1 miljoen sociale huurwoningen zitten vast in kapitaal- en grondfonds

Knelpunt in de aanvoer

Op 19 mei hield het Ministerie van Bouw een conferentie om het project te implementeren en te investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen (CH) voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030 (Project). Volgens het Ministerie van Bouw heeft de implementatie van het beleid voor sociale huisvesting enkele tekortkomingen aan het licht gebracht in de planning en toewijzing van grond voor de ontwikkeling van sociale huisvesting; mechanismen en beleid om de ontwikkeling van sociale huisvesting, arbeiderswoningen (NOCN) te stimuleren... Het Ministerie van Bouw heeft een project ingediend en de premier heeft dit gepubliceerd, waarin de ontwikkeling van sociale huisvesting voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen wordt aangemerkt als een van de belangrijkste taken in de sociaaleconomische ontwikkeling van het land. Het doel is om te streven naar een totaal van ongeveer 1 miljoen CH's in de gemeenten tegen 2030.

Er is een schaarste aan sociale woningen, waardoor het preferentiële kredietpakket van 120.000 miljard VND geen openstaande schulden heeft gegenereerd.

Hiervan zullen in de periode 2021-2025 ongeveer 428.000 woningen worden opgeleverd; in de periode 2025-2030 ongeveer 634.200 woningen. Tegelijkertijd zullen er specifieke doelstellingen voor de voltooiing van sociale woningbouw per gemeente worden vastgesteld voor elke periode (2022-2025 en 2025-2030). Om het project succesvol uit te voeren, is het noodzakelijk om problemen en obstakels te identificeren om oplossingen te vinden, "de juiste ziekte te vinden om het juiste medicijn te vinden om te genezen".

Tijdens de conferentie zei de heer Nguyen Xuan Bac, adjunct-directeur van de afdeling Krediet voor Economische Sectoren van de Staatsbank, dat de regering een kredietpakket van VND 120.000 miljard heeft goedgekeurd, waarmee preferentiële leningen worden verstrekt aan investeerders en kopers van sociale woningen en industriële woningen. Na twee maanden implementatie heeft de Staatsbank echter nog steeds geen uitbetaling kunnen doen. Tot op heden heeft de Staatsbank geen lijst met projecten ontvangen volgens de instructies van het Ministerie van Bouw, waardoor er geen openstaande schuld is in het kader van het leningsprogramma van VND 120.000 miljard.

Volgens de heer Bac stuiten de huidige regelgevingen inzake de voorwaarden voor de aankoop van sociale huurwoningen ook op veel klachten, zoals: de voorwaarden voor verblijf en de voorwaarden voor inkomen die niet onderworpen zijn aan de inkomstenbelasting, zijn niet langer geschikt in de context van stijgende huizenprijzen. Deze moeilijkheden en problemen zullen ook de belangrijkste oorzaken zijn van de absorptiecapaciteit van het kredietprogramma van 120.000 miljard VND.

Om het pakket van 120.000 miljard in de praktijk te brengen, verzocht de vertegenwoordiger van de Staatsbank ministeries en afdelingen om relevante juridische documenten te herzien en te wijzigen om juridische obstakels, procedures en processen bij het investeren in en bouwen van sociale en industriële woningen weg te nemen, het aanbod van dit vastgoedsegment op de markt te vergroten en te voldoen aan de werkelijke behoeften van de bevolking. De volkscomités van provincies en steden moeten aandacht besteden aan en grondfondsen vrijmaken voor de ontwikkeling van sociale huisvesting; de lijst met projecten snel bekendmaken, zodat begunstigden toegang hebben tot leningen bij commerciële banken; en de propaganda over het leningsprogramma van 120.000 miljard VND intensiveren, zowel richting investeerders van sociale en industriële woningbouwprojecten als richting de lokale bevolking.

Ondertussen wees het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu erop dat de reden voor het gebrek aan sociale huisvesting is dat 20% van het grondfonds in nieuwe stedelijke gebieden en commerciële woningbouwprojecten niet grondig is geïmplementeerd of niet voor het juiste doel is gebruikt. Het gebrek aan grondfondsen voor investeringen in de bouw van sociale woningen op gunstige locaties in grote steden en industrieterreinen komt nog steeds veel voor. Veel provinciale volkscomités hebben niet echt aandacht besteed aan het grondfonds voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, dus het is noodzakelijk om de leiding verantwoordelijk te stellen voor deze kwestie. Momenteel bepaalt het ontwerp van de herziene Grondwet dat sociale woningbouwprojecten gevallen zijn waarbij de staat grond terugkrijgt voor ontwikkeling, in het nationaal belang, en zijn vrijgesteld van grondgebruiksvergoedingen. In gevallen waarin grondgebruiksvergoedingen zijn vrijgesteld, is het niet nodig om veilingprocedures uit te voeren, grondgebruiksvergoedingen te berekenen... dus het zal veel gemakkelijker zijn.

Het aanbod aan sociale woningen in Hanoi is schaars. Daarom zijn er voor het sociale huisvestingsproject NHS Trung Van in het district Nam Tu Liem duizenden registratieaanvragen binnengekomen, waardoor mensen in de rij moeten staan.

De lokale bevolking klaagt op verschillende manieren over de moeilijkheden.

Tijdens de conferentie zei de heer Tran Hoang Quan, directeur van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad, dat de ontwikkeling van sociale woningbouw in de stad nog steeds met veel problemen kampt, zoals ingewikkelde investeringsprocedures; procedures voor het goedkeuren van gedetailleerde planning op een schaal van 1/500, grondtoewijzing en de berekening van grondgebruiksvergoedingen. Naast de procedures voor vrijstelling van grondgebruiksvergoedingen en borgsommen, zoals bij commerciële woningen, moeten sociale woningbouwprojecten bovendien aanvullende procedures uitvoeren, zoals het beoordelen van verkoopprijzen, het bevestigen van kopers, huurkopers en kostenaudits om de standaardwinst te bepalen. In commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden die 20% van het grondfonds reserveren voor de bouw van sociale woningbouw, zijn er geen voorschriften voor het bepalen van de kosten voor compensatie voor terreinopruiming, investeringskosten voor infrastructuur en de toewijzing van deze kosten aan het grondfonds voor de bouw van sociale woningbouw.

Binh Dinh krijgt binnenkort appartementen met een prijs vanaf slechts 500 miljoen VND

Op de ochtend van 19 mei hield het Volkscomité van de provincie Binh Dinh een eerstesteenlegging voor een huisvestingsproject in de vakbondszone. Mevrouw Truong Thi Mai, lid van het Politbureau, permanent secretaris van het secretariaat en hoofd van het Centraal Organisatiecomité, was aanwezig bij de eerstesteenlegging, samen met leiders van het Centraal Comité en de provincie Binh Dinh.

Het woningbouwproject in het provinciale vakbondsgebied Binh Dinh is het enige project dat is ontwikkeld door de Vietnamese Algemene Confederatie van Arbeid in Binh Dinh, met IEC Construction Investment and Electromechanical Joint Stock Company als investeerder. Het project is gebouwd in het stedelijke gebied Long Van, wijk Tran Quang Dieu (stad Quy Nhon), met een totale oppervlakte van 37.617 m² en een totale investering van meer dan VND 1.100 miljard. Het doel van het project is de bouw van een woonwijk exclusief voor arbeiders, vakbondsleden en arbeiders die in industriegebieden werken. Het project is onderdeel van het project "Investeren in de bouw van vakbondsinstellingen in industriegebieden en exportverwerkingszones", goedgekeurd door de premier en uitgevoerd door de Vietnamese Algemene Confederatie van Arbeid.

Het project omvat vier hoogbouwblokken met in totaal 1.500 appartementen. De oppervlakte van de appartementen is flexibel in te delen, van 50 tot 70 m², met een bijbehorende verkoopprijs van VND 500 tot 700 miljoen per appartement. De eerste appartementen worden naar verwachting in het vierde kwartaal van 2024 opgeleverd.

De heer Pham Anh Tuan, voorzitter van het provinciaal volkscomité van Binh Dinh, voegde hieraan toe: "De provincie zal de komende tijd doorgaan met de uitvoering van sociale huisvestingsprojecten volgens plan, met name huisvesting voor werknemers. We zijn vastbesloten om te investeren in de bouw van ongeveer 12.900 sociale woningen in de periode tot 2025, 5 jaar eerder dan het plan dat de premier aan de provincie Binh Dinh heeft toegewezen in het project voor investeringen in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale woningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030, dat op 3 april 2023 is goedgekeurd."

Thanh Quan

Volgens de heer Quan is het werk van compensatie en terreinopruiming bij sommige sociale woningbouwprojecten zeer moeilijk en langdurig, en verloopt de projectuitvoering traag of zelfs onmogelijk. Langetermijnkapitaal met gunstige rentetarieven om investeerders te ondersteunen bij het lenen om te investeren in sociale woningbouwprojecten, en bij het lenen aan begunstigden van sociale woningbouwregelingen om huizen te kopen, is niet stabiel, niet tijdig, de procedures zijn zeer ingewikkeld en het is moeilijk om aan de criteria te voldoen. De procedures voor het aanpassen van bestemmingsplannen op een schaal van 1/2000 en gedetailleerde plannen op een schaal van 1/500 zijn zeer moeilijk en langdurig. De staat beschikt nog niet over een mechanisme om middelen te mobiliseren van personen die behoefte hebben aan sociale woningbouw om investeringskapitaal te vormen voor de bouw van sociale woningbouw via banken, kredietfondsen of woningspaarfondsen.

Wat betreft oplossingen zei de heer Quan dat Ho Chi Minhstad een herziening en planning van het grondgebruik heeft doorgevoerd, waardoor er voldoende grondfondsen zijn om sociale woningbouw en industriële woningbouwprojecten uit te voeren, conform de wettelijke bepalingen. Ook zijn er openbare fondsen voor investeringen in sociale woningbouw beschikbaar gesteld aan bedrijven voor onderzoeks- en investeringsvoorstellen. De stad heeft ook specifieke oplossingen aangedragen, die de administratieve procedures voor grondtoewijzing, grondhuur en de omzetting van rijstteeltgrond en sommige andere soorten grond (geen woongrond) ten behoeve van de uitvoering van investeringsprojecten in sociale woningbouw verkorten.

De heer Duong Duc Tuan, vicevoorzitter van het Volkscomité van Hanoi, zei dat Hanoi zich ten doel heeft gesteld om tegen 2025 ongeveer 1,2 miljoen vierkante meter aan nieuwe ^{woonoppervlakte} te ontwikkelen en zich voorbereidt om te investeren in een aantal geconcentreerde sociale woningbouwgebieden. De heer Tuan merkte op dat de verplichte regelgeving voor het reserveren van grond voor sociale woningbouw nog steeds veel tekortkomingen kent. Projecten ver van het centrum van Hanoi, zoals Ba Vi, Ung Hoa, My Duc... zijn bijvoorbeeld niet geschikt voor sociale woningbouw. ​​Of commerciële woningbouwprojecten met een omvang van meer dan 2 hectare, waarvoor nog steeds 20% van de grond moet worden gereserveerd voor sociale woningbouw, zijn ongepast en gefragmenteerd. Als u echter geen grond wilt toewijzen, moet u zich nog steeds bij de premier melden om te overwegen grondgebruiksvergoedingen te betalen in plaats van huizen te bouwen, wat leidt tot onnodig lange procedures. Hanoi hoopt proactief alternatieve grondfondsen te regelen voor de bouw van sociale woningen voor deze projecten in geconcentreerde sociale woningbouwgebieden. Tegelijkertijd mag de stad Hanoi de planning van industrieterreinen en exportverwerkingszones aanpassen om de grondfondsen voor de bouw van sociale huurwoningen aan te vullen.

Als het doel niet wordt bereikt, is het aanbod niet aantrekkelijk

Minister van Bouw Nguyen Thanh Nghi gaf toe dat de doelstelling van sociale woningbouw de laatste tijd niet is gehaald. Het beleidsmechanisme ter regulering van de ontwikkeling van sociale woningbouw heeft een aantal onderdelen die niet aan de eisen voldoen, niet aansluiten op de realiteit en niet tijdig zijn aangevuld. De procedures voor investeringen en bouw, het beheer van aan- en verkoop en het aan- en verkoopbeleid verlopen via vele stappen en fasen en zijn verlengd. Het stimuleringsbeleid voor investeerders is niet aantrekkelijk genoeg, de staatsbegroting ondervindt nog steeds problemen bij het verkrijgen van preferentiële leningen en gemeenten moeten hier meer aandacht aan besteden. Het ministerie stelt een resolutie op over sociale huisvesting die ter afkondiging aan de regering en het secretariaat zal worden voorgelegd om het leiderschap van de partij op het gebied van woningbouw voor mensen met een laag inkomen en werknemers te versterken.

---

Gemeenten moeten meer aandacht besteden aan sociale huisvesting.

Gemeenten moeten specifieke mechanismen en oplossingen hebben om de administratieve procedures voor het opzetten van projecten, goedkeuring, grondtoewijzing, grondpacht, bouwvergunningen, procedures voor bouwinvesteringen, enz. te verkorten. Zorg voor evenwichtige en toegewezen lokale budgetten om bedrijven te stimuleren en extra prikkels te bieden om te investeren in de bouw van sociale woningen. Daarnaast moeten gemeenten de relevante ministeries en afdelingen raadplegen en coördineren om projecten op te lossen die de afgelopen periode juridische problemen hebben ondervonden, om deze middelen vrij te maken, met name projecten met schone grond die direct in de bouwfase kunnen worden opgenomen, waardoor er aanbod voor de markt ontstaat.

Viceminister van Bouw Nguyen Van Sinh

Er zijn geen instructies over hoe het geld moet worden gebruikt om sociale huisvestingsverplichtingen te betalen.

De wet bevat nog geen richtlijnen voor het gebruik van gelden die worden ontvangen van commerciële projecten die voldoen aan hun verplichtingen om sociale huisvesting te ontwikkelen door geld te storten. Daarom moeten centrale ministeries en afdelingen binnenkort richtlijnen opstellen voor het beheer en de besteding van dit geld. Er zou een procedure moeten komen om de selectietijd voor investeerders voor woningbouwprojecten in het algemeen, en voor investeringsprojecten in de bouw van sociale huisvesting in het bijzonder, te verkorten. In het geval van de selectie van investeerders via aanbestedingen zouden er regels moeten komen voor een aparte aanbestedingsprocedure (vereenvoudiging, verkorting van procedures en implementatietijd) voor het type sociale huisvesting.

De heer Duong Duc Tuan, vicevoorzitter van het Volkscomité van Hanoi

Veel tekortkomingen in de ontwikkeling van sociale woningbouw

De vraag naar sociale woningen en huisvesting voor lokale werknemers is zeer groot, maar het mechanisme voor de ontwikkeling van dit type woningen kent nog steeds veel tekortkomingen, zoals het beperkte aantal begunstigden en de ingewikkelde procedures voor het kopen en verkopen van sociale woningen. Het bepalen van de prijs van sociale woningen vóór verkoop, verhuur of verpachting voor projecten die met overheidskapitaal zijn geïnvesteerd, moet worden beoordeeld door provinciale instanties, wat eveneens langdurig en kostbaar is. Het mobiliseren van kapitaal voor socialewoningbouwprojecten stuit op veel moeilijkheden vanwege de beperkte overheidssteun en de moeilijke mechanismen voor investeerders in socialewoningbouwprojecten om toegang te krijgen tot...

De heer Nguyen Van Danh, vicevoorzitter van het provinciaal volkscomité van Binh Duong

---

Volgens viceminister van Bouw Nguyen Van Sinh heeft het ministerie het ontwerp van de herziene Woningwet voltooid. Deze is door de regering goedgekeurd en zal tijdens de vijfde zitting van de vijftiende Nationale Vergadering worden ingediend bij de Nationale Vergadering. Het ministerie van Bouw heeft daarom voorgesteld dat de regering deze indient bij de Nationale Vergadering, zodat het sociale huisvestingsbeleid kort na de inwerkingtreding van de herziene Woningwet (naar verwachting vanaf 1 januari 2024) van kracht kan worden. Dit omvat een reeks beleidslijnen met betrekking tot: begunstigden en voorwaarden; planning en grondtoewijzing voor de ontwikkeling van sociale huisvesting; selectie van investeerders; procedures voor de uitvoering van projecten; preferentieel overheidsbeleid, enz. Tegelijkertijd zullen er aparte beleidslijnen komen voor huisvesting van werknemers en huisvesting voor strijdkrachten, zodat er mechanismen zijn om ontwikkeling te stimuleren en te stimuleren.

"De komende tijd zullen ministeries en afdelingen blijven samenwerken met de agentschappen van de Nationale Assemblee om de gewijzigde Woningwet te voltooien en af ​​te kondigen in overeenstemming met de gewijzigde Grondwet, de gewijzigde Aanbestedingswet, de belastingwet, enz. Het rapport aan de premier zal worden voorgelegd aan de Permanente Commissie van de Nationale Assemblee ter overweging en aanvulling van het middellangetermijninvesteringsplan voor de periode 2021-2025 en de periode 2026-2030 ter uitvoering van het sociale huisvestingsbeleid. Het aansturen en coördineren van lokale overheden en kredietinstellingen om snel te lenen en uit te keren, met de nadruk op sleutelgebieden en de juiste onderwerpen voor bedrijven en vastgoedprojecten die voldoen aan de voorwaarden van de wet; het prioriteren van de leningenportefeuille voor sociale huisvestingsprojecten om de sociale zekerheid te waarborgen", aldus de heer Sinh.

Bronlink: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm