De grondhuurprijzen op de noordelijke industrieterreinen stijgen, waardoor het concurrentievoordeel afneemt

De aantrekkingskracht van industrieel vastgoed in het Noorden

In de eerste helft van 2023 trokken de noordelijke provincies en steden de grootste buitenlandse investeringen in de productiesector aan, met 3,4 miljard USD. Dit komt overeen met 63% van de nieuw geregistreerde FDI-projecten in de productiesector, met 238 nieuwe projecten.

Bac Giang is goed voor 20% van het totaal aantal nieuw geregistreerde projecten met een waarde van 1,06 miljard USD, waaronder de investering in de Fulian Precision Technology-fabriek in Singapore ter waarde van 621 miljoen USD en het project van LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, ter waarde van 140 miljoen USD. Bac Ninh staat landelijk op de derde plaats wat betreft het aantrekken van directe buitenlandse investeringen in de maakindustrie met 9% van het totale geregistreerde kapitaal ter waarde van 486 miljoen USD.

Wat betreft investeringssectoren was elektrische apparatuur in de eerste helft van 2023 goed voor het grootste totaal aan nieuw geregistreerde buitenlandse directe investeringen in de maakindustrie met 21%, ter waarde van 1,14 miljard USD. Daarna volgde de computer-, elektronica- en elektrische productenindustrie met een totaal investeringskapitaal van 20% en rubber- en kunststofproducten met 15%.

Grondhuurprijzen op het noordelijke industrieterrein stijgen, waardoor het concurrentievoordeel afneemt (afbeelding 1) — Illustratiefoto. (Bron: DK)

Per economische regio is te zien dat in de Noordelijke Economische Regio de belangrijkste sectoren die nieuw investeringskapitaal ontvangen computers, elektronica en elektrische producten zijn, goed voor 19% van het totale investeringskapitaal van de hele regio; gevolgd door elektrische apparatuur (15%); rubber- en kunststofproducten met slechts 5% en motorvoertuigen met 4%. In de Zuidelijke Economische Regio is het beeld echter enigszins omgekeerd: rubber- en kunststofproducten hebben het grootste investeringskapitaal, goed voor 10% van het totale investeringskapitaal van de hele regio, metaalproductie met 4% en drinkwater met ongeveer 3%.

Daarnaast wordt ook een verschuiving van fabrikanten en zonne-energie naar het noorden opgemerkt. Drie van de vijf grootste productieprojecten in de Noordelijke Economische Zone tegen 2022 bevinden zich in de zonne-energiesector. Van de 30 fabrikanten van zonne-energieproducten in het hele land is 77% gevestigd in de Noordelijke Economische Zone en slechts 23% in de Zuidelijke Economische Zone.

Trina Solar is de grootste investeerder met een project ter waarde van 275 miljoen dollar in het Yen Binh Industrial Park in de provincie Thai Nguyen. Investeerders komen voornamelijk uit China, Hongkong en Singapore. In de eerste helft van 2023 startte de Amerikaanse fabrikant van zonnepanelen, Thornava Solar, ook met de productie in een moderne fabriek met een jaarlijkse capaciteit van 1 gigawatt in het Que Vo Industrial Park in de provincie Bac Ninh .

In 2023 opende de Vietnamese particuliere groep AD Green een fabriek van 3 gigawatt ter waarde van 45 miljoen dollar, die zonnepanelen produceert voor de binnenlandse en buitenlandse markt. De faciliteit beslaat een oppervlakte van bijna 8 hectare in het An Ninh Industrial Cluster, in het district Tien Hai, in de provincie Thai Binh.

Te zien is dat de belangrijkste huurdersgroepen in de Noordelijke Regio huurders zijn in sectoren met een hoge toegevoegde waarde, zoals elektronica en computers, auto's, machines en apparatuur en zonne-energieproductie. Tot de huurders behoren grote ondernemingen als Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda en Vinfast.

De belangrijkste huurders in het zuiden zijn bedrijven die rubber- en kunststofproducten, voedingsmiddelen en dranken, bouwmaterialen en kleding verwerken. Deze industrieën worden gezien als industrieën met een lagere toegevoegde waarde.

De heer Thomas Rooney, Senior Manager, Industrial Advisory Services, Savills Hanoi, merkte op: De Noordelijke Economische Zone heeft een strategische ligging, met goede toegang tot binnenlandse en internationale markten.

De afgelopen vijf jaar is de infrastructuur in dit gebied aanzienlijk verbeterd met een reeks snelwegprojecten die drie belangrijke havens met elkaar verbinden, waaronder de haven van Hai Phong, de diepwaterhaven Lach Huyen en de haven van Cai Lan. Daarnaast beschikt de Noordelijke Economische Zone over een groot grondfonds dat voorziet in de behoeften van huurders die actief zijn in sectoren met een hoge toegevoegde waarde en veel grote investeringsprojecten aantrekt in de autoassemblage, elektronische componenten en zonne-energieproducten.

"Het is duidelijk dat de Noordelijke Economische Zone als een groot voordeel wordt gezien voor investeerders. Niet alleen profiteren ze van een van de belangrijkste import-export routes van Vietnam via Hai Phong, maar ze kunnen ook gemakkelijk goederen vervoeren naar naburige markten", aldus de heer Thomas Rooney.

Hoge huren kunnen het concurrentievoordeel verminderen

Volgens het rapport van Savills Vietnam registreerden Noord-Vietnam in de eerste helft van 2023 68 industrieparkprojecten met een totale oppervlakte tot 12.000 hectare. De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 83%, een stijging ten opzichte van 81% in dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde grondhuurprijs bedroeg 138 USD/m²/huurcyclus, een stijging ten opzichte van 102 USD/m²/huurcyclus.

Grondhuurprijzen op het noordelijke industrieterrein stijgen, waardoor het concurrentievoordeel afneemt, afbeelding 2 — De grondbelastingtarieven in de noordelijke industriegebieden stijgen, waardoor de concurrentiekracht van de noordelijke economische zone ten opzichte van de zuidelijke afneemt. (Foto: DP)

Bac Ninh kent de grootste stijging van de grondhuurprijs, namelijk 48% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. De prijs bedroeg 156 USD/m2/huurcyclus dankzij de hernieuwde interesse van elektronicabedrijven en -leveranciers die hun toeleveringsketens buiten China willen diversifiëren.

De Hung Yen steeg in dezelfde periode met 45% tot 132 USD/m²/huurperiode. Ook belangrijke provincies noteerden een stijging, met name Hai Duong (33% omhoog, tot 101 USD/m²/huurperiode) en Hai Phong (28% omhoog, tot 129 USD/m²/huurperiode).

Uit het rapport van Savills blijkt ook dat het aanbod van kant-en-klare fabrieken in de noordelijke economische regio 3,5 miljoen m² netto verhuurbare oppervlakte (NLA) bereikte, met nog ongeveer 618.000 m² NLA over. De gemiddelde huurprijs bedraagt 4,8 USD/m²/maand (exclusief btw) in de eerste helft van 2023. Tegelijkertijd daalde de bezettingsgraad van kant-en-klare fabrieken en magazijnen in de noordelijke regio tot 83% door de nieuwe aanvoer in Hai Phong en Bac Ninh.

Volgens de heer John Campbell, adjunct-directeur en hoofd industriële diensten van Savills Vietnam: "De huidige grondhuurprijzen in de Noordelijke Economische Zone lopen in de dubbele cijfers, waardoor het concurrentievermogen van de Noordelijke Economische Zone ten opzichte van de Zuidelijke Economische Zone afneemt. Hogere grondprijzen kunnen de toetreding van nieuwe bedrijven in de elektronica-, auto- en zonne-energieproductie belemmeren. Dit zijn investeerders die grote percelen willen bezitten, maar dan wel tegen een redelijke prijs."

Bron