Kan een verbod op de opsplitsing en verkoop van grond de vastgoedmarkt beïnvloeden?

Deskundigen zeggen dat het verbod op de verkaveling en verkoop van grond op korte termijn een tekort aan aanbod op de markt zal veroorzaken, maar dat het op lange termijn de markt zal stabiliseren.

Volgens het nieuwe wetsontwerp dat door de Nationale Vergadering is aangenomen, treden drie wetten met betrekking tot de vastgoedmarkt in werking op 1 augustus 2024: de Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen van 2023. Dit is vijf maanden eerder dan de eerder vastgestelde datum van 1 januari 2025. Naar verwachting zal dit een "ondersteuning" vormen om de vastgoedmarkt te stabiliseren en zich snel te ontwikkelen.

Dienovereenkomstig verbiedt de Wet op de Vastgoedsector uit 2023 de verkaveling en verkoop van grond in wijken, districten en steden van stedelijke gebieden van speciale klasse, klasse I, II en III. De nieuwe regelgeving staat de verkaveling en verkoop van grond in totaal 105 steden en gemeenten in het hele land niet toe; een toename van 81 steden en gemeenten ten opzichte van de huidige regelgeving. Deze regelgeving is alleen van toepassing op vastgoedprojecten, niet op individuele of huishoudelijke grond die in percelen moet worden verdeeld om te schenken, te erven of over te dragen aan anderen.

De wet op de vastgoedsector uit 2023 verbiedt de verkaveling en verkoop van grond in wijken, districten en steden van stedelijke gebieden van speciale klasse, type I, II en III. Foto: Le Toan

Om de Grondwet van 2024 in werking te laten treden, heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad op 31 oktober een besluit uitgevaardigd over grondverdeling (Besluit 100), waardoor huishoudens en individuen met grond die aan de voorwaarden voldoen, deze mogen verdelen. Om de Wet op de Vastgoedsector te implementeren, heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad bovendien onlangs Besluit nr. 83 uitgevaardigd, dat het verdelen en verkopen van grond in vastgoedprojecten waarvoor infrastructuurinvesteringen zijn voltooid, verbiedt.

Daarom heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad besloten om "de verkaveling en verkoop van percelen in het hele gebied te verbieden, inclusief 5 voorstedelijke districten, met uitzondering van grond die is gereserveerd voor hervestiging; voor woningbouwprojecten moeten investeerders de bouw voltooien voordat ze kunnen overdragen."

Er zijn veel meningen over dit onderwerp. Men is van mening dat dergelijke regelgeving in strijd is met de Wet op de Vastgoedsector uit 2023. Men benadrukt dat de regelgeving die de verkaveling en verkoop van bouwpercelen verbiedt, op de lange termijn voordelen kan opleveren, maar dat deze op dit moment niet echt geschikt lijkt, aangezien de markt net een moeilijke periode heeft doorgemaakt. Mensen zijn minder geïnteresseerd in bouwpercelen en daardoor stagneert de markt.

Sommige deskundigen zijn het er echter mee eens dat de regelgeving van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, die de verkaveling en verkoop van grond verbiedt zoals hierboven beschreven, passend is en volledig binnen zijn bevoegdheid valt, overeenkomstig de bepalingen van de Wet op de Vastgoedsector uit 2023.

Advocaat Tran Xuan Tien, hoofd van het advocatenkantoor Dong Doi, deelde zijn visie op deze kwestie en zei dat er de laatste tijd op veel plaatsen sprake is van grootschalige grondverkaveling en -verkaveling, wat leidt tot prijsstijgingen, grondopkoping en landverlating. Veel plaatsen hebben deze activiteit verboden toen ze ongewone ontwikkelingen opmerkten.

Advocaat Tien zei dat het verbod op grondverdeling en -verkoop in Ho Chi Minhstad in eerste instantie kan leiden tot een tekort aan grond. Op lange termijn zal de nieuwe regelgeving echter veel problemen oplossen die verband houden met de willekeurige verdeling en scheiding van percelen. Ook zal de situatie van mensen die illegaal bouwen worden verbeterd en zullen de juridische risico's bij de handel in dit soort grond worden beperkt.

De heer Dang Hung Vo, voormalig plaatsvervangend minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, zei in een gesprek met de krant Cong Thuong dat het besluit van Ho Chi Minhstad om de verkaveling en verkoop van bouwpercelen in de stad te verbieden, met uitzondering van hervestigingsprojecten met bouwpercelen, een juist besluit is. Het besluit draagt ​​bij aan de verbetering van de kwaliteit van de verstedelijking en vermindert de accumulatie van ongebruikt geld van mensen op bouwland zonder huisvesting.

Volgens experts is de vraag naar grond altijd erg hoog, maar ontbreekt het aanbod van officiële projecten op de markt. Bovendien hebben veel speculanten van de gelegenheid gebruikgemaakt om te concurreren en de prijzen op te drijven, waardoor de vastgoedprijzen stegen en chaos op de markt ontstond. Tegelijkertijd verzamelen ze grond, verdelen deze in percelen en geven ze deze zelfs dezelfde naam als officiële projecten om kopers en verkopers aan te trekken.

"Daarom is het aanscherpen van de verkaveling en verkoop van grond noodzakelijk om speculatie te beperken, omdat grond bebouwd moet worden voordat het te koop wordt aangeboden, waardoor de totale waarde van het product stijgt. Op de lange termijn zal het aanscherpen van de verkaveling en verkoop van grond de markt helpen zich in een transparante en duurzame richting te ontwikkelen, speculatie te voorkomen en grondverspilling te beperken", aldus de heer Vo.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese vereniging van makelaars in onroerend goed, was het eens met bovenstaand standpunt. Hij zei dat de nieuwe regelgeving ertoe zal bijdragen dat investeerders die alleen grond voor projecten aanvragen en de grond vervolgens in percelen voor verkoop verdelen, een einde maken aan de economische efficiëntie van het land.

"De nieuwe wet heeft de verdeling en verkoop van grondpercelen voor investeerders strikt gereguleerd, maar de activiteiten van het verdelen van grondpercelen om de prijzen op basis van infrastructuur op te drijven, vereisen nog steeds strengere beheersregels. Daarom moet de implementatie van de Grondwet van 2024 en de Wet op de Vastgoedsector van 2023 duidelijker en gedetailleerder zijn om de situatie van virtuele grondprijsinflatie te elimineren", merkte de heer Dinh op.

Bron: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html