitar 5-6%. Terutamanya, beberapa projek mewah mencatatkan harga permintaan yang tinggi secara mengejutkan, seperti Noble Crystal pada VND 160-270 juta/m2 dan The Matrix One pada VND 120-150 juta/m2.

Pada bulan Ogos ini, jumlah bon yang dikeluarkan oleh syarikat hartanah yang matang mencapai kemuncaknya kira-kira 17,500 bilion VND. (Foto ilustrasi: VOV)

Di Bandar Raya Ho Chi Minh, purata harga pangsapuri mencecah VND 89 juta/m2, menunjukkan sedikit perubahan berbanding suku sebelumnya tetapi peningkatan kira-kira 36% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Walaupun secara amnya stabil, beberapa segmen mewah masih mencatatkan peningkatan setempat dan menetapkan tahap harga baharu, terutamanya disebabkan oleh kelebihan infrastruktur yang unggul seperti laluan Metro, jalan lingkaran, terowong Cat Lai dan pengembangan banyak jalan utama di Thu Thiem, Thao Dien, An Phu dan Thanh My Loi.

Segmen vila dan rumah bandar dalam projek juga mencatatkan sedikit trend menaik berbanding suku sebelumnya, terutamanya di Bandar Raya Ho Chi Minh dan Khanh Hoa .

Kegagalan pembayaran bon tidak mungkin berlaku.

Pakar di SSI Securities Corporation menilai bahawa strategi mengekalkan harga hartanah untuk mengharungi pasaran hanya akan berkesan untuk jangka masa yang singkat. Jika keyakinan pasaran terus menurun, pendekatan "menahan nafas" tidak lagi akan menjadi penyelesaian tetapi akan menjadi risiko kecairan yang meluas. Oleh itu, penyelesaian dan dasar yang kukuh dan terselaras diperlukan untuk mengurangkan tekanan kematangan dan memulihkan kecairan pasaran.

Pakar mencadangkan bahawa, dalam jangka pendek, mekanisme untuk menerbitkan bon swasta memerlukan penambahbaikan selanjutnya dalam arah pendedahan maklumat mandatori, audit berkala dan penarafan kredit bebas yang dipertingkatkan; rangka kerja perundangan untuk penstrukturan semula hutang perlu diperluas, seperti menukar bon kepada saham atau lanjutan bersyarat untuk projek dengan pematuhan undang-undang penuh dan kemajuan yang jelas.

Strategi mengekalkan harga hartanah untuk mengharungi pasaran hanya berkesan untuk jangka masa yang singkat. (Imej ilustrasi.)

Dalam jangka masa panjang, kredit kepada sektor hartanah perlu dikawal selia secara selektif, mengutamakan perumahan sosial dan perumahan sewa, dan mengehadkan aliran modal ke dalam projek spekulatif. Pasaran hartanah semakin pulih secara beransur-ansur; selagi perniagaan boleh menjual hartanah mereka, tempoh matang bon tidak lagi menjadi kebimbangan utama.

Dr. Can Van Luc, Ketua Ekonomi BIDV, percaya bahawa tekanan bon tahun ini bukanlah satu punca kebimbangan. Kegagalan pembayaran balik tidak mungkin berlaku disebabkan oleh pasaran hartanah yang semakin baik. Banyak perniagaan boleh menjual produk mereka dengan diskaun sekitar 10%, berbanding 40-50% pada tempoh sebelumnya.

Menurut penganalisis, sektor hartanah akan terus mengalami pertumbuhan yang kukuh tahun ini. Negara ini telah menyelesaikan penyusunan semula unit pentadbiran dan menstabilkan persekitaran politik. Sektor hartanah mendapat manfaat daripada persekitaran kadar faedah yang rendah dan pembaharuan institusi. Tiga undang-undang mengenai hartanah, resolusi mengenai rintisan projek perumahan komersial melalui perjanjian hak penggunaan tanah, usaha untuk meningkatkan pelaburan awam dan pengurangan prosedur pentadbiran semuanya merupakan faktor penyumbang.

Usaha kerajaan baru-baru ini untuk menghapuskan halangan perundangan bagi projek hartanah akan mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi perniagaan untuk menyambung semula pelaksanaan projek dan meningkatkan aliran tunai, memudahkan pelancaran jualan awal dan membolehkan mereka membangunkan pelan kewangan untuk membayar balik pemegang bon.