Anti-speculatie, prijscontrole op onroerend goed: leningen strenger of belastingtechnisch?

VTV.vn - Het voorstel om leningen voor de aankoop van tweede huizen of meer te beperken om de prijzen te beheersen en speculatie op de vastgoedmarkt te voorkomen, zorgt voor veel discussie.

Voorstel om kredietverstrekking te beperken tot kopers van een tweede woning of meer

Het voorstel om de kredietverlening aan kopers van tweede woningen of meer te beperken, krijgt veel aandacht, vooral van kortetermijnbeleggers. Dit voorstel is gebaseerd op de ontwerpresolutie over het mechanisme voor de beheersing en beteugeling van vastgoedprijzen, die het Ministerie van Bouw en Woningbouw voor commentaar naar de relevante ministeries en afdelingen heeft gestuurd.

Het ontwerp schetst met name drie aspecten van marktregulering, waaronder: het kredietbeleid voor huizenkopers, vastgoedtransactiecentra en de ontwikkeling van betaalbare commerciële woningen. Wat betreft het kredietbeleid voor huizenkopers stelt het Ministerie van Bouw voor dat de overheid kredietinstellingen verplicht om limieten te hanteren voor leningen voor woningaankopen, met uitzondering van sociale huurwoningen.

Specifiek voor de koper van een tweede huis wordt verwacht dat hij maximaal 50% van de aankoopprijs kan lenen. Voor de koper van een derde huis mag het leenbedrag maximaal 30% bedragen.

Samen met het voorstel om een ​​Centrum voor Vastgoedtransacties op te richten om transacties te publiceren en de ontwikkeling van betaalbare woningen te bevorderen, gaf het Ministerie van Bouw aan dat de resolutie gericht is op het instellen van een specifiek juridisch mechanisme om de huizenprijzen te controleren, te reguleren en geleidelijk te verlagen tot een niveau dat geschikt is voor het inkomen van de meerderheid van de mensen, met name de middeninkomensgroepen. De focus ligt op het publiekelijk en transparant reguleren van de vastgoedmarkt, waarbij speculatie en prijsmanipulatie strikt worden gecontroleerd.

Een voorstel om de kredietverlening aan kopers van een tweede huis te beperken, wint aan populariteit, vooral onder kortetermijnbeleggers. Illustratieve foto.

Veel tegenstrijdige meningen

Volgens de markt is de maximale leenlimiet voor de aankoop van een huis afhankelijk van het type vastgoedproduct en de regelgeving van elke bank. Veel investeerders in commerciële woningbouwprojecten hanteren flexibele voorwaarden, waarbij kopers slechts 10 tot 30% van de totale prijs van het vastgoedproduct hoeven aan te betalen. Daarna keert de bank het resterende bedrag uit, wat betekent dat kopers 70 tot 90% van de totale prijs van het vastgoedproduct kunnen lenen.

Gezien het enorme voordeel krijgt het voorstel om leningen voor tweede en meer gezinnen te beperken, gemengde reacties. Volgens bedrijven zal dit beleid, indien toegepast, kortetermijnbeleggers beperken – degenen die gebruikmaken van bankleningprogramma's om onroerend goed te kopen voor kortetermijnhandel. Aan de andere kant zijn er ook meningen dat het kredietbeperkingsbeleid gevolgen kan hebben voor de groep mensen die onroerend goed moeten kopen of op de lange termijn moeten investeren.

De heer Dinh Hoang Thang (wijk Long Truong, Ho Chi Minhstad) is al jarenlang investeerder op de vastgoedmarkt en investeert in huurappartementen. Zo verhoogt hij het inkomen van zijn gezin.

Hij zei dat het voorstel om leningen voor de aankoop van een tweede huis te beperken, kortetermijnbeleggers, met name speculanten, zou ontmoedigen. Als het beleid wordt geïmplementeerd, zou hij ook proactief leningen onder de 50% van de waarde van het onroerend goed herbalanceren om deze beter aan te laten sluiten bij zijn beleggingsportefeuille.

"Bij het nemen van een beslissing moeten we ook goed nadenken over de gevolgen voor onze beleggingsportefeuille. Deze regelgeving zal duidelijk het aantal mensen en de motivatie om een ​​tweede of derde woning te bezitten verminderen, waardoor speculatie afneemt. Op de lange termijn denk ik dat dit goed zal zijn voor de samenleving", aldus de heer Thang.

Er is gemengd gereageerd op het voorstel om de kredietverstrekking te beperken tot kopers van een tweede huis of meer.

Mevrouw Tran Thi Hong Hai (Tan Phu Ward, Ho Chi Minhstad) is momenteel op zoek naar een geschikt vastgoedproduct om in de nabije toekomst in te investeren. Dit is de eerste keer dat ze de markt betreedt. Naast sparen zijn leningen ook erg belangrijk voor jongeren zoals zij. Toen ze hoorde van het voorstel om de kredietverstrekking voor tweede woningen te beperken, maakte ze zich zorgen omdat dit de toegang tot beleggingsproducten zou kunnen beperken.

"Naar mijn mening beperkt dit voorstel ook de middelen en de ondersteuning, en beperkt het ook enigszins de productlijnen waarnaar ik kan zoeken. Het zorgt er ook voor dat ik terughoudender ben om te zoeken naar aanvullende investeringen in de vastgoedportefeuille", aldus mevrouw Hai.

Sommige bedrijven geven aan dat de vastgoedmarkt zich herstelt. Het aanbod is momenteel gericht op het midden- en hogere segment, die bedoeld zijn voor beleggers. Tegelijkertijd is er nog steeds een tekort aan goedkope woningen, die bedoeld zijn voor mensen met een reële woonbehoefte. Bedrijven zijn van mening dat een beperking van kredietleningen voor woningaankopen de liquiditeit op de markt zou kunnen aantasten.

De heer Tran Khanh Quang, algemeen directeur van Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, zei: "Momenteel zien we dat meer dan 60 tot 70% van de vastgoedmarkt bestaat uit investeerders, terwijl de daadwerkelijke bewoners slechts 20 tot 30% uitmaken. Als we dit te strikt toepassen, dat wil zeggen, de leningen voor tweede en derde woningen beperken en de kredietverlening steeds strenger maken, dan zal de markt ongetwijfeld geschokt zijn."

Andere meningen stellen ook dat het voorstel om de kredietvoorwaarden te verscherpen voor mensen die een tweede huis of meer kopen, geen duidelijk onderscheid maakt tussen mensen die kopen voor een echte woning en mensen die investeren voor langetermijnverhuur. Er zijn zelfs gevallen bekend waarin ouders geld lenen om een ​​huis voor hun kinderen te kopen terwijl ze daarvoor niet over voldoende financiële middelen beschikken. Als deze kredietbeperking wordt toegepast, kan dit de legitieme behoeften van veel gezinnen vandaag de dag aantasten.

Omvattende oplossingen om de huizenprijzen op een duurzame manier te beheersen

Het wetsvoorstel verbiedt mensen niet om een ​​tweede of derde woning te bezitten. Het wetsvoorstel reguleert alleen het kredietbeleid, wat betekent dat de staat instrumenten voor kapitaalstroomregulering gebruikt om speculatie en financiële risico's te beheersen. Deskundigen zijn van mening dat dit een richtlijn is die in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen en de internationale praktijk.

Het voorgestelde getrapte kredietbeleid raakt de belangen van burgers niet, maar is gericht op het beheersen van systeemrisico's. Dit moet echter gepaard gaan met uitgebreidere oplossingen om de huizenprijzen te beheersen.

Gegevens van onderzoeksinstellingen tonen aan dat de recente stijging van de huizenprijzen niet hoofdzakelijk te wijten is aan investeringen, maar aan een tekort aan aanbod. De oorzaak hiervan zijn juridische problemen, hoge grondprijzen en bouwinvesteringskosten. Investeerders richten zich daarom op hoogwaardige projecten om winst te maken.

In Ho Chi Minhstad bijvoorbeeld, volgens een rapport van Avison Young, bestond het aantal nieuwe appartementenprojecten dat in het derde kwartaal werd gelanceerd voornamelijk uit luxe appartementen, met een gemiddelde verkoopprijs van 125 tot 232 miljoen VND/m². Deze prijs is met 5 tot 8% gestegen ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Marktonderzoeksbureau Savills Vietnam is van mening dat beleid zich niet moet richten op het kiezen van kredietinstrumenten, maar op het oplossen van het probleem van het vrijmaken van woningaanbod.

Mevrouw Gianh Huynh, directeur van de onderzoeksafdeling van Savills Vietnam, stelde voor: "We moeten de goedkeuringsprocedures voor projecten hervormen om de voortgang van nieuwe projecten op de markt te versnellen. Projecten die vastlopen, moeten met speciale mechanismen worden opgelost. Los het aanbodprobleem op en creëer een divers aanbod, met name het aanbod van goedkope woningen. Wanneer het aanbod voldoende is om aan de vraag te voldoen, zal de markt de prijzen zelf reguleren."

Onderzoeksafdelingen zijn van mening dat ingrijpen in kredietlimieten de onafhankelijkheid van commerciële banken kan aantasten, op basis van het voorstel van het Ministerie van Bouw en Woningbouw. ​​Kredietverleningsactiviteiten zijn immers afhankelijk van het risicobeoordelingsproces en de leencriteria van elke bank, gebaseerd op het betalingsvermogen van de kredietnemer.

Bovendien is het bepalen van het aantal panden dat de lener bezit een uitdaging, omdat hiervoor verbinding met of toegang tot het vastgoeddatabasesysteem nodig is. Deze gegevens zijn nog in ontwikkeling en het zal nog lang duren voordat ze in de praktijk toepasbaar zijn.

Efficiëntere belastingheffing?

De heer David Jackson, algemeen directeur van Avison Young Vietnam, gaf zijn visie op oplossingen voor het beheer van de vastgoedmarkt en zei dat de belastingmethode effectiever zou zijn. Met name het heffen van een hogere inkomstenbelasting op het tweede en derde vastgoedobject, of de belasting op vastgoedtransacties op basis van de aanhoudtijd, is een haalbare oplossing om wederverkoop te beperken en zo de prikkel tot speculatie te verminderen.

In overeenstemming met Avison Young oordeelde het Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics dat het ontwerp een scheiding moet aanbrengen tussen het beheer van de vastgoedmarkt en het kredietbeleid. De bankensector is namelijk op weg om de kredietruimte te elimineren en heeft onbeperkte leenruimte. Als er beperkingen worden opgelegd aan leningen voor de aankoop van een tweede huis of meer, kan dit de uitbetaling door de bank beïnvloeden.

Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Instituut voor Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu-economie in Ho Chi Minhstad, stelde voor: "Om het te beperken, denk ik dat we belastingtarieven moeten hanteren die gebaseerd zijn op de periode waarin de gegevens worden bewaard. Als iemand bijvoorbeeld binnen 12 maanden een woning koopt of een veiling wint, en die verkoopt, innen we 20% van de verkoopprijs. Daarentegen, als iemand ouder is dan 36 maanden, innen we 10% en ouder dan 60 maanden, innen we 2%, zoals nu."

Het beperken van speculatie is een noodzakelijke stap, maar het gebruik van kredietinstrumenten vereist een duidelijk stappenplan. Allereerst is het noodzakelijk om de database met vastgoedtransacties te completeren om duidelijk te identificeren wie investeerders, speculanten en kopers van een woning zijn. Van daaruit zullen kredietinstrumenten effectief zijn en de markt helpen zich te ontwikkelen in een transparante, duidelijke en eerlijke richting voor alle deelnemers.

Het Ministerie van Bouw en Woningbouw heeft onlangs voorgesteld om vastgoedcodes op te stellen en deze te beheren in het informatiesysteem. Tegelijkertijd verplichtte het organisaties en particulieren om vanaf 2026 informatie over woningbezit aan te leveren voor integratie in het Nationaal Informatiesysteem. Dit voorstel is opgenomen in het ontwerpbesluit betreffende de aanleg en het beheer van databanken over de woning- en vastgoedmarkt.

Daarom krijgt elk vastgoedproject automatisch een unieke code toegewezen, waardoor identificatie en geen wijzigingen gedurende de gehele levenscyclus van de gegevens gewaarborgd zijn. De provinciale gespecialiseerde instantie zal deze code in het gebied invoeren op het moment dat het project wordt goedgekeurd.

Volgens het Ministerie van Bouw helpt de nieuwe regelgeving de kwaliteit van de verzamelde gegevens te verbeteren, waardoor informatie transparanter wordt, de markt wordt gereguleerd en aan de legitieme behoeften van de maatschappij wordt voldaan.

Bron: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm