Stijgende hypotheekrentes: een nieuwe test voor de vastgoedmarkt

Het is begrijpelijk dat banken de leenrentes verhogen in de context van de toegenomen kredietvraag aan het einde van het jaar en de langzame stijging van de depositorentes.

Variabele rente: 3 keer per twee maanden aangepast

De heer Dang Khac Truong, klant bij V. Bank, gaf aan dat de rente op zijn hypotheek de afgelopen maand drie keer zo hoog is geworden. De variabele rente voor deze lening bedraagt 14,8% per jaar, een stijging van 2,4% ten opzichte van de rente in september 2025 (12,4% per jaar).

"Begin vorig jaar, gezien de lage rentetarieven, kochten we een appartement en leenden we 3 miljard VND van de bank. Tijdens de periode met de gunstige rente was de lening nog betaalbaar, maar na afloop van de gunstige renteperiode kreeg mijn gezin het echt benauwd. Met de huidige rente bedraagt alleen al de rente die mijn gezin maandelijks moet betalen bijna 40 miljoen VND. Plus de aflossing, moet het gezin maandelijks meer dan 60 miljoen VND betalen voor deze lening," aldus de heer Truong.

Dit jaar is de kredietverlening in het gehele systeem met ongeveer 20% gestegen, terwijl de kapitaalmobilisatie langzaam toenam. Het financiële rapport voor het derde kwartaal van 2025 toonde aan dat tot 8 banken een daling in de depositomobilisatie zagen, waaronder ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank en VPBank . De grote kloof tussen kredietverlening en mobilisatie dwong banken de afgelopen maanden om de spaarrente te verhogen om kapitaal aan te trekken. Ook de kredietrente steeg, en de huizenkopers werden het eerst getroffen.

De heer Phan Le Thanh Long, economisch expert en CEO van AFA Group, zei dat het begrijpelijk is dat banken de rentetarieven verhogen in de context van de toegenomen kredietvraag aan het einde van het jaar en de langzame stijging van de mobilisatierentes. Huizenkopers moeten hun vermogen om schulden af te lossen zorgvuldig berekenen om te voorkomen dat ze in een financiële onevenwichtigheid terechtkomen. Bij een lening van 2-3 miljard VND voor de aankoop van een huis moet de lener een totaal inkomen van minimaal 80 miljoen VND per maand hebben om financiële zekerheid te garanderen.

Onlangs waarschuwde de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) huizenkopers ook om voorzichtig te zijn met hun financiële plannen wanneer de rentetarieven stijgen, omdat hogere rentetarieven de marktliquiditeit zullen verminderen. In de periode 2023-2024 lanceerden veel investeerders en banken leningen met rentetarieven van 5,5% per jaar, zelfs renteloos, en een aflossingsvrije periode van maximaal 5 jaar. Wanneer de voorkeursperiode echter afloopt en de periode met variabele rente (10-14% per jaar) begint, zal de druk om de schuld af te lossen sterk toenemen.

Wanneer de marktliquiditeit laag is, wordt het moeilijk om producten door te verkopen om verliezen te beperken, waardoor het risico toeneemt dat slechte schulden terugkeren naar het kredietsysteem. In dit verband adviseert VARS om niet meer dan 50% van de waarde van activa te lenen om risico's te vermijden wanneer de rente stijgt, en tegelijkertijd te kiezen voor projecten met een transparante juridische status.

Een test voor banken, huizenkopers en de vastgoedmarkt

Dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van BIDV, wees erop dat meer dan 80% van de kopers onroerend goed korter dan een jaar in bezit heeft en voornamelijk in korte tijd koopt en verkoopt om winst te maken. Dit betekent dat de speculatie met onroerend goed erg hoog is.

Volgens experts is het percentage huizenkopers met leverage in Vietnam zeer hoog. Kopers hoeven slechts 20-30% van de waarde van het huis te betalen; de resterende 70-80% wordt geleend bij de bank. Normaal gesproken genieten kopers bij leningen met een looptijd van minder dan 1 jaar van een voorkeursrente of betaalt de investeerder de rente namens hen. Wanneer de voorkeursperiode afloopt en de liquiditeit afneemt, terwijl de rente stijgt, staan investeerders plotseling onder druk om de schuld af te lossen. Het risico bestaat dat hun financiële plan mislukt en dat ze hun huis moeten verkopen.

We kunnen stellen dat de stijging van de hypotheekrente de vastgoedmarkt voor nieuwe uitdagingen zal stellen. Vastgoed dat met financiële hefboomwerking te maken heeft, zal dan ook met grote risico's te maken krijgen. De stijging van de hypotheekrente biedt de markt ook een kans om onderscheid te maken tussen het vastgoedsegment en het bubbelsegment.

Deskundigen verwachten dat speculatie geleidelijk zal afnemen wanneer de hypotheekrente stijgt. De stagnerende vastgoedprijzen bieden mensen met reële behoeften en stabiele financiële middelen een kans om geschikte producten te kiezen. Met name het aanbod van sociale huurwoningen zal de komende tijd toenemen, waardoor de marktsegmentstructuur gezonder wordt.

Universitair hoofddocent dr. Pham The Anh (Nationale Economische Universiteit) stelde eveneens vast dat de liquiditeit van de vastgoedmarkt afneemt, vooral in het hogere segment, dat gemakkelijk te kopen maar moeilijk te verkopen is.

Volgens deskundigen zal de vastgoedmarkt te maken krijgen met zeer grote risico's als er geen krediet- en belastinghervormingen worden doorgevoerd, als de kapitaalstromen niet worden geherstructureerd en als er geen sprake is van innovatie in het ontwikkelingsmodel. Dit is het gevolg van de verminderde marktliquiditeit en de gestegen rentetarieven op leningen.

Wees voorzichtig met gunstige rentetarieven bij de aankoop van een huis

De Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) heeft huizenkopers geadviseerd voorzichtig te zijn bij de aankoop van huizen met voorkeursrentes.

Om de markt te stimuleren, hebben veel investeerders en commerciële banken de afgelopen jaren hypotheekpakketten met zeer lage rentetarieven gelanceerd. Deze voorkeursperiode is echter slechts tijdelijk: bij het ingaan van de periode met variabele rente zal de druk om de schuld af te lossen sterk toenemen als de algemene rente stijgt. Veel klanten zijn in een situatie terechtgekomen waarin ze geen kapitaal hebben afgelost, maar de rente wel is verdubbeld. Wanneer de marktliquiditeit laag is, wordt het moeilijk om producten door te verkopen om verliezen te beperken.

Volgens een analyse van VARS is vastgoed, met zijn kenmerkende hoge schuldenhefboomwerking, het beleggingskanaal dat het meest direct en zwaar wordt beïnvloed door renteschommelingen. In het verleden maakte de vastgoedmarkt tussen 2011 en 2013 een scherpe daling door, toen de rentetarieven op leningen boven de 18-20% per jaar uitkwamen. Veel bedrijven en investeerders moesten activa verkopen om verliezen te beperken, waardoor de markt lange tijd "bevroor". De vastgoedprijzen daalden in veel gebieden, waaronder het centrum, met 30-40%.

Bron: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html