Het verhaal van betaalbare huisvesting ontsluiten

Zoals gepland werd ik door Investment Newspaper opnieuw gevraagd om een artikel te schrijven over het onderwerp "betaalbare huisvesting".

De heer Nguyen Hoang Nam, algemeen directeur van G-Home, expert in sociale huisvesting

Eerlijk gezegd vind ik het lastig om het onderwerp 'betaalbare huisvesting' ter sprake te brengen, ook al heb ik het afgelopen jaar aan veel televisie-interviews over dit verhaal meegewerkt en heb ik ook veel artikelen over huisvesting geschreven.

Het is niet alleen lastig omdat dit verhaal al door te veel experts en onderzoekers is geanalyseerd en ontleed, en omdat ik dan niet beter kan schrijven, maar ook omdat er in de praktijk te veel obstakels zijn in de rol van projectontwikkelingsadviseur, makelaar en in sommige opzichten zelfs de rol van investeerder, maar dan met name bij het realiseren van "betaalbare woningen".

Financieel potentieel is één ding en bepaalt voor een groot deel het succes van een vastgoedinvesteringsproject, maar het verhaal van het ontwikkelen van een prijsstrategie die echt "betaalbaar" is voor de meerderheid van de mensen met echte woonbehoeften volgens de huidige realiteit, is een enorme uitdaging voor elk bedrijf.

Het bezitten van een voldoende groot stuk grond is slechts een noodzakelijke voorwaarde voor de uitvoering van een project (en daarbij moet je niet vergeten of het woningbouwproject duur of goedkoop is), maar de voldoende voorwaarde is een lange reeks procedures die jaren in beslag kunnen nemen. En dan hebben we het nog niet eens over de vraag of de grond in de planning zit en geschikt is voor bestemmingswijziging (in gevallen waarin het geen niet- agrarische grond betreft).

Dit laat zien dat het proces erg lang duurt en dat de inputkosten van een project vaak erg hoog zijn. Met het huidige lange goedkeuringsproces voor projecten zijn de inputkosten vaak erg hoog, en de hoogste kosten zijn meestal de grondkosten. Om nog maar te zwijgen van het interessante verhaal wanneer de meeste bedrijven financiële hefboomwerking moeten gebruiken.

Stel dat u 300 miljard VND moet lenen om een stuk grond te kopen voor de uitvoering van een project. Voor elk jaar vertraging in de afronding van de projectprocedures verliest het bedrijf dus 10% van de rentekosten, oftewel 30 miljard VND. Om de investeringsefficiëntie te garanderen, moet het bedrijf deze kosten bij de prijs optellen, waardoor de verkoopprijs onmogelijk lager kan zijn.

Dat geldt voor normale "betaalbare woningen", maar in het geval van sociale huisvesting is dat veel moeilijker. De procedures en het preferentiële investeringsbeleid voor investeerders volgens de huidige wetgeving lijken "preferentieel" te zijn, maar zijn in werkelijkheid niet zo "preferentieel" als investeerders denken.

Zo bepaalt artikel 54, lid 3, van de Woningwet van 2014 dat investeerders minimaal 20% van de sociale huurwoningen in het project moeten reserveren voor verhuur en dat deze pas na 5 jaar verkocht mogen worden. In werkelijkheid genieten investeerders bij elk sociaal huurproject slechts een maximaal rendement van 10%, terwijl ze maximaal 20% van de huurwoningen moeten reserveren, waardoor er vrijwel geen winst meer overblijft.

Om nog maar te zwijgen van een reeks andere regelingen met betrekking tot preferentiële grondgebruiksvergoedingen voor sociale huurwoningen, die bedrijven verplichten om vooraf te betalen en later af te trekken. Als de projectprocedure ongeveer vijf jaar duurt, raken bedrijven bijna lam.

Toen de (gewijzigde) Woningwet eind vorig jaar officieel werd aangenomen, waren ik en veel collega's in de sector opgelucht. Zij wisten dat in ieder geval de opstellers van de wet het probleem hadden onderkend en meer praktische wijzigingen in de wetsbepalingen hadden doorgevoerd.

Met name door de loskoppeling van de onderwerpen woningaankoop en de regeling dat projectinvesteerders voorrang krijgen bij de uitvoering van sociale woningbouwprojecten, zijn de al lang bestaande obstakels die de ontwikkeling van dit segment in de weg staan, verduidelijkt.

Bijvoorbeeld, volgens Artikel 85: Vrijstelling van grondgebruiksvergoedingen, grondhuur; voorkeurstarief voor belasting over de toegevoegde waarde, vennootschapsbelasting...; leningen met voorkeursrentetarieven; ondersteuning van het Provinciaal Volkscomité om het technische infrastructuursysteem van het project te verbinden met het regionale technische infrastructuursysteem, waarbij de synchronisatie van de sociale infrastructuur binnen en buiten het project wordt gewaarborgd;

Daarnaast hebben investeerders recht op een maximale winst van 10% van de totale bouwinvesteringskosten voor de bouw van sociale woningbouw; hebben ze recht op maximaal 20% van het totale woonoppervlak voor investeringen in de bouw van bedrijfs-, dienstverlenings-, handels- of commerciële woningen of 20% van het totale vloeroppervlak van woningen voor bedrijven, diensten, handel; hebben ze recht op een gescheiden boekhouding en genieten ze van de volledige winst voor het gebied van bedrijfs-, dienstverlenings-, handels- of commerciële woningen; andere prikkels volgens de wettelijke bepalingen (indien van toepassing).

Naast de kernwijzigingen in de gewijzigde Woningwet, werd ongeveer een maand later ook de gewijzigde Grondwet aangenomen. Deze wet wijzigde veel inhoudelijke zaken om problemen op te lossen en de "ingewikkelde", "overlappende" en "verweven" investeringsprocedures van veel gespecialiseerde wetten te verminderen.

Dit zijn baanbrekende en ontvankelijke veranderingen door overheidsinstanties om een harmonieuzer, transparanter en duidelijker investeringsklimaat te creëren.

Hiermee voorkom je in ieder geval dat bedrijfsleiders van de ene instantie of afdeling naar de andere moeten rennen om een oplossing te vinden, maar dat ze de oplossing alsnog niet kunnen vinden omdat het op de ene plek goed gaat, maar ergens anders nog steeds niet.

Alleen al door de processen van "gemeentelijk niveau vraagt districtsniveau", "districtsniveau vraagt provinciaal niveau", "provinciaal niveau vraagt ministerieel niveau", "ministerieel niveau vraagt premier " mee te rekenen... duurt de gemiddelde vraag-en-antwoordcyclus, zoals ik heb berekend, ook zo'n drie maanden. En als dit proces kan worden ingekort, zal het ook een aanzienlijk deel van de woningprijs per vierkante meter verlagen, wanneer het mensen met een reële woonbehoefte bereikt.

Een sociaal huisvestingsproject in de provincie Khanh Hoa .

Over het algemeen laat de realiteit zien dat het gebrek aan betaalbare woningen niet alleen in Vietnam voorkomt, maar in veel landen wereldwijd, inclusief ontwikkelde landen. Het oplossen van het huisvestingsprobleem, en met name betaalbare woningen, is niet iets dat van de ene op de andere dag door één persoon of organisatie kan worden opgelost, maar vereist bijdragen van alle sectoren van de samenleving, gezamenlijke inspanningen van de publieke, private en lokale bevolking.

In het rapport dat de voorzitter van de Economische Commissie van de Nationale Vergadering, Vu Hong Thanh, op 20 mei in de ochtendsessie van de 7e sessie aan de Nationale Vergadering presenteerde, stonden meningen die erop wezen dat de regering de situatie moest evalueren en oplossingen moest vinden om deze te stabiliseren. Tegelijkertijd werd de regering verzocht een uitgebreid onderzoek in te stellen naar de ontwikkeling van sociale huisvesting in het verleden, moeilijkheden, tekortkomingen, schendingen en negativiteit te identificeren en deze strikt aan te pakken volgens de wettelijke bepalingen.

Ik ben het eens met de inspectie, omdat het mechanisme en het beleid een uitdaging vormen, maar van groot belang zijn om de huidige, ineffectieve realiteit te veranderen. De vraag is wat we gaan inspecteren, hoe we gaan inspecteren om een redelijke oplossing en verbetering te vinden, zonder een negatieve mentaliteit te creëren die investeerders aantrekt voor dit "moeilijke" segment.

Momenteel moeten commerciële woningbouwprojecten met een grondgebruikschaal van 2 hectare of meer in speciale en type 1 stedelijke gebieden, of 5 hectare of meer in type 2 en 3 stedelijke gebieden, 20% van het totale grondoppervlak reserveren voor de bouw van sociale woningen, overeenkomstig clausule 4, artikel 1 van decreet nr. 49/2021/ND-CP.

In theorie moet dit grondfonds schoon land zijn (ontgonnen) en zelfs infrastructuur hebben. In werkelijkheid heeft elke provincie/stad in 63 provincies/steden een stedelijk gebied. Waarom zijn er dan nog steeds zoveel provincies die geen sociale woningbouwprojecten hebben uitgevoerd? Waar gaat dit grondfonds naartoe? Daarom is dit een kwestie die centraal moet staan in de inspectie, zoals verzocht door de Economische Commissie van de Nationale Assemblee.

Natuurlijk heb ik in eerdere artikelen ook al veel gevallen genoemd van arme en kansarme mensen die door procedurele problemen moeilijk toegang kregen tot sociale huisvesting. De huidige regeling dat alleen "ambtenaren en overheidsdienaren" een van de tien groepen burgers zijn die in aanmerking komen voor sociale huisvesting, terwijl werknemers die alleen een contract hebben getekend en nog niet op de loonlijst staan, een enorme beperking vormen die moet worden onderzocht en opgeheven. Zo willen we een einde maken aan de situatie van arme mensen die wel in aanmerking komen voor sociale huisvesting, maar nog steeds moeizaam wachten, alleen omdat ze geen lokaal keurmerk hebben.

Of de persoon die wordt gekocht echt een laag inkomen heeft of niet, is ook een controversieel onderwerp. In werkelijkheid kan het hoofdsalaris van veel mensen "laag" zijn, maar hun "bijbaan" kan erg hoog zijn en het huidige datasysteem is niet capabel genoeg om dit te detecteren.

Wat ik waardeer aan de recente herziening van de wetsprojecten, is dat het bureau dat de wet heeft opgesteld, zeer ontvankelijk is geweest en proactief heeft geluisterd naar de meningen van marktpartijen en de realiteit heeft onderzocht en geëvalueerd. Dit is een positief aspect, want alleen door de feitelijke tekortkomingen van beide kanten grondig te onderzoeken, kunnen we de obstakels sneller wegnemen en de onderliggende oorzaken van de problemen waarmee de markt kampt, aanpakken.

Daarom hoop ik ook dat het verhaal van uitvoering, toezicht en inspectie in de toekomst gebaseerd zal zijn op een geest van openheid, focus en het oplossen van de kernproblemen waarmee de markt kampt.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html