Verwachtingen dat de herziene Grondwet een nieuwe ontwikkelingscyclus zal creëren

Het ontwerp van de herziene Grondwet is klaar voor goedkeuring tijdens de 5e Buitengewone Vergadering, nadat de Nationale Vergadering het wetsontwerp en het ontwerp van resolutie heeft ontvangen, herzien en afgerond.

Verenig de herziene inhoud

De herziene Grondwet trekt de aandacht van veel mensen, met name bedrijven en investeerders die actief zijn in de vastgoedsector. Statistieken van de Vietnamese Vastgoedvereniging tonen aan dat tot 70% van de moeilijkheden en problemen op de vastgoedmarkt voortkomen uit juridische kwesties. Hoewel de nieuwe Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen zijn aangenomen, moeten er nog veel belangrijke regels aan de herziene Grondwet worden toegevoegd om de regelgeving met betrekking tot grond, de belangrijkste factor in de ontwikkeling van de vastgoedmarkt, te stroomlijnen.

Bedrijven in de vastgoedsector verwachten dat de herziene Grondwet een nieuwe ontwikkelingscyclus inluidt.

Nadat het wetsontwerp inzake het grondbezit was opgenomen en herzien, werd het gewijzigd en ingediend bij de Nationale Vergadering tijdens de 5e buitengewone zitting. Het bevat 16 hoofdstukken en 260 artikelen. Er zijn 5 artikelen weggelaten en 250 artikelen zijn gewijzigd en aangevuld (zowel qua inhoud als techniek) ten opzichte van het wetsontwerp dat bij de 6e zitting van de 15e Nationale Vergadering werd ingediend.

In het ontwerp van de herziene Grondwet zijn 18 gewijzigde en aangevulde bepalingen samengevoegd, waaronder veel bepalingen die rechtstreeks betrekking hebben op grond en de vastgoedmarkt, zoals: Rechten en plichten met betrekking tot grondgebruik van Vietnamezen die in het buitenland wonen; het niet uitbreiden van de reikwijdte van het ontvangen van rechten op grondgebruik bij de overdracht van buitenlandse economische organisaties (artikel 28); gevallen waarin buitenlandse economische organisaties vastgoedprojectoverdrachten ontvangen in overeenstemming met de bepalingen van de wet op de vastgoedsector; rechten en plichten van economische organisaties en openbare dienstverlenende eenheden die grond gebruiken voor de jaarlijkse huurbetaling van aan grond verbonden activa (artikel 34).

Bovendien voegt het wetsontwerp inzake landwijziging ook regels toe over: Voorwaarden waaronder personen die niet direct betrokken zijn bij de landbouwproductie, land voor rijstbouw kunnen ontvangen (artikel 45, paragraaf 7); beginselen voor het vaststellen en goedkeuren van landgebruiksplanning op alle niveaus (artikel 60, paragraaf 9); landgebruiksdoelen die zijn vastgelegd in de inhoud van de landgebruiksplanning op provinciaal en districtsniveau (artikelen 65 en 66); landterugwinning voor commerciële woningbouwprojecten, gemengde woningbouw- en commerciële en dienstverlenende projecten (artikel 27, paragraaf 79); soorten land voor commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over het verkrijgen of hebben van landgebruiksrechten; het verstrekken van certificaten aan huishoudens en personen die land gebruiken zonder documenten over landgebruiksrechten die geen schending van de grondwetten inhouden, en niet in gevallen waarin land wordt toegewezen zonder de juiste bevoegdheid (artikel 138, paragraaf 3).

Een opvallend punt in het gewijzigde wetsontwerp inzake grondbezit is de grondonteigening voor commerciële woningbouwprojecten, die het parlement nog steeds "op de kast jaagt". In het rapport waarin het gewijzigde wetsontwerp inzake grondbezit werd toegelicht, goedgekeurd en herzien, stelde voorzitter Vu Hong Thanh van de Economische Commissie duidelijk dat het wetsontwerp, met betrekking tot grondonteigening voor commerciële woningbouwprojecten, gemengde woningbouwprojecten en commerciële en dienstverlenende projecten (clausule 27, artikel 79), de meningen van afgevaardigden en agentschappen van de Nationale Vergadering overnemend, in de richting van het overnemen van de bepalingen van de wet inzake grondbezit uit 2013, alleen grondonteigening voor commerciële woningbouwprojecten, gemengde woningbouwprojecten en commerciële en dienstverlenende projecten toestaat wanneer het een "investeringsproject in de bouw van stedelijk gebied" betreft.

Wat betreft het technische ontwerp van het beleid, verduidelijken de bepalingen van het wetsontwerp de aard van het stedelijk gebiedsproject dat in aanmerking komt voor intrekking als "een investeringsproject voor de bouw van een stedelijk gebied met gemengde functies, waarbij het technische infrastructuursysteem, sociale infrastructuur en huisvesting worden gesynchroniseerd overeenkomstig de bepalingen van de bouwwet". Afgevaardigden van de Nationale Assemblee stelden dat een dergelijk technisch ontwerp consistent is met het technische ontwerp in andere clausules van artikel 79. Artikel 79 regelt alleen gevallen van landintrekking voor de uitvoering van projecten voor sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen. Bij intrekking van land in de in artikel 79 gespecificeerde gevallen is het noodzakelijk om te voldoen aan de gronden en voorwaarden die worden vermeld in "Grondslagen en voorwaarden voor landintrekking ten behoeve van nationale defensie en veiligheid; sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen"...

Verwacht

De herziene Grondwet is een wetsvoorstel dat niet alleen de aandacht trekt van overheidsinstanties op alle niveaus, maar ook veel deskundigen, het bedrijfsleven en burgers verwachten en verwachten dat de wet na afkondiging een kwaliteitswet zal worden, met een doorbraak, die knelpunten met betrekking tot het grondoverdrachtsmechanisme wegneemt en een impuls geeft aan de bouw- en vastgoedsector.

In de eerste dagen van het nieuwe jaar 2024 hield de Nationale Vergadering de 5e buitengewone zitting om de Grondwet te bespreken en aan te nemen, na een lange periode waarin opmerkingen over wijzigingen en aanvullingen werden ontvangen van ministeries, afdelingen, lokale overheden en kiezers. Dit toonde de grote vastberadenheid van de regering en de Nationale Vergadering om juridische problemen op te lossen en om de ontwikkeling van de grondmarkt in het algemeen en de vastgoedsector in het bijzonder in een transparante en duurzame richting te herstellen.

Volgens statistieken van de Vietnamese Vastgoedvereniging hadden 40/63 provincies en steden landelijk op 31 december 2023 masterplannen goedgekeurd. Dit vormt de basis en drijvende kracht voor de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in de regio's in de komende tijd. Er is echter nog steeds behoefte aan specifieke en uniforme regelgeving om regio's te helpen bij het concretiseren van de uitvoering van planning, bestemmingsplannen, functieomzetting en goedkeuring van investeringsprojecten volgens het plan, waarbij consistentie wordt gewaarborgd en overlapping of conflicten worden voorkomen.

De actieve herziening van de herziene Grondwet is een vastberaden zet van de regering, gericht op het zo snel mogelijk perfectioneren van de instellingen en het creëren van een impuls voor economische en sociale ontwikkeling. Vanwege de verreikende impact van deze wet vereist het herzieningsproces echter voorzichtigheid, overleg en zorgvuldige overwegingen om consistentie met gerelateerde wetten te garanderen.

Volgens de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven, hebben veel vastgoedbedrijven de laatste tijd gewacht tot de herziene Grondwet door de Nationale Vergadering was goedgekeurd voordat ze besloten om door te gaan of zich terug te trekken uit de markt. Naast het kapitaalpotentieel zal het voor bedrijven moeilijk zijn om projecten te blijven uitvoeren in een context van trage markt, als de juridische problemen niet worden opgelost, gesynchroniseerd en verenigd. Als de herziene Grondwet wordt aangenomen, creëert dit de voorwaarden voor bedrijven om hun ontwikkeling in een nieuwe fase te brengen en zo het herstel van de vastgoedmarkt te bewerkstelligen.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, gaf aan dat de Grondwet, de Vastgoedwet en de Woningwet wetten zijn die een directe impact hebben op de huidige vastgoedmarkt. Daarom verwachten en willen beleggers nog steeds een duidelijk beeld krijgen van de richting van marktregulering wanneer de overheid en de overheidsinstanties een nieuw wettelijk kader vaststellen.

"Pas wanneer de wetgeving met betrekking tot onroerend goed wordt aangenomen, kunnen we verwachten dat we de vastgelopen vastgoedprojecten nieuw leven inblazen. Zo komen er middelen vrij voor de uitvoering van nieuwe projecten, wat bijdraagt aan een stabiel en transparant beheer van de vastgoedmarkt en de vastgoedmarkt vanaf 2024 naar een nieuwe ontwikkelingscyclus brengt. Als de herziene Grondwet wordt aangenomen, zal het tijd kosten om deze in de praktijk toe te passen. Op dat moment zullen nieuwe vastgoedprojecten sneller worden uitgevoerd en zal het probleem van het in evenwicht brengen van vraag en aanbod worden opgelost...", aldus de heer Nguyen Van Dinh.

Volgens de krant VNA/Tin Tuc

Bron