Is het een koopje of gewoon een marketingtruc?

De waarheid achter de tactiek om appartementen met verlies te verkopen.

In een project dat als "luxe" wordt beschouwd in het district Hai Ba Trung, verkopen sommige huiseigenaren hun appartementen met een verlies van 300 tot 800 miljoen VND. Zo wordt een volledig gemeubileerd appartement van 100 m² met drie slaapkamers in dit project, dat begin 2022 nog meer dan 5 miljard VND kostte, nu aangeboden met een verlies van 500 miljoen VND, waardoor de prijs daalt naar 4,5 miljard VND, oftewel ongeveer 45 miljoen VND per m².

Binnen dit project wordt ook een appartement met één slaapkamer en een oppervlakte van 48 m², dat voorheen voor 3 miljard VND te koop stond, nu door de eigenaar aangeboden voor een gereduceerde prijs van 2,5 tot 2,7 miljard VND.

Veel huiseigenaren accepteren verliezen tot wel 300-400 miljoen VND per woning, en sommigen nemen zelfs een groot risico door verliezen tot 800 miljoen VND te accepteren. (Foto: Vastgoed)

In een gesprek met een verslaggever van de krant voor journalisten en publieke opinie vertelde de heer Do Kien Hung, directeur van een makelaarskantoor in het district Thanh Xuan: "Sinds 2020 duikt het fenomeen van 'verkopen met verlies' bij appartementen steeds vaker op. Er zijn enkele echte gevallen van 'verkopen met verlies', maar de meeste zijn gewoon trucs van makelaars."

De heer Hung gaf aan dat, gezien het gestaag afnemende aanbod van appartementen door de jaren heen, met name betaalbare appartementen met een prijs onder de 25 miljoen VND/m2 die in Hanoi vrijwel verdwenen zijn, er geen sprake kan zijn van het verkopen van appartementen met verlies.

"De meeste appartementen in Hanoi met een prijs onder de 35 miljoen VND/m2 zien prijsstijgingen op zowel de primaire als de secundaire markt," aldus de heer Hung.

In de primaire markt bijvoorbeeld, is een stadsontwikkelingsproject in het district Nam Tu Liem, waar de appartementprijzen in juni nog tussen de 41 en 42 miljoen VND/m2 lagen, nu gestegen naar 45 tot 47 miljoen VND/m2, afhankelijk van de locatie.

Of neem bijvoorbeeld een ander stadsontwikkelingsproject in Gia Lam, waarvoor de verkoopprijzen in juni 2022 varieerden van 30 tot 32 miljoen VND/m2, maar waarvoor de ontwikkelaar nu een nieuwe prijs van meer dan 35 miljoen VND/m2 hanteert.

Ondertussen wordt op de secundaire markt een project dat in 2020 is opgeleverd, gelegen aan de Quang Trungstraat (Ha Dong District), dat aanvankelijk voor ongeveer 26-29 miljoen VND/m2 werd verkocht, afhankelijk van de locatie, nu door huiseigenaren te koop aangeboden voor meer dan 40 miljoen VND/m2. In slechts 3 jaar tijd is de waarde van het project dus met bijna 40% gestegen.

"Daarom zullen de appartementprijzen, gezien het huidige ernstige tekort aan aanbod, waarschijnlijk snel stijgen, maar moeilijk dalen," aldus de heer Hung.

Volgens het kwartaalrapport van Batdongsan.com.vn van dit jaar wacht 43% van de mensen met een daadwerkelijke behoefte om een ​​huis te kopen nog steeds op een daling van de vastgoedprijzen.

De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com.vn, is echter van mening dat de prijzen van appartementen in de nabije toekomst waarschijnlijk niet significant zullen dalen, omdat woningtypen die aan de daadwerkelijke woonbehoeften voldoen een lichtpuntje blijven in de vastgoedmarkt.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, is van mening dat de huizenprijzen in Hanoi een sterke neerwaartse trend vertonen, maar dat is in werkelijkheid niet het geval. Sterker nog, de huidige huizenprijzen liggen al veel hoger dan toen projectontwikkelaars met hun projecten begonnen, waardoor hoge kortingen door de ontwikkelaars als een zakelijke strategie worden gezien.

"Dit jaar zal het appartementensegment op de vastgoedmarkt van Hanoi meer aandacht krijgen dan laagbouw, vanwege de hoge prijzen van laagbouw," aldus de heer Dinh.

Volgens de heer Dinh en vele andere deskundigen kan de aanbodcrisis op de markt bovendien niet op korte termijn worden opgelost. Volgens de marktprincipes zullen de prijzen immers stijgen, en niet dalen, wanneer de vraag hoog is maar producten schaarser worden.

Er zijn gevallen waarin daadwerkelijke verliezen worden beperkt.

Zoals de heer Hung al aangaf, zijn er weliswaar enkele gevallen van verkoop met verlies, maar die zijn zeldzaam. Huiseigenaren die bijvoorbeeld zakelijke verliezen hebben geleden en dringend geld nodig hebben, kunnen bereid zijn om met verlies te verkopen om hun kapitaal terug te verdienen.

"Vanwege de moeilijke economische situatie zijn er veel gevallen waarin ondernemers hun huis en auto moeten verkopen om hun bedrijf overeind te houden. Zulke gevallen komen voor, maar ze zijn niet gebruikelijk. De meeste huiseigenaren verkopen aan kennissen voor een goede prijs," aldus de heer Hung.

Er zijn weliswaar enkele echte gevallen van "verliesbeperking", maar de meeste zijn gewoon een truc van makelaars. (Foto: MD)

Ten tweede leiden projecten die geplaagd worden door schandalen, zoals appartementen waarvan de kwaliteit niet in verhouding staat tot de prijs, of projecten met talrijke bouw- en ontwerpfouten waardoor ze niet voldoen aan de normen voor het afgeven van eigendomsbewijzen, er ook toe dat veel mensen hun verlies accepteren en naar andere projecten zoeken.

"In Hanoi is er geen gebrek aan appartementenprojecten met bouwkundige en ontwerpfouten, en veel kopers hebben hun eigendomsbewijs van de grond al meer dan tien jaar niet ontvangen. In zulke gevallen zullen veel mensen hun verlies nemen en een ander project zoeken," aldus de heer Hung.

Ten derde zijn er gevallen waarin huiseigenaren appartementen kopen met een eigendomsrecht van 50 jaar, en na ongeveer 10-15 jaar een "verlies" accepteren om naar een ander project te zoeken.

"Dit is geen veelvoorkomend geval, maar het gebeurt wel. Appartementencomplexen met een langlopend of eeuwigdurend eigendomsrecht hebben namelijk hogere prijzen dan appartementen met een eigendomsrecht van 50 jaar. Tijdens het gebruik wordt de afschrijving van de verkoopprijs afgetrokken, vandaar de situatie dat er met verlies wordt verkocht," aldus de heer Hung.

Het meest voor de hand liggende voorbeeld zijn de peperdure appartementenprojecten in het hogere segment die moeite hebben om te verkopen, waardoor ontwikkelaars gedwongen worden hun verliezen te beperken om hun voorraad snel kwijt te raken.

"De appartementenmarkt in Vietnam kampt met een ernstig tekort aan betaalbare appartementen, maar een overaanbod aan luxe appartementen. Door dit overaanbod moeten huiseigenaren verlies lijden bij de wederverkoop," aldus de heer Hung.

Bron: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html