Voorstellen voor de volgorde en inhoud van de grondprijsbepaling volgens 4 methoden

Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu vraagt om commentaar op het ontwerpbesluit over grondprijzen. Hierin zijn specifiek de procedures en inhoud vastgelegd voor het bepalen van grondprijzen volgens vier methoden, waaronder vergelijking, inkomen, overschot en aanpassingscoëfficiënten voor grondprijzen, met betrekking tot de implementatie van de Grondwet van 2024 (gewijzigd) die van kracht is vanaf 1 januari 2025.

Op basis van het doel van het te waarderen grondgebruik, de kenmerken van het perceel grond en het te waarderen grondoppervlak, de verzamelde informatie, de voorwaarden voor toepassing van grondwaarderingsmethoden zoals voorgeschreven in clausule 6, artikel 158 van de Grondwet, is de ingehuurde adviesorganisatie voor grondwaardering verantwoordelijk voor het analyseren en selecteren van geschikte grondwaarderingsmethoden en voor het voorstellen in het Toelichtend Rapport om een grondwaarderingsplan te ontwikkelen als basis voor het agentschap voor natuurlijke hulpbronnen en milieu om dit ter besluitvorming voor te leggen aan de Raad voor Grondwaardering op hetzelfde niveau.

Informatie over grondprijzen, grondhuurprijzen en huurprijzen van panden voor het toepassen van de vergelijkingsmethode, de overschotmethode en voor het ontwikkelen van aanpassingscoëfficiënten voor grondprijzen is informatie die binnen een periode van maximaal 24 maanden vanaf het moment van grondwaardering en daarvoor is verzameld in de nationale database voor grond en de nationale database voor prijzen.

Informatie kan ook worden verzameld uit de volgende bronnen: Winnende prijs van een veiling van grondgebruiksrechten, indien de winnaar van de veiling aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan volgens het besluit tot goedkeuring van de veilingresultaten bij de eenheid die de veiling van grondgebruiksrechten organiseert; Grondprijs vastgelegd in het contract voor de overdracht van grondgebruiksrechten dat notarieel is bekrachtigd en gecertificeerd bij het Kadaster; Grondprijs die wordt gebruikt voor het innen van financiële verplichtingen in gevallen van overdracht van grondgebruiksrechten, geïnd bij de belastingdienst; Grondhuurprijs, huurprijs van het pand vastgelegd in het contract voor de huur van het pand, huurprijs van het pand of geïnd bij de belastingdienst; Grondoverdrachtsprijs, huurprijs van het pand, succesvolle huurprijs van het pand op de markt, verzameld op vastgoedbeurzen met bevestiging en zegel van de vastgoedbeurs; Grondoverdrachtsprijs op de markt, verzameld via directe interviews met de overdrager of verkrijger.

Informatie over de kosten en inkomsten uit grondgebruik voor niet- agrarische doeleinden voor de toepassing van de inkomstenmethode wordt verzameld uit de volgende bronnen:

De kosten voor het genereren van inkomsten uit grondgebruik zoals gespecificeerd in punt b van dit artikel worden bepaald op basis van de normen en eenheidsprijzen die zijn uitgegeven door bevoegde staatsinstanties. Indien er geen normen en eenheidsprijzen zijn uitgegeven door bevoegde staatsinstanties, worden de kosten gebaseerd op informatie en gegevens over de gemiddelde werkelijke kosten die gebruikelijk zijn op de markt voor ten minste 3 percelen grond die het dichtst bij het te taxeren perceel of grondoppervlak liggen. De kosten worden niet beperkt door de administratieve grenzen van administratieve eenheden op gemeentelijk, districtsniveau of provinciaal niveau.

Inkomsten uit productie- en bedrijfsactiviteiten die zijn vastgelegd in financiële overzichten of grondhuurprijzen, huurprijzen van panden die zijn verzameld volgens "Grondhuurprijzen, huurprijzen van panden die zijn vastgelegd in grondhuurcontracten, huurcontracten voor panden of die zijn geïnd bij de belastingdienst; Grondoverdrachtsprijzen, grondhuurprijzen, succesvolle huurprijzen van panden op de markt worden verzameld op onroerendgoedbeurzen met bevestiging en stempel van de onroerendgoedbeurzen" in de periode van 3 opeenvolgende jaren tot het einde van het meest recente kwartaal met gegevens vóór het taxatiemoment.

Indien de inkomsten van het te waarderen perceel niet elk jaar volledig zijn en niet de werkelijke inkomsten uit grondgebruik weerspiegelen, verzamel dan informatie over de grondhuurprijzen en de huurprijzen van panden van ten minste 3 percelen, ter vergelijking.

Informatie over de kosten en inkomsten uit het gebruik van landbouwgrond voor de toepassing van de inkomstenmethode wordt verzameld bij bureaus voor de statistiek, belastingdiensten en instanties voor landbouw en plattelandsontwikkeling. In gevallen waarin er geen statistische gegevens of gegevens van belastingdiensten of instanties voor landbouw en plattelandsontwikkeling beschikbaar zijn, wordt informatie verzameld over de werkelijke kosten die gebruikelijk zijn op de markt voor ten minste drie percelen grond met de kortste afstand tot het te taxeren perceel of de te taxeren oppervlakte, zoals bepaald in: "Met de kortste afstand tot het te taxeren perceel of de te taxeren oppervlakte en niet beperkt door de administratieve grenzen van administratieve eenheden op gemeentelijk, districts- of provinciaal niveau", met name als volgt:

Binnen een periode van 3 opeenvolgende jaren tot het einde van het meest recente kwartaal met gegevens vóór het waarderingstijdstip voor jaarlijkse landbouwgrond, aquacultuurgrond, zoutwinningsgrond en andere landbouwgrond; Ten minste 3 opeenvolgende oogsten vóór het waarderingstijdstip voor meerjarige landbouwgrond; Gedurende een exploitatiecyclus vóór het waarderingstijdstip voor productiebosgrond en industriële landbouwgrond volgens gespecialiseerde wettelijke voorschriften.

Bij het toepassen van vergelijkingsmethoden moet de surplusmethode prioriteit geven aan de selectie van vergelijkbare percelen in de volgende volgorde: Vergelijkbaar qua locatie, infrastructuurcondities, oppervlakte, grootte, vorm, landgebruikscoëfficiënt, bebouwingsdichtheid, bouwhoogte en andere factoren die de grondprijs beïnvloeden in vergelijking met het te taxeren perceel; Het tijdstip van overdracht of het winnen van de veiling van landgebruiksrechten ligt het dichtst bij het tijdstip van taxatie; Heeft de kortste afstand tot het te taxeren perceel of landoppervlak en wordt niet beperkt door de administratieve grenzen van administratieve eenheden op gemeentelijk, districtsniveau en provinciaal niveau.

Bij het verzamelen van informatie om methoden voor grondwaardering toe te passen, moeten adviesbureaus op het gebied van grondwaardering eerlijk, objectief en juridisch verantwoordelijk zijn voor de nauwkeurigheid van de onderzoeksinformatie.

De eenheid die de veiling van grondgebruiksrechten organiseert, het Kadaster, de Belastingdienst, het Bureau voor de Statistiek en het Agentschap voor Landbouw en Plattelandsontwikkeling zijn verantwoordelijk voor het schriftelijk of elektronisch verstrekken van informatie ten behoeve van de grondwaardering binnen maximaal vijf werkdagen na de datum van het schriftelijke verzoek van de adviesorganisatie voor grondwaardering. De adviesorganisatie voor grondwaardering is verantwoordelijk voor het opslaan, beheren en gebruiken van de verzamelde informatie en gegevens in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Het ontwerp is zojuist gepubliceerd. Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is verantwoordelijk voor het publiceren van de conceptgrondprijslijst op de elektronische informatiepagina van het Provinciaal Volkscomité, dat 30 dagen de tijd heeft om opmerkingen van relevante instanties, organisaties en personen te verzamelen. Het Provinciaal Volkscomité legt de grondprijslijst ter goedkeuring voor aan de Volksraad van hetzelfde niveau.

De Provinciale Volksraad draagt het Provinciaal Volkscomité op om de grondprijslijst gereed te maken voor uitgifte, de grondprijslijst jaarlijks op 1 januari openbaar te maken en deze bij te werken in de Nationale Kadasterdatabase.

Op basis van de vereisten voor het staatsbeheer van lokale grondprijzen, legt het Provinciaal Volkscomité het ter goedkeuring voor aan de Volksraad van hetzelfde niveau voordat het besluit om de grondprijslijst in het jaar aan te passen, te amenderen of aan te vullen in de volgende gevallen: Bij de aanleg van nieuwe wegen en straten die nog niet zijn opgenomen in de huidige grondprijslijst; wanneer projecten waarbij grond wordt gebruikt zijn voltooid en in gebruik zijn genomen, maar er geen grondprijs in de grondprijslijst staat; gevallen waarin de grondprijslijst zoals voorgeschreven in clausule 3, artikel 111 en clausule 1, artikel 160 van de Grondwet wordt toegepast, maar er geen grondprijs in de grondprijslijst staat.

Het is mogelijk om de prijs van één type grond, meerdere typen grond of alle typen grond in de grondprijslijst aan te passen, te wijzigen of aan te vullen. Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu stelt voor om de grondprijslijst aan te passen of aan te vullen op één locatie, meerdere locaties of alle locaties; op één waardegebied, meerdere waardegebieden of alle waardegebieden.

Wijsheid

Bron