VARS: Pangsapuri mampu milik "hilang" di Hanoi dan Ho Chi Minh City

ANTD.VN - Peningkatan bekalan hartanah baru-baru ini disumbangkan terutamanya oleh segmen mewah, manakala rumah mampu milik sedang "terbiar", menjadikan ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan semakin serius.

Tiada lagi bekalan pangsapuri mampu milik baharu

Menurut Persatuan Realtors Vietnam (VARS), pasaran hartanah Vietnam secara beransur-ansur "panas" berkat daya penggerak dasar bekalan dan sokongan baharu daripada Kerajaan . Walau bagaimanapun, peningkatan dalam bekalan adalah terutamanya dalam segmen mewah manakala rumah mampu milik sedang "terbiar".

Data penyelidikan VARS menunjukkan bahawa segmen pangsapuri mampu milik (harga di bawah 25 juta VND/m2) telah menjadi "pupus" dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan amat sukar, malah mustahil, untuk muncul semula di Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Khususnya, di Hanoi, bahagian pangsapuri mampu milik yang baru dilancarkan mencapai 35% pada 2018, menurun kepada 20% pada 2019 dan hanya 12% pada 2020. Pada 2021 dan 2022, bekalan pangsapuri dalam segmen ini terus berkurangan, hanya mencecah kira-kira 4% daripada jumlah bekalan 3% dan 2 pelancaran.

Di Ho Chi Minh City, kemerosotan lebih kuat apabila pada 2018, bahagian pangsapuri mampu milik yang baru dilancarkan menyumbang 20% ​​tetapi menurun kepada hanya 0.5% pada 2020 sebelum hilang sepenuhnya pada 2021.

Sehingga 9 bulan pertama 2024, bekalan pangsapuri menyaksikan pemulihan yang ketara, tetapi kira-kira 80% daripada bekalan pangsapuri yang dibuka untuk jualan di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh mempunyai harga jualan daripada 50 juta VND/m2 atau lebih.

Penyelidikan mengenai indeks harga pangsapuri, yang mencerminkan purata turun naik harga jualan projek dalam set sampel 150 projek yang dipilih dan diperhatikan oleh VARS, juga menunjukkan bahawa, setakat suku ketiga 2024, harga jualan purata kluster projek sampel di Hanoi adalah hampir 60 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 64.0% berbanding suku kedua 2019.

Purata harga jualan kluster projek di Ho Chi Minh City meningkat daripada VND49.2 juta/m2 kepada VND64.2 juta/m2, mencerminkan peningkatan 30.6% dalam tempoh yang sama.

Bekalan pangsapuri mampu milik telah hilang di Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Mengapakah perniagaan tidak berminat dalam segmen kelas rendah?

Menurut VARS, sebab utama rumah mampu milik tidak mendapat banyak perhatian daripada pemaju hartanah adalah kerana margin keuntungan daripada segmen ini lebih rendah berbanding segmen mewah. Pengiraan oleh pemaju projek menunjukkan bahawa dengan margin keuntungan hanya kira-kira 15%, jika modal tidak stabil selama 1-2 tahun atau jika jualan tertangguh selama 1-2 tahun, pemaju akan kehilangan wang.

Tambahan pula, dana tanah pusat semakin berkurangan, pada masa ini dan akan datang, terutamanya terletak di kawasan bandar besar dengan rangkaian infrastruktur dan kemudahan awam yang memerlukan pelaburan, ditambah dengan kos input, terutamanya kos tanah, semakin meningkat, harga tidak boleh berpatutan.

Kedua, walaupun Kerajaan telah memperkenalkan banyak dasar untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial dan rumah mampu milik, prosedur undang-undang berkaitan tanah dan perancangan masih menjadi halangan utama. Proses pelesenan yang rumit, masa yang lama, bersama-sama dengan dana tanah yang semakin terhad untuk pembangunan perumahan di bandar-bandar besar, membuatkan pemaju projek perlu mempertimbangkan dengan teliti sebelum melabur dalam segmen ini.

Di samping itu, dasar sokongan kredit untuk pembeli rumah dalam segmen ini tidak dilaksanakan secara serentak.

Ketiga, projek mewah membawa margin keuntungan yang tinggi dan tidak sukar untuk dijual. Oleh kerana permintaan untuk perumahan mewah, termasuk kedua-dua keperluan kediaman dan pelaburan, adalah sangat besar, daripada kumpulan pelanggan berpendapatan tinggi sentiasa meningkat seiring dengan pembangunan ekonomi dan orang asing daripada gelombang pelaburan asing serta Vietnam di luar negara berdasarkan syarat pemilikan "santai" undang-undang baru untuk kumpulan ini.

Malah, bilangan pelanggan yang sanggup membayar premium untuk memiliki produk paling terhad dan mewah dalam projek itu bukanlah sedikit. Ini menjadikan segmen rumah mampu milik kurang menarik kepada pemaju projek.

Perlu campur tangan Negara

Untuk menangani kekurangan rumah mampu milik, VARS percaya bahawa campur tangan kuat daripada Negara diperlukan.

Sehubungan itu, Negeri perlu menyelidik dan membangunkan dasar untuk mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi pelabur untuk membangunkan pangsapuri komersil mampu milik (pengecualian daripada cukai tanah, cukai korporat, atau meningkatkan kepadatan pembinaan atau pekali penggunaan tanah berbanding piawaian untuk projek perumahan komersial).

Pada masa yang sama, keutamaan diberikan kepada kelulusan perancangan dan pelesenan pembinaan, membantu memendekkan masa pembangunan projek...

Kedua, Negeri harus menggalakkan projek kerjasama antara Kerajaan dan sektor swasta untuk membina rumah mampu milik (Negeri menyediakan insentif tanah dan sokongan undang-undang).

Ketiga, perlu ada dasar untuk menyokong permintaan orang ramai terhadap perumahan. Kerajaan boleh mempertimbangkan untuk mewujudkan dana untuk menyokong pembangunan dan penyelenggaraan bekalan pangsapuri kos rendah…

Di samping itu, Negara perlu mempunyai dasar untuk mengehadkan motivasi spekulatif, dan tidak lama lagi harus mengkaji dan menggunakan cukai hartanah, menyasarkan pemilik hartanah yang tidak meletakkan hartanah mereka dalam aktiviti perniagaan, atau tidak menjalankan pembinaan selepas menerima tanah...

Adalah perlu untuk menubuhkan agensi atau jawatankuasa penyeliaan perumahan, dan mengambil sekatan yang ketat terhadap kes spekulasi, manipulasi harga atau kenaikan harga yang tidak sah.

Walau bagaimanapun, untuk dasar pengawalseliaan benar-benar berkesan, memastikan pasaran beroperasi dengan selamat dan sihat dalam jangka masa panjang, Negara perlu segera melengkapkan sistem maklumat dan data mengenai pasaran hartanah dan sistem untuk menguruskan perumahan yang dikenal pasti.

Sumber: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd