Satellietgolven en kansen voor de ontwikkeling van de vastgoedmarkt

Na de fusie zorgt de grotere stedelijke ruimte ervoor dat Ho Chi Minhstad dichter bij het 'superstedelijke' model komt. Dit gaat gepaard met de verwachting dat kapitaalstromen en bevolkingsstromen zich in nieuwe banen zullen bewegen.

In die context wordt de satellietvastgoedmarkt genoemd als een geweldige kans. Tijdens het Housing Real Estate Forum 2025 met als thema "Satellite Wave", georganiseerd door de Vietnam Real Estate Association (VNREA) in samenwerking met de Lao Dong Newspaper en de Real Estate Review Community op 18 september in de middag in Ho Chi Minhstad, werden een aantal belangrijke kwesties ontleed om een ​​geschikt ontwikkelingsmodel voor de komende periode vorm te geven.

Positieve veranderingen

Vanuit beleidsperspectief zei Dr. Nguyen Van Khoi – voorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, lid van de Hervormingsadviesraad van de premier en voormalig vicevoorzitter van het Volkscomité van Hanoi – dat de vastgoedmarkt recentelijk grote kansen heeft geboden door de samensmelting van drie drijvende krachten: valuta – kredietverlaging van de rentetarieven; overheidsinvesteringen gestimuleerd door snelwegen, metro, luchthavens, het dichter bij de voorsteden brengen van infrastructuur; een nieuw en transparanter wettelijk kader. Volgens hem verhogen lagere rentetarieven direct de koopkracht van woningen; grootschalige infrastructuurprojecten creëren een natuurlijke "zwaartekracht" richting satellietgebieden; aangepaste en aangevulde wetgeving helpt bedrijven juridische risico's te verminderen en de levering van goederen te versnellen.

Het aanbod van onroerend goed vertoonde eveneens een positiever beeld. De heer Vuong Duy Dung, adjunct-directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer van het Ministerie van Bouw , zei dat het aanbod sinds begin dit jaar overvloedig is geweest, met 120% over dezelfde periode. De productstructuur is diverser, met onder meer een segment voor mensen met een laag inkomen en sociale woningen in stedelijke gebieden.

Wat de prijzen betreft, gaf de heer Dung toe dat, hoewel het prijsniveau nog steeds hoog is, "de hele markt over het algemeen relatief stabiel is, zonder koorts". Wat de betaalbaarheid betreft, is het volgens hem noodzakelijk om dit te bekijken vanuit het perspectief van het opgebouwde inkomen en de uitgavenstructuur van huishoudens, in plaats van machines te vergelijken met het gemiddelde maandinkomen.

"Tegenwoordig hebben kopers niet alleen een huis, maar ook een kwalitatief goed leven", aldus de heer Dung. Hij benadrukte dat de levensstandaard in stedelijke gebieden tegenwoordig heel anders is dan twintig jaar geleden, waardoor de prijzen veel factoren weerspiegelen, zoals voorzieningen, diensten en bedrijfsvoering.

Meer specifiek zei de heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur-generaal van de DKRA Group, dat Ho Chi Minhstad en de aangrenzende provincies in de eerste acht maanden van 2025 positieve tekenen van herstel lieten zien. Het aanbod van appartementen bereikte 28.114 eenheden, een stijging van 58% ten opzichte van dezelfde periode; de ​​opname bedroeg meer dan 20.000 eenheden, 3,1 keer hoger dan in 2024.

Het segment van herenhuizen en villa's bood 10.133 producten aan, een stijging van 71%; met 4.817 producten, vier keer meer dan in dezelfde periode. Percelen leverden 7.167 producten op, een stijging van slechts 3%, maar het absorptievolume bedroeg 1.130 producten, een stijging van 2,2 keer. Opvallend is dat de investeringsvraag nog steeds hoger is dan de vraag naar woningen; de groep die geïnteresseerd is in de aankoop van onroerend goed bevindt zich voornamelijk in de leeftijdscategorie 35-44 jaar (36%), terwijl kopers van woningen zich doorgaans in de leeftijdscategorie 25-34 jaar bevinden, goed voor 40%.

Het Housing Real Estate Forum 2025 trok een groot aantal investeerders en experts. Foto: HOANG TRIEU

Moet aan meerdere criteria voldoen

Op het forum werd gesteld dat bij de planning de noodzakelijke voorwaarden moeten worden geschapen om ervoor te zorgen dat "satellietgolven" op lange termijn een drijvende kracht worden.

Dr. Ngo Viet Nam Son, een planningsdeskundige, gelooft dat Ho Chi Minhstad in de nabije toekomst "bijna een superstedelijke subregio" zal zijn, die de rol zal spelen van een kern die de industrie en dienstverlening in satellietgebieden verbindt en promoot. Volgens hem praten bedrijven veel over nutsvoorzieningen, maar "het verkopen van leven aan mensen is wat hen aantrekt". Satellietsteden die willen dat mensen er wonen, moeten scholen, banen en openbare gezondheidszorg hebben, zodat ze stabiele banen en een goed inkomen hebben. "Ouders kunnen dichter bij het stedelijk gebied komen om te kopen of huren, beide zijn nog steeds goed."

De heer Son noemde het voorbeeld van het gebied in Zuid-Saigon, dat voorheen systematisch was gepland, waarbij sociale infrastructuur voorrang kreeg boven de verkoop van onroerend goed, en een gedetailleerd plan dat consequent werd uitgevoerd om de waarde duurzaam te verhogen. Drie zwakke punten waarmee rekening moet worden gehouden bij de ontwikkeling van stedelijke gebieden, aldus hem, zijn het mechanisme - legaliteit, de omgeving (zoals overstromingen, zelfs in een goed gepland gebied) en de kwestie van identiteit - ruimtelijk beheer wanneer de omgeving rommelig is, wat de algehele kwaliteit kan verlagen.

Vanuit een marktperspectief voegde de heer Nguyen Khanh Duy, directeur van de afdeling residentiële verkoop van Savills Vietnam, praktische criteria toe om "spooksteden" te voorkomen. Een succesvolle satellietstad moet bijvoorbeeld minimaal inwoners hebben, binnen een straal van 30 tot 40 km van het stadscentrum liggen, een maximale reistijd van 40 tot 45 minuten met het openbaar vervoer hebben, groen hebben en een gematigde bevolkingsdichtheid, zodat mensen bereid zijn ver te reizen om te wonen; de verkoopprijs moet geschikt en betaalbaar zijn, 40% tot 50% lager dan in het centrum. Deze criteria hangen rechtstreeks samen met de interregionale infrastructuurconnectiviteit, de kwaliteit van de dienstverlening ter plaatse en de prijsstrategie van de investeerder.

Op beleidsmatig vlak benadrukte de heer Vuong Duy Dung dat de staat zich de komende tijd zal richten op het blijven wijzigen van de wet en het afschaffen van procedures op het gebied van investeringen, grond, planning en bouw. ​​Dit moet de zaken eenvoudiger maken en ervoor zorgen dat bedrijven de kosten kunnen verlagen en het aanbod op de markt kunnen vergroten, met name in productgroepen die geschikt zijn voor mensen met een laag inkomen.

Volgens hem vergroot het verbeteren van zowel de kwaliteit als de kwantiteit de keuzemogelijkheden voor echte kopers, beperkt het de prijsstijgingen als gevolg van lokale schaarste en creëert het tegelijkertijd een stabiel operationeel platform voor satellietsteden.

In de langetermijnvisie benadrukte Dr. Nguyen Van Khoi dat "satellietgolven" een onvermijdelijke trend zijn in de periode 2025-2030. Het volgen van het juiste traject, inclusief transparant beleid, synchrone planning en mechanismen om de vraag naar woningen te stimuleren, zal ertoe bijdragen dat vastgoed niet alleen dient als woonfunctie, maar ook de basis vormt voor duurzame economische ontwikkeling.

"In feite creëert de combinatie van lagere rentetarieven, versnelde overheidsinvesteringen en verbeterde wettelijke kaders gunstige 'exogene omstandigheden'. Om kansen om te zetten in waarde, moeten satellietsteden de 'endogene omstandigheden' volledig omarmen: lokale banen, hoogwaardige openbare diensten, transparant bestuur en prijzen die voor de meeste mensen betaalbaar zijn", benadrukte de expert.

Journalist, Dr. TO DINH TUAN - hoofdredacteur van de krant Nguoi Lao Dong:

Begeleiding van de vastgoedmarkt

Het thema van het forum, "Satellietgolven", is actueel en suggestief. Het concept "satellietsteden" moest de druk op het centrumgebied verminderen, de leefruimte vergroten en woonmogelijkheden creëren voor een groot aantal mensen.

De afgelopen jaren hebben mensen de explosie van satellietstadsprojecten rond Ho Chi Minhstad, Hanoi en vele andere grote steden gezien. De uitvoering verliep echter niet zoals verwacht. Satellietstadsprojecten kunnen pas een echte golf worden als ze aansluiten bij de reële woonbehoefte, als mensen een plek vinden om te wonen en niet slechts een product voor speculatie. De rol van de pers is in dit proces van cruciaal belang.

Wat de Lao Dong krant betreft, hebben we de vastgoedmarkt al jarenlang nauwlettend gevolgd en beschouwd als een van onze belangrijkste aandachtsgebieden. Jaarlijks organiseert de Lao Dong krant meer dan 50 evenementen, seminars, workshops, talkshows, enz., waaronder vele programma's over de vastgoedmarkt, waar experts, bedrijven en managers kunnen discussiëren, informatie kunnen delen en oplossingen kunnen vinden. Daarmee hopen we bij te dragen aan een gezonde en transparante vastgoedmarkt en zo een belangrijke bijdrage te leveren aan de algehele economische ontwikkeling van het land.

Dr. Can Van Luc - Hoofdeconoom van BIDV, lid van de beleidsadviesraad van de premier:

Breng de vastgoedprijzen naar een redelijk niveau

Veel vastgoedbedrijven hebben momenteel de neiging om meerdere projecten tegelijkertijd in hetzelfde gebied uit te voeren, wat leidt tot druk op kapitaal en cashflow en tot verhoogde financiële risico's. Hier moet vroegtijdig op worden gewezen om negatieve gevolgen op de lange termijn te voorkomen.

Statistieken tonen aan dat een ambtenaar in Vietnam bijna 26 jaar moet werken om een ​​appartement te kunnen kopen. Dit weerspiegelt duidelijk het verschil wanneer de vastgoedprijzen veel sneller stijgen dan het inkomen, waardoor er een grote kloof ontstaat ten opzichte van het wereldgemiddelde. Daarom is het dringend noodzakelijk om de prijzen te beheersen, de vastgoedprijzen naar een redelijker niveau te brengen en kapitaalbronnen en -producten te diversifiëren om aan de werkelijke behoeften van de bevolking te voldoen.

Voor een stabiele ontwikkeling moeten bedrijven proactief digitaal transformeren, groener transformeren en deelnemen aan de opbouw van een vastgoeddatabase om de transparantie te vergroten. Aan de kant van de overheid moeten er haalbare oplossingen zijn om de prijsniveaus te stabiliseren en geleidelijk te verlagen, kapitaalbronnen te diversifiëren, vastgoedfinanciering te ontwikkelen, de obligatiemarkt te herstellen, een Nationaal Woningfonds op te richten, contactloos betalen te bevorderen en een redelijk belastingplan te hebben... Indien goed geïmplementeerd, wegen de huidige kansen op tegen de uitdagingen en wordt een basis gelegd voor een duurzame ontwikkeling van de vastgoedmarkt.

Volgens dr. Wetenschapswetenschapper en architect Ngo Viet Nam Son is het grootste knelpunt in stedelijke ontwikkeling met betrekking tot openbaar vervoer (TOD) het juridische kader voor planning en terreinruiming. Zonder een duidelijk en transparant compensatiemechanisme kan het project gemakkelijk stagneren.

Internationale ervaring leert dat het noodzakelijk is om een ​​"tweeprijzenmechanisme" toe te passen om dit probleem op te lossen. Door vroegtijdige compensatie op basis van de grondprijs wanneer de infrastructuur beschikbaar is, kunnen burgers de grond gemakkelijk overdragen en kan de staat profiteren van de meerwaarde nadat de infrastructuur in gebruik is genomen.

Bron: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm