Miljarden uitgeven aan de aankoop van een mini-appartement dat nog niet 'geboren' is, verschilt niet van een langetermijnhuurwoning

De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), bevestigde dat mini-appartementen momenteel een conceptuele ruil zijn van een type woning dat niet wettelijk gereguleerd is. Het feit dat veel mensen miljarden uitgeven om een appartement te kopen, heeft dus nog steeds geen betekenis van eigendom; het is nog steeds net zoiets als huren in een eigen appartement.

Volgens analisten hebben mini-appartementen geen wettelijke basis om als koopwoning te worden erkend. In werkelijkheid zijn het meestal particulieren die grond kopen, vervolgens een vergunning aanvragen om individuele huizen te bouwen en deze vervolgens opsplitsen in afgesloten appartementen die te koop worden aangeboden.

Het betreft hier een burgerlijke overeenkomst en geen koopovereenkomst, omdat er geen bepaling is over de verkoop van een deel van het onroerend goed.

De heer Toan gaf een voorbeeld: iemand bezit een stuk grond van ongeveer 200 tot 300 vierkante meter breed. Bij de bouw van hoogbouw en de verkoop van appartementen krijgen de eigenaren van deze appartementen geen aparte rode boeken, maar worden hun namen gezamenlijk in één rode boek opgenomen, in de vorm van gedeelde bezittingen.

" Daarom krijgen eigenaren van mini-appartementen, ook al geven ze miljarden uit om een huis te kopen, niet echt een apart certificaat. Ze hebben alleen een gemeenschappelijk gekopieerd rood boekje, dat voor het hele gebouw wordt gebruikt, niet anders dan wanneer ze een huis huren", aldus de heer Toan.

Mini-appartementen zonder rode boekjes zijn erg riskant voor kopers. (Illustratie: Cong Hieu).

Advocaat Nguyen Thi Minh Thu van Hop Nhat Law Company Limited van de Orde van Advocaten van Hanoi deelde dezelfde mening en stelde ook dat de huidige wet het concept van mini-appartementen niet kent. Omdat deze vorm niet als een commercieel woningbouwproject is geregistreerd, worden mini-appartementen nog steeds als individuele woningen beschouwd. Kopers krijgen geen apart certificaat, maar alleen een certificaat voor het hele gebouw.

Volgens de bepalingen van Clausule 2, Artikel 6 van Besluit nr. 99/2015/ND-CP van de regering die de gedetailleerde regelgeving en de uitvoering van een aantal artikelen van de Woningwet van 2014 begeleidt, krijgen organisaties en individuele huishoudens met wettelijk gevestigde huizen, inclusief individuele huizen die zijn ontworpen en gebouwd met veel verdiepingen en veel appartementen, met een minimale oppervlakte van 30 vierkante meter of meer, ontworpen in een gesloten stijl, die voldoen aan de eisen van appartementsgebouwen, een eigendomscertificaat van een bevoegde staatsinstantie aan de eigenaar van elk appartement om de wettelijke rechten en belangen van de eigenaren te waarborgen.

Indien de eigenaar een appartement in dit huis verkoopt, verhuurt, doneert of erft aan een andere organisatie, huishouden of persoon die gerechtigd is om woningen in Vietnam te bezitten, behoort het recht om het land dat bij dit huis hoort te gebruiken toe aan het gemeenschappelijk gebruik van de onderdanen die het appartement hebben gekocht, gehuurd, ontvangen of geërfd.

" Voor het type mini-appartement - individuele woningen - wordt dus, indien het aan de gestelde voorwaarden voldoet, voor elk appartement een certificaat afgegeven. Voldoet het mini-appartement niet aan de gestelde voorwaarden, dan wordt slechts één certificaat afgegeven voor het hele gebouw, eventueel met de namen van de mede-eigenaren", aldus advocaat Thu.

Volgens mevrouw Thu voldoen de meeste mini-appartementen in Hanoi momenteel niet aan de voorwaarden om voor elk appartement een certificaat af te geven. Kopers van mini-appartementen krijgen daarom geen rode boekjes, maar bewaren slechts een kopie van het rode boekje, dat niet als onderpand kan dienen voor bankleningen voor zakelijke doeleinden.

Veel mini-appartementen liggen diep in steegjes en voldoen niet aan de brandveiligheidseisen. (Foto: Cong Hieu).

Wat betreft de legaliteit van mini-appartementen zei de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dat mini-appartementen momenteel alleen in de wet worden genoemd in de vorm van goedkope particuliere woningen, maar dat er geen concept van mini-appartementen bestaat.

Volgens de heer Chau bevatten de Woningwet van 2005 en Besluit 90/2006/ND-CP geen wettelijke bepalingen die "de bouw van individuele en gezinswoningen" toestaan, ontworpen in de stijl van mini-appartementen, met meerdere verdiepingen en veel appartementen in stedelijke gebieden. De bouw van individuele en gezinswoningen moet in overeenstemming zijn met de planning, een bouwvergunning hebben en voldoen aan de eisen voor aansluiting op de algemene technische infrastructuur van het stedelijk gebied.

Pas in 2010, toen Decreet 71/2010/ND-CP Decreet 90/2006/ND-CP verving, werd "de ontwikkeling van individuele woningen voor huishoudens en individuen" toegestaan, ontworpen als mini-appartementen, met veel verdiepingen en veel kleine appartementen in stedelijke gebieden.

Deze regelgeving is ongepast en in strijd met de Woningwet van 2005. Toen Decreet 71/2010/ND-CP nog in concept was, hebben HoREA en het Volkscomité van Ho Chi Minhstad commentaar geleverd en voorgesteld om "de ontwikkeling van individuele woningen voor huishoudens en individuen", ontworpen als mini-appartementen, met meerdere verdiepingen en veel appartementen in stedelijke gebieden, niet toe te staan. De vrees bestond dat dit zou leiden tot illegale, niet-gelicentieerde en ongeoorloofde bouw, wat de planning zou verstoren en de druk op het stedelijke infrastructuursysteem zou vergroten.

"Dit is de wettelijke basis voor de ontwikkeling van mini-appartementengebouwen in de afgelopen tijd en is uitgebuit om illegaal mini-appartementengebouwen te bouwen ", aldus de heer Chau.

Omdat ze nog niet "geboren" zijn en door illegaal te bouwen "de wet omzeilen", leggen mini-appartementen niet alleen de planning op hun kop, maar belasten ze ook de stedelijke infrastructuur. Bovendien zijn ze niet brandveilig en voldoen ze dus niet aan de voorwaarden om kopers een rood boek te geven.

Volgens advocaat Nguyen Quang Ngoc, directeur van Thien Viet International Law Firm (VIETSKY), heeft het ontbreken van een rood boek ervoor gezorgd dat veel mensen die een mini-appartement kopen, het gevoel hebben dat ze in hun eigen huis huren. Omdat het appartement geen rood boek heeft, betekent dit ook dat de koper geen juridisch eigendomsrecht heeft, het niet kan verhypothekeren of het indien nodig tijdens het gebruik als kapitaalinbreng kan gebruiken.

Met name in het geval dat de grond van het project wordt teruggewonnen ten behoeve van terreinruiming, worden de rechten van de koper aanzienlijk beïnvloed en zijn zij in hoge mate afhankelijk van de verkoper, aangezien deze zal deelnemen als persoon wiens eigendom wordt teruggewonnen.

Het is dus duidelijk dat kopers miljarden dong uitgeven om een appartement te kopen, maar in werkelijkheid kunnen ze er alleen maar in wonen, en hun rechten om het te bezitten en erover te beschikken zijn zeer beperkt. Huizenkopers verschillen niet van langetermijnhuurders, die een grote som geld betalen en er lange tijd blijven.

Chau Anh

Bron