Nieuwe grondprijslijst in Hanoi vele malen verhoogd, experts geven hun mening

(Dan Tri) - De nieuwe grondprijslijst van Hanoi is zojuist gepubliceerd. Naast de mening dat het de goedkeuring van projecten zal bevorderen en de belastingtransparantie zal vergroten, maken experts zich zorgen dat speculanten misbruik zullen maken van de prijs om deze op te drijven.

De grondprijs in Hanoi is het hoogst met 695 miljoen VND/m2

Het Volkscomité van Hanoi heeft zojuist een aangepaste grondprijslijst uitgegeven die geldig is voor de periode van 20 tot en met 31 december 2025. Vergeleken met de oude grondprijslijst, is de aangepaste prijslijst voor residentiële grond 2 tot 6 keer hoger.

Met name de grondprijzen in veel straten in het district Hoan Kiem, waaronder Ba Trieu (van Hang Khay tot Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (van Le Thanh Tong tot Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (van Tran Thanh Tong tot Le Duan) hebben de hoogste prijs van meer dan 695,3 miljoen VND/m2.

Volgens de vooraf aangepaste grondprijslijst bedraagt ​​de hoogste stedelijke grondprijs in het centrum van Hanoi 188 miljoen VND/m² in drie straten: Hang Ngang, Hang Dao en Le Thai To. De hoogste aangepaste grondprijs is dus bijna 3,7 keer hoger dan vóór de aanpassing.

De hoogste grondprijs in de aangepaste grondprijslijst in Hanoi is hoger dan de aangepaste grondprijslijst in Ho Chi Minhstad die afgelopen oktober werd aangekondigd, met de hoogste prijs van meer dan 687 miljoen VND/m2 in de straten Dong Khoi, Le Loi en Nguyen Hue (District 1).

In een ander centraal district, Ba Dinh, is Phan Dinh Phung de straat met de hoogste grondprijs, met meer dan 450 miljoen VND/m². Deze prijs is 3,4 keer hoger dan de oude grondprijs. Sommige andere straten, zoals Tran Phu en Doc Lap, hebben ook prijzen van meer dan 400 miljoen VND/m².

In het district Hai Ba Trung ligt de hoogste gecorrigeerde grondprijs aan de Nguyen Du-straat (gedeelte Quang Trung tot Tran Binh Trong) en de Hue- straat (gedeelte Nguyen Du tot Nguyen Cong Tru) met meer dan 368 miljoen VND/m². Deze prijs is ook bijna 3,5 keer hoger dan de oude prijslijst.

In het district Tay Ho is de Van Cao-straat het duurst, met meer dan 256 miljoen VND/m². Deze prijs is bijna 3,3 keer hoger dan de huidige prijs.

Een vastgoedproject in het district Hoang Mai, Hanoi (Foto: Tran Khang).

Daarnaast zijn na aanpassing 5 districten Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc en Dan Phuong van plan om districten van Hanoi te worden met de hoogste prijs van bijna 117 miljoen VND/m2.

Met betrekking tot de aangepaste grondprijslijst gaf het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Hanoi aan dat de nieuwe prijslijst helpt het verschil te verkleinen en de grondprijzen in de hoofdstad dichter bij de marktprijzen te brengen. Dit draagt ​​bij aan een synchroon beleid in grondbeheer en harmoniseert de belangen van de staat, gebruikers en degenen die grond nodig hebben om projecten uit te voeren. Hierdoor stijgen de begrotingsinkomsten door de uitvoering van financiële verplichtingen met betrekking tot grond van mensen en bedrijven.

In gevallen waarin grondbelastingen en -kosten hoog zijn en niet in verhouding staan ​​tot het inkomen van de bewoners, is de beheersinstantie van mening dat het nodig is om de belasting- en kostentarieven te verlagen, en niet om de grondprijzen te verlagen.

Het ministerie bevestigde dat de aangepaste prijslijst geen invloed heeft op de compensatie en ondersteuning voor terreinruiming wanneer de staat grond terugwint. Integendeel, het draagt ​​positief bij aan terreinruiming, trekt investeringen aan en ontwikkelt kapitaal.

"Ook worden de rechten van mensen van wie het land is teruggewonnen beter gewaarborgd, waardoor mensen worden aangemoedigd zich aan het landruimingsbeleid te houden", aldus het ministerie.

Deskundigen vrezen dat de vastgoedprijzen "opgeblazen" zullen blijven

In een gesprek met verslaggever Dan Tri zei mevrouw Pham Mien, adjunct-hoofd van marktonderzoek en consultancy bij de afdeling investeringsbevordering van de Vietnamese vereniging van makelaars in onroerend goed, dat de uitgifte van de nieuwe grondprijslijst aantoont dat de regels van de Grondwet van 2024 geleidelijk in werking zijn getreden.

Veel vastgoedprojecten liggen stil vanwege problemen met het bepalen van de grondgebruiksvergoeding. De uitgifte van een nieuwe grondprijslijst geeft projecten een wettelijke basis om door te gaan met de bouw, uitvoering en levering van nieuw aanbod aan de vastgoedmarkt.

Bovendien is het een positief punt dat grondprijzen dicht bij de marktprijzen worden vastgesteld. Dit zal de staat helpen om correcte en toereikende belastingen te innen bij transacties met betrekking tot de overdracht van onroerend goed.

Volgens haar is er echter een beperking: de vastgoedprijzen in Hanoi zijn de laatste tijd enorm gestegen, virtueel en ver buiten het bereik van de bevolking. Deze prijsstijgingen laten zien dat ze beïnvloed worden door investerings- en speculatiegroepen, wanneer het aanbod op de markt laag is en geconcentreerd in de handen van slechts een kleine groep investeerders.

"De lijst met grondprijzen is dus gebaseerd op de huidige hoge marktprijs, waardoor die hoge prijs onzichtbaar wordt gelegitimeerd", benadrukte mevrouw Mien.

Volgens haar zullen de huidige hoge grondprijzen de kosten voor de uitvoering van het project opdrijven en zullen investeerders de verkoopprijs verder opdrijven. Tegelijkertijd is de huidige prijs moeilijk te kopen voor degenen met een reële vraag.

Deskundigen maken zich zorgen dat speculanten misbruik maken van de stijgende grondprijzen om de prijzen op te drijven (illustratie: Duong Tam).

Aan de kant van de investeerders, zei mevrouw Mien, zullen er ook problemen zijn met het bouwrijp maken van de grond en de grondverwerving om het project te kunnen uitvoeren. Bij grote projecten kan de staat deelnemen aan de grondverwerving. Maar bij kleine en middelgrote projecten zal de investeerder juist met de bevolking moeten onderhandelen over de grondverwervingsprijs.

"Het vaststellen van een grondprijslijst die dicht bij de marktprijs ligt, zal helpen de belangen van drie partijen te harmoniseren: de staat, investeerders en burgers. De huidige grondprijslijst verhoogt echter de inputkosten, waardoor investeerders gedwongen worden de verkoopprijzen te verhogen, wat het voor eindgebruikers moeilijker maakt", aldus zij.

Volgens mevrouw Mien heeft de staat, om de prijs dicht bij de marktprijs nauwkeurig te bepalen, een instrument nodig dat de index over meerdere jaren meet op basis van verkoopgegevens in elk gebied. Op basis daarvan kunnen gemeenten gegevens verstrekken over grondprijzen die marktconform zijn.

De heer Tran Khanh Quang, een expert op het gebied van onroerend goed, zei dat de onlangs gepubliceerde lijst met grondprijzen een enorme stijging laat zien. In de voorsteden van Ho Chi Minhstad is de prijs ongeveer tien keer zo hoog, en in Hanoi is de prijs ongeveer vier tot zes keer zo hoog.

Projecten worden uitgevoerd en de grondgebruiksvergoedingen bedragen momenteel ongeveer 15-20% van het totale investeringskapitaal van het project. De plotselinge stijging van de grondprijs zal de investeringskosten van het project verhogen. Investeerders worden hierdoor gedwongen de vastgoedprijzen te verhogen.

"De eerste zes maanden van de toepassing van de nieuwe grondprijslijst zullen geen duidelijke gevolgen hebben, omdat de transacties op dit moment grotendeels de juridische procedures hebben afgerond. Daarna zullen de producten die volgens de nieuwe grondprijslijst zijn berekend, echter een lokale prijsstijging van ongeveer 30% veroorzaken. Ho Chi Minhstad paste de nieuwe grondprijslijst al toe vóór Hanoi en de prijsstijging heeft zich ook in sommige gebieden voorgedaan", aldus de woordvoerder.

De heer Quang zei dat er naast de positieve aspecten van de nieuwe grondprijslijst, zoals transparantie in de onroerendgoedoverdrachtsbelasting en eerlijkheid ten opzichte van mensen van wie de grond is teruggevorderd, ook nog andere beperkingen zullen zijn.

Bedrijven zullen het met name moeilijker krijgen om grond vrij te maken, omdat mensen een hogere prijs verwachten wanneer de grond wordt teruggewonnen. Bovendien zullen speculanten die een stap voor waren bij het verwerven van dat onroerend goed, misbruik maken van de nieuwe grondprijslijst om de prijs flink op te drijven.

Zelfs grote investeerders met vastgoedproducten maken er gebruik van om de prijzen op te drijven. Vanaf dat moment zullen echte huizenkopers het moeilijk blijven hebben.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm