Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu vraagt om feedback op het ontwerpbesluit betreffende grondprijzen, waarin de procedures en inhoud voor het vaststellen van grondprijzen worden gespecificeerd aan de hand van vier methoden: vergelijkende methode, inkomstenmethode, surplusmethode en aanpassingscoëfficiënt voor grondprijzen, in het kader van de implementatie van de gewijzigde Grondwet van 2024, die op 1 januari 2025 van kracht wordt.
Op basis van het te waarderen grondgebruik, de kenmerken van het te waarderen perceel of gebied, de verzamelde informatie en de voorwaarden voor het toepassen van de in artikel 158, lid 6, van de Grondwet vastgelegde grondwaarderingsadviesorganisatie, is het verantwoordelijk voor het analyseren en selecteren van een geschikte grondwaarderingsmethode en het voorstellen daarvan in het Toelichtingsrapport over de totstandkoming van het grondprijsplan. Dit rapport dient vervolgens als basis voor het agentschap voor natuurlijke hulpbronnen en milieu, dat het ter besluitvorming voorlegt aan de Grondwaarderingsraad op hetzelfde niveau.
De informatie over grondprijzen, grondhuurprijzen en huurprijzen van bedrijfsruimten die wordt gebruikt voor de toepassing van de vergelijkende methode, de surplusmethode en voor het opstellen van grondprijsaanpassingscoëfficiënten, is afkomstig uit de nationale gronddatabase en de nationale prijsdatabase en betreft gegevens die zijn verzameld over een periode van maximaal 24 maanden voorafgaand aan de datum van grondwaardering.
Informatie kan ook worden verzameld uit de volgende bronnen: Veilingprijs voor gebruiksrechten in gevallen waarin de winnende bieder aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan conform het besluit tot goedkeuring van de veilingresultaten door de instantie die de veiling van gebruiksrechten organiseert; Grondprijs zoals vastgelegd in de notarieel bekrachtigde en gecertificeerde overeenkomst voor de overdracht van gebruiksrechten; Grondprijs die is gebruikt voor het innen van financiële verplichtingen bij de overdracht van gebruiksrechten, geïnd bij de belastingdienst; Huurprijs van grond of bedrijfsruimte zoals vastgelegd in huurovereenkomsten of geïnd bij de belastingdienst; Succesvolle marktprijzen voor grondoverdracht, grondlease en bedrijfsruimte, verzameld via makelaarskantoren met bevestiging en stempel van het makelaarskantoor; Marktprijs voor grondoverdracht, verkregen door middel van directe gesprekken met de overdrager of ontvanger.
Informatie over kosten en inkomsten uit niet- agrarisch landgebruik ten behoeve van de toepassing van de inkomstenmethode werd verzameld uit de volgende bronnen:
De kosten voor het genereren van inkomsten uit grondgebruik zoals bepaald in punt b van dit artikel worden vastgesteld op basis van normen en eenheidsprijzen die zijn vastgesteld door bevoegde overheidsinstanties; indien er geen normen of eenheidsprijzen zijn vastgesteld door bevoegde overheidsinstanties, worden deze vastgesteld op basis van informatie en gegevens over de gemiddelde werkelijke kosten die gangbaar zijn op de markt van ten minste 3 percelen grond die zich het dichtst bij het te waarderen perceel of gebied bevinden, mits deze niet beperkt worden door de administratieve grenzen van gemeenten, districten of provincies.
Inkomsten uit productie- en bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in de jaarrekening, of grondhuurprijzen en huurprijzen van bedrijfsruimten, verzameld volgens "Grondhuurprijzen en huurprijzen van bedrijfsruimten zoals vastgelegd in grondhuurcontracten of verzameld bij de belastingdienst; Overdrachtsprijzen van grond, grondhuurprijzen en huurprijzen van bedrijfsruimten die succesvol op de markt zijn verkregen en verzameld bij vastgoedbeurzen met bevestiging en zegel van de vastgoedbeurs" voor een periode van 3 opeenvolgende jaren direct voorafgaand aan het einde van het meest recente kwartaal met gegevens van vóór de waarderingsdatum.
Als de inkomsten uit het te waarderen perceel voor elk jaar onvolledig zijn en de werkelijke inkomsten uit grondgebruik niet nauwkeurig weergeven, dient informatie over erfpachtprijzen en huurprijzen van panden voor ten minste drie percelen te worden verzameld ter vergelijking.
Informatie over kosten en inkomsten uit het gebruik van landbouwgrond voor de toepassing van de inkomstenmethode wordt verzameld bij statistische bureaus, belastingdiensten en instanties voor landbouw- en plattelandsontwikkeling. Indien statistische gegevens of gegevens van belastingdiensten of instanties voor landbouw- en plattelandsontwikkeling niet beschikbaar zijn, wordt informatie verzameld over de werkelijke marktwaarde van ten minste drie percelen grond die zich het dichtst bij het te waarderen perceel of gebied bevinden, zoals bepaald in "Dichtst bij het te waarderen perceel of gebied en niet beperkt door de administratieve grenzen van gemeenten, districten of provinciale bestuurseenheden", met name als volgt:
Gedurende een periode van drie opeenvolgende jaren tot het einde van het meest recente kwartaal waarvoor gegevens beschikbaar waren vóór de waarderingsdatum, moet grond die gebruikt wordt voor eenjarige gewassen, aquacultuur, zoutproductie en andere landbouwgrond zijn ingemeten; voor minimaal drie opeenvolgende oogsten vóór de waarderingsdatum moet grond die gebruikt wordt voor meerjarige gewassen zijn ingemeten; en voor één enkele exploitatiecyclus vóór de waarderingsdatum moet grond die gebruikt wordt voor productiebossen en industriële gewassen, zoals bepaald in specifieke wetgeving, zijn ingemeten.
Bij het toepassen van vergelijkende methoden moet de surplusmethode prioriteit geven aan het selecteren van vergelijkbare percelen in de volgende volgorde: Overeenkomst in locatie, infrastructuur, oppervlakte, grootte, vorm, grondgebruikscoëfficiënt, bebouwingsdichtheid, bebouwde hoogte en andere factoren die de grondprijzen beïnvloeden in vergelijking met het te waarderen perceel; Het tijdstip van overdracht of veiling van grondgebruiksrechten dat het dichtst bij het tijdstip van waardering ligt; De kortste afstand tot het te waarderen perceel of gebied, en niet beperkt door de administratieve grenzen van gemeenten, districten of provincies.
Bij het verzamelen van informatie voor het toepassen van taxatiemethoden moeten adviesbureaus voor grondwaardering eerlijk, objectief en wettelijk verantwoordelijk zijn voor de nauwkeurigheid van de verzamelde gegevens.
De instantie die de veiling van gebruiksrechten organiseert, het kadaster, de belastingdienst, het bureau voor statistiek en het agentschap voor landbouw en plattelandsontwikkeling zijn verantwoordelijk voor het schriftelijk of elektronisch verstrekken van informatie ten behoeve van het taxatieproces, binnen maximaal 5 werkdagen na ontvangst van het schriftelijke verzoek van het taxatieadviesbureau. Het taxatieadviesbureau is verantwoordelijk voor het opslaan, beheren en gebruiken van de verzamelde informatie en gegevens in overeenstemming met de wet.
Het onlangs gepubliceerde ontwerpvoorstel stelt dat het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu verantwoordelijk is voor het plaatsen van de ontwerp-grondprijslijst op de website van het Provinciaal Volkscomité en het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu gedurende 30 dagen, om reacties te verzamelen van relevante instanties, organisaties en individuen. Het Provinciaal Volkscomité zal de grondprijslijst vervolgens ter goedkeuring voorleggen aan de Provinciale Volksraad.
De provinciale Volksraad draagt het provinciale Volkscomité op de definitieve grondprijslijst vast te stellen voor publicatie, deze grondprijslijst jaarlijks op 1 januari openbaar te maken en bij te werken in de Nationale Gronddatabase.
Op basis van de eisen van de lokale overheid voor het beheer van grondprijzen, dient het Provinciaal Volkscomité een voorstel ter goedkeuring voor te leggen aan de Provinciale Volksraad alvorens te besluiten de grondprijslijst voor het betreffende jaar aan te passen, te wijzigen of aan te vullen in de volgende gevallen: wanneer nieuwe wegen en straten worden aangelegd die niet in de huidige grondprijslijst zijn opgenomen; wanneer grondgebruiksprojecten zijn voltooid en in gebruik genomen, maar er geen grondprijzen in de grondprijslijst zijn opgenomen; en in gevallen waarin de grondprijslijst zoals vastgelegd in artikel 111, lid 3, en artikel 160, lid 1, van de Grondwet van toepassing is, maar er geen grondprijzen in de grondprijslijst zijn opgenomen.
Dit omvat de aanpassing, wijziging en aanvulling van de prijzen van één type grond, meerdere typen grond of alle typen grond in de grondprijstabel. Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu stelt voor dat de grondprijstabel kan worden aangepast of aangevuld op één locatie, meerdere locaties of alle locaties; op één waardezone, meerdere waardezones of alle waardezones.
Tue Minh
Bron
Reactie (0)