Menghapuskan halangan kepada dasar cukai hartanah.

Pakar-pakar telah mengulas bahawa "kesesakan" terbesar pada masa ini bukanlah terletak pada menentukan sama ada untuk mengenakan cukai atau tidak, tetapi pada cara menjadikan cukai tersebut benar-benar berkesan dalam praktik.

Banyak projek pangsapuri sedang dibangunkan di Da Nang . Foto: Hai Au/TTXVN

Dalam Hantaran Rasmi Perdana Menteri Pham Minh Chinh No. 190/CD-TTg yang dikeluarkan pada 7 Oktober mengenai pelaksanaan penyelesaian yang tegas untuk meningkatkan bekalan, mengurangkan harga perumahan dan menstabilkan pasaran, Perdana Menteri Pham Minh Chinh meminta Kementerian Kewangan untuk segera memuktamadkan laporan mengenai dasar cukai untuk hartanah, dengan menganggap ini sebagai salah satu penyelesaian utama untuk meningkatkan bekalan, membawa harga perumahan lebih dekat dengan kemampuan rakyat dan menstabilkan pasaran.

Kisah pembaharuan cukai hartanah bukanlah sesuatu yang baharu. Langkah ini muncul apabila pasaran menunjukkan tanda-tanda kemerosotan atau kejatuhan pasaran. Pada masa itu, cadangan untuk mengenakan cukai ke atas hartanah dibangkitkan semula sebagai penyelesaian untuk membendung spekulasi dan mewujudkan sumber pendapatan yang mampan untuk bajet. Tetapi selepas setiap pusingan perbincangan, topik ini akan hilang apabila pasaran menjadi lebih tenang.

Keraguan yang berpanjangan itu berpunca daripada kebimbangan tentang kesannya terhadap penduduk, sementara pendapatan purata kekal rendah dan harga perumahan tinggi. Ini diburukkan lagi oleh tekanan daripada dua kumpulan kepentingan yang bercanggah: mereka yang memiliki banyak hartanah, dan kelas pekerja yang memerlukan perumahan.

Menurut Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar , "percanggahan" inilah yang menjadikan agensi pengurusan terlalu berhati-hati, menyebabkan pembaharuan cukai lebih tertumpu kepada penyelidikan teori dan bukannya tindakan konkrit. Tetapi jika kelewatan itu berterusan, pasaran akan mendapati sukar untuk kembali kepada keadaan operasi yang sihat, di mana keputusan pelaburan adalah berdasarkan aliran tunai sebenar dan bukannya jangkaan untuk memegang tanah dan menunggu harga meningkat.

Kali ini, keazaman politik kerajaan dianggap lebih jelas kerana ia melihat percukaian sebagai "penawar yang kukuh" untuk memulihkan ketenteraman pasaran. Matlamatnya adalah untuk mendekatkan segmen pasaran kepada permintaan sebenar, membendung spekulasi, membawa harga jualan lebih dekat kepada nilai sebenar dan membuka modal untuk pembeli yang mempunyai keperluan perumahan yang sebenar atau mereka yang melabur dalam pengeluaran dan perniagaan.

Walau bagaimanapun, agar cukai berkesan, asas data yang telus adalah prasyarat. Sementara itu, selama bertahun-tahun, sistem maklumat tanah dan transaksi kekal berpecah-belah dan tersebar merentasi pelbagai agensi. Kementerian, jabatan dan kawasan membina data mengikut piawaian mereka sendiri, kekurangan penyegerakan, yang sering menyebabkan penilaian aset yang tidak tepat—faktor utama dalam pengiraan cukai.

Menurut Bui Van Doanh, Pengarah Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam, untuk membangunkan dasar cukai yang boleh dilaksanakan, adalah perlu untuk bermula dengan "membersihkan" data, daripada hak pemilikan, perancangan, lokasi, kawasan hingga nilai pasaran dan sejarah transaksi setiap hartanah.

Kerana kekurangan data akan menyebabkan pengisytiharan nilai aset yang berleluasa, menyebabkan kerugian hasil dan mewujudkan ketidaksamaan antara mereka yang mematuhi undang-undang dan mereka yang mengelaknya. Contoh utama ialah sistem "penetapan harga dua peringkat" – kesesakan terbesar yang menghalang pembaharuan cukai.

Satu masalah yang berlarutan ialah amalan transaksi "dua harga". Harga sebenar dan harga yang dinyatakan dalam kontrak yang disahkan oleh notari berbeza dengan ketara. Banyak hartanah dibeli dan dijual pada harga 1.5 hingga 2 kali lebih tinggi daripada harga kontrak untuk mengurangkan obligasi cukai. Menurut pakar, fenomena ini bukan sahaja memesongkan pasaran tetapi juga menjadikan mereka bentuk dasar cukai berdasarkan nilai sebenar mustahil.

Hartanah di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh. Foto: Hong Dat/TTXVN

Ahli ekonomi Vu Dinh Anh menganalisis bahawa untuk mempunyai mekanisme cukai yang adil, Negara mesti mengawal harga belian dan jualan sebenar. Walau bagaimanapun, dengan sistem data yang berpecah-belah semasa, agensi pengurusan hampir tidak dapat memantau turun naik harga sepenuhnya, yang membawa kepada kesukaran dalam melaksanakan dasar baharu dengan berkesan.

Pakar secara amnya bersetuju bahawa "kekangan" terbesar hari ini bukanlah sama ada untuk mengenakan cukai atau tidak, tetapi bagaimana untuk menjadikan cukai tersebut benar-benar berkesan dalam praktik. Untuk mencapai matlamat ini, ketelusan data, maklumat piawai, pengesahan nilai sebenar transaksi dan pelan tindakan pelaksanaan yang jelas adalah keperluan yang mendesak.

Hanya apabila halangan ini dihapuskan, cukai akan menjadi alat penting untuk fungsi pasaran yang stabil dan mampan. Sebaliknya, jika isu ini terus terjerumus ke dalam kitaran ganas "dibincangkan ketika cuaca panas, dilupakan ketika cuaca sejuk," pasaran hartanah akan mendapati sukar untuk melepaskan diri daripada ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang telah berterusan selama bertahun-tahun.

Satu kebimbangan umum dalam pasaran ialah cukai tersebut akan memberi kesan langsung kepada mereka yang memiliki hartanah kedua. Walau bagaimanapun, menurut pakar, matlamat dasar ini bukanlah untuk menyasarkan semua pemilik berbilang hartanah, tetapi sebaliknya untuk menyasarkan mereka yang memegang aset yang tidak digunakan atau kurang digunakan, yang membawa kepada pembaziran dan mengehadkan bekalan.

Profesor Madya, Dr. Nguyen Quang Tuyen menegaskan bahawa adalah perlu untuk membezakan antara mereka yang memiliki pelbagai hartanah untuk memenuhi keperluan yang sah dan mereka yang menyimpannya untuk menunggu harga meningkat. Bagi kumpulan spekulatif, percukaian adalah perlu untuk memaksa mereka sama ada menggunakan aset mereka atau memindahkannya, sekali gus meningkatkan jumlah transaksi dan menambah hasil cukai.

Pakar ini berhujah bahawa kebimbangan tentang kejatuhan pasaran akibat cukai adalah tidak berasas. Jualan kecil hanya akan berlaku dalam kalangan mereka yang menggunakan leveraj kewangan yang berlebihan atau terlibat dalam spekulasi jangka pendek. Mereka yang mempunyai kapasiti kewangan yang tulen tidak akan terjejas teruk.

Sehingga tahap tertentu, pasaran masih memerlukan aktiviti spekulatif untuk mewujudkan kecairan. Tetapi spekulasi mestilah berdasarkan aktiviti perniagaan yang telus, dikawal selia oleh cukai, bukan berdasarkan pengumpulan aset dan kemudian membiarkannya terbiar.

Tambahan pula, satu lagi risiko yang diberi amaran oleh pakar yang menyukarkan pelaksanaan dasar cukai adalah fenomena pendaftaran hartanah di bawah nama orang lain. Ramai orang memiliki sejumlah besar hartanah tetapi membahagikannya supaya saudara-mara atau kenalan mendaftarkannya di bawah nama mereka bagi mengelakkan cukai. Ini menimbulkan cabaran yang ketara dalam mengenal pasti subjek yang betul yang perlu dikawal selia.

Untuk mengelakkan situasi ini, sistem pendaftaran tanah, rekod dan peta mesti diseragamkan dan saling berkaitan. Apabila maklumat disambungkan, agensi pengurusan akan dapat mengesan transaksi luar biasa, mengenal pasti pemilik sebenar dan membendung pengelakan cukai.

Sumber: Vietnam+

Sumber: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm