Theo quy định, đất thuộc quy hoạch đã có quyết định thu hồi thì không được chuyển quyền sử dụng đất (mua bán đất). Tuy nhiên, với đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì tùy vào từng trường hợp cụ thể, chủ đất có thể bị hạn chế một số quyền sử dụng đất song vẫn có thể bán đất. Trên thị trường, đất nằm trong diện quy hoạch thường có giá bán rẻ hơn.
‘Lướt sóng’ nhà dính quy hoạch để hưởng lời
Chị Nguyễn Ngọc Anh (Nam Định) chia sẻ, sau nhiều lần tìm kiếm, chị đã chọn mua lô đất 40m2 tại phố Đông Thiên (phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, Hà Nội). Lô đất có mặt tiền rộng 5m2, trước nhà ngõ ô tô rộng hơn 4m, được chủ nhà rao bán với giá 3 tỷ đồng, tương đương gần 75 triệu đồng/m2. So với những lô đất khác cùng vị trí có mức giá khoảng 100 triệu đồng/2, lô đất này rẻ hơn tới 1 tỷ đồng. Nhưng đáng nói là nó lại nằm 100% trong quy hoạch mở đường.
“Mọi người thường sợ đất dính quy hoạch, tôi lại suy nghĩ khác. Những lô đất nằm ở khu vực mặt đường lớn có nguy cơ vướng giải phóng rất cao. Nhưng với những lô đất nằm sâu trong ngõ và việc quy hoạch cũng đã được vạch ra gần chục năm không thực hiện thì đã thành quy hoạch treo và rất có thể phải xóa bỏ. Khi đó, lô đất này của tôi sẽ lãi đậm. Hiện tại quy hoạch 1/2000 người dân vẫn xây nhà ở bình thường được”, chị Ngọc Anh giải thích.
Chị Ngọc Anh dẫn chứng thêm, bố mẹ chị hiện sống trong căn nhà không sổ đỏ ở phố Bạch Đằng (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) đã 30 năm nay, nhà cũng vướng quy hoạch làm đường, nhưng dự án hàng chục năm không thực hiện nên đến giờ vẫn không ảnh hưởng gì đến nơi an cư.
“Việc mua hay không mua nhà dính quy hoạch là tùy quan điểm của từng người.Giá nhà đất giờ đang quá cao, chỉ những lô đất dính quy hoạch giá mới rẻ và phù hợp với thu nhập của gia đình tôi”, chị Ngọc Anh chia sẻ.
Nhà đất dính quy hoạch đang được nhiều người lùng mua. (Ảnh minh họa: Ngọc Vy).
Thông tin với PV, nhiều môi giới bất động sản cho biết, thời gian gần đây, không chỉ người dân có nhu cầu ở thực mà cả nhà đầu tư cũng có xu hướng mua đất dính quy hoạch để chờ được đền bù và mua đất chờ xóa quy hoạch.
Anh Phạm Văn Hổ, một nhà đầu tư chuyên săn đất vướng quy hoạch, nói không phải đất cứ có quy hoạch là sẽ khó bán, không có người mua. Nếu dính 100% quy hoạch thì đất nằm ở mặt đường lớn hoặc nằm ở khu dân cư sinh sống lâu năm vẫn có thể mua để ở hoặc xây nhà phân lô để bán. Nếu đất dính quy hoạch 1/2000 thì vẫn có thể xây dựng nhà ở, nên không vấn đề gì. Còn đất nằm trong quy hoạch 1/500 thì tuyệt đối tránh xa.
Anh kể, năm 2022, anh vẫn kiếm tiền tỷ nhờ buôn nhà đất dính quy hoạch. Cụ thể, anh mua 3 căn hộ tại Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội), mỗi căn có diện tích 35m2, xây 5 tầng mới tinh nhưng có giá chỉ 4,6 tỷ đồng/căn do dính quy hoạch 100%. Trong khi những lô đất cùng vị trí, giá khoảng 150 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 5,3 tỷ đồng/căn.
Sau đó, anh Hổ bán lại với giá 5 tỷ đồng/căn, tính ra 3 căn nhà anh lãi hơn 1 tỷ đồng.
Anh Hổ cũng kể thêm, anh vừa mua khu đất vườn rộng 500m2 tại quận Long Biên, theo quy hoạch khu đất này sẽ thành công viên cây xanh. Anh cho biết, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây gần 15 năm, hiện nay nhà cửa tại đây được xây dựng rất nhiều nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.
“Nếu được xóa quy hoạch và chuyển đổi thành đất thổ cư thì tôi có thể có được khoản lãi lớn”, anh Hổ chia sẻ.
Cẩn trọng rủi ro, nguy cơ bị chôn vốn
Ông Nguyễn Anh Tuấn – Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cho biết, xu hướng săn nhà, đất dính quy hoạch lâu nay vẫn hợp “khẩu vị” với không ít nhà đầu tư, tuy nhiên thời gian gần đây, nhất từ đầu năm 2021 có xu hướng “sốt nóng” rõ rệt.
“Quy hoạch treo tại Hà Nội khá nhiều nên khách ít tiền chấp nhận tìm đến phân khúc này để mua được bất động sản giá rẻ. Thực tế, có những quy hoạch 50 năm vẫn chưa thực hiện, trong khi cùng một vị trí, đất quy hoạch có thể rẻ bằng một nửa so với lô đất không nằm trong quy hoạch. Nếu may mắn quy hoạch bị xóa, khách lại thắng lớn”, ông Tuấn cho hay.
Nhiều nhà đất dính quy hoạch có giá khá rẻ, phù hợp với túi tiền của nhiều người. (Ảnh minh họa).
Ngoài ra, theo ông Tuấn, thời gian gần đây, những căn nhà, lô đất dính một phần quy hoạch được rất nhiều nhà đầu tư săn mua vì giá rẻ hơn hẳn những mảnh đất có vị trí tương tự. Họ có tâm lý vừa ở vừa chờ quy hoạch để giá đất tăng vọt.
Tuy nhiên, ông Tuấn khuyến cáo, việc mua đất bị quy hoạch tuy lợi nhuận nhiều nhưng nguy cơ rủi ro cũng rất cao.
Ông Tuấn phân tích, về cơ bản, quy hoạch “treo” là cách nói dùng để chỉ tình trạng không được thực hiện hoặc chậm tiến độ của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất đai. Theo đó, toàn bộ nhà đất trong khu vực mà cơ quan Nhà nước đã công bố thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không thực hiện đúng kế hoạch, chính là sản phẩm bất động sản dính quy hoạch “treo”.
Thời hạn để xác định một dự án có phải quy hoạch “treo” hay không “treo” được quy định rõ tại khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2019. Cụ thể, sau khi công bố thu hồi được đưa ra tối đa ba năm, nếu không có quyết định giải tỏa hay chuyển đổi mục đích sử dụng chính thức, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ phải tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.
Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình này không diễn ra chỉ trong vài ngày hay vài tuần. Người mua có thể phải thấp thỏm tới nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án. Nếu lựa chọn nhà đất quy hoạch treo làm kênh đầu tư, điều này đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn.
Bên cạnh đó, nếu mua phải nhà đất quy hoạch “treo” đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công, cải tạo và sửa chữa nhà.
Ngoài ra, với trường hợp trót xuống tiền cho những sản phẩm địa ốc thuộc quy hoạch “treo” và mong muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi lẽ, xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng vẫn đều e ngại nhà đất bị quy hoạch.
Ngọc Vy
