Koopje of gewoon een gimmick?

De waarheid over de truc om appartementen met verlies te verkopen

Bij een project dat als "luxe" wordt beschouwd in het district Hai Ba Trung, verkopen sommige "huiseigenaren" appartementen met een verlies van VND 300 miljoen tot VND 800 miljoen. Zo kostte een volledig gemeubileerd appartement met een oppervlakte van 100 m² en drie slaapkamers in dit project begin 2022 meer dan VND 5 miljard, maar nu heeft de "huiseigenaar" ermee ingestemd het verlies met VND 500 miljoen te beperken tot VND 4,5 miljard, een prijs van ongeveer VND 45 miljoen per m².

Ook bij dit project werd een appartement met één slaapkamer en een oppervlakte van 48 vierkante meter voorheen geprijsd op 3 miljard VND, maar nu heeft de "huiseigenaar" ermee ingestemd om de prijs te verlagen naar 2,5 - 2,7 miljard VND.

Het appartement is 800 miljoen dong waard, is dat alleen maar show? — Veel 'huiseigenaren' accepteren verliezen tot wel 300 tot 400 miljoen VND per eenheid, sommigen spelen zelfs 'groot' en beperken verliezen tot wel 800 miljoen VND. (Foto: BDS)

In een gesprek met verslaggevers van de krant Journalist and Public Opinion vertelde de heer Do Kien Hung, directeur van een vastgoedbeurs in het district Thanh Xuan: "Sinds 2020 is er voortdurend sprake van "verliezenverlagingen" in appartementen. Er zijn ook enkele gevallen van echte "verliezenverlagingen", maar de meeste daarvan zijn gewoon trucs van makelaars."

De heer Hung gaf aan dat, aangezien het aanbod van appartementen in de loop der jaren geleidelijk is afgenomen, met name de betaalbare appartementen, met een prijs onder de 25 miljoen VND/m2, in Hanoi bijna zijn verdwenen, er niet zoiets bestaat als het beperken van verliezen op appartementen.

"De meeste appartementen in Hanoi met een prijs onder de 35 miljoen VND/m2 stijgen in prijs, zowel op de primaire als op de secundaire markt", aldus de heer Hung.

Bijvoorbeeld, in de primaire markt, een stedelijk project in het district Nam Tu Liem, schommelde de verkoopprijs van appartementen in dit project in juni vorig jaar tussen de 41 en 42 miljoen VND/m2. Nu is deze echter gestegen tot 45 tot 47 miljoen VND/m2, afhankelijk van de locatie.

Of een ander stedelijk project in Gia Lam, in juni 2022, waarvan de verkoopprijs varieerde van 30 tot 32 miljoen VND/m2, maar nu noemt de investeerder ook een nieuwe prijs van ruim 35 miljoen VND/m2.

Ondertussen werd op de secundaire markt een nieuw project opgeleverd in 2020, gelegen direct aan de Quang Trungstraat (district Ha Dong). De prijs lag toen het te koop werd aangeboden rond de 26 tot 29 miljoen VND/m², afhankelijk van de locatie. Nu verkopen de eigenaren het echter voor meer dan 40 miljoen VND/m². In slechts drie jaar tijd is de waarde van dit project dus met bijna 40% gestegen.

"In de huidige context van ernstig tekort aan woningen stijgen de prijzen van appartementen gemakkelijk, maar zijn ze moeilijk te verlagen", aldus de heer Hung.

Uit het rapport van Batdongsan.com.vn over het eerste kwartaal van dit jaar blijkt dat 43% van de mensen die op zoek zijn naar onroerend goed, nog steeds wacht tot de huizenprijzen dalen.

De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, zei echter dat de prijzen van appartementen in de nabije toekomst nauwelijks zullen dalen, omdat de vastgoedtypen die aan de reële woonbehoefte voldoen nog steeds de lichtpuntjes op de vastgoedmarkt vormen.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, zei dat de huizenprijzen in Hanoi een dalende trend vertonen, maar in werkelijkheid is dit niet het geval. Bovendien zijn de huidige huizenprijzen veel hoger dan toen de investeerder met de uitvoering van het project begon, waardoor hoge kortingen worden beschouwd als de bedrijfsstrategie van de investeerder.

"Dit jaar zal het appartementensegment op de markt van Hanoi meer aandacht krijgen dan de laagbouwproducten, omdat de prijzen van laagbouwproducten hoog liggen", aldus de heer Dinh.

Daarnaast zijn de heer Dinh en vele andere deskundigen van mening dat de aanbodcrisis op de markt niet op korte termijn kan worden opgelost. Volgens de marktregels geldt: als de vraag hoog is, maar de producten schaarser worden, dan stijgen de prijzen uiteraard en kunnen ze niet dalen.

Er zijn echte gevallen van het beperken van verliezen.

Zoals de heer Hung aangaf, zijn er ook gevallen van echte verliesbeperking, maar die zijn zeldzaam. Bijvoorbeeld, de huiseigenaar zit in een verlieslijdend bedrijf en heeft dringend geld nodig, dus hij accepteert de verkoop met "verlies" om kapitaal terug te winnen.

"Door de economische moeilijkheden moeten zakenlieden vaak hun huis en auto verkopen om geld te verdienen voor hun bedrijf. Dat gebeurt wel, maar het gebeurt niet vaak. De meeste huiseigenaren verkopen hun huis aan kennissen voor een goede prijs", aldus de heer Hung.

Het appartement is wel 800 miljoen dong waard, is het maar schijn? Afbeelding 2 — Er zijn enkele echte gevallen van ‘verliesbeperking’, maar de meeste daarvan zijn gewoon trucjes van makelaars. (Foto: MD)

Ten tweede zorgen projecten met "schandalen", zoals appartementen waarvan de kwaliteit niet in verhouding staat tot de prijs, of projecten met veel overtredingen op het gebied van constructie en ontwerp, waardoor de normen voor het toekennen van "rode boeken" of "roze boeken" aan bewoners niet worden gehaald, er ook voor dat veel mensen bereid zijn "verliezen te beperken" om andere projecten te zoeken.

"In Hanoi is er geen gebrek aan appartementenprojecten met bouw- en ontwerpovertredingen. Veel huizenkopers hebben hun rode boekje al tientallen jaren niet ontvangen. In dat geval zullen veel mensen hun verlies nemen en op zoek gaan naar andere projecten", aldus de heer Hung.

Ten derde zijn er gevallen waarin huiseigenaren appartementen kopen met een eigendomscontract voor 50 jaar, en na 10 tot 15 jaar besluiten om de "verliezen te nemen" en op zoek te gaan naar een ander project.

"Dit geval komt niet vaak voor, maar het gebeurt wel. Appartementenprojecten met langdurig of permanent eigendom zullen namelijk hogere prijzen hebben dan appartementen met 50 jaar eigendom. Tijdens de gebruiksperiode wordt de afschrijving van de verkoopprijs afgetrokken, waardoor er een situatie ontstaat waarin de verliezen worden beperkt", aldus de heer Hung.

Het meest voor de hand liggende voorbeeld zijn de duurdere appartementencomplexen die onverkocht blijven en waarbij men verliezen moet nemen om ze snel te verkopen.

"De appartementenmarkt in Vietnam kent een ernstig tekort aan betaalbare producten, maar een overschot aan luxe appartementen. Omdat het aanbod de vraag overtreft, moeten huiseigenaren bij de overdracht verliezen accepteren", aldus de heer Hung.

Bron