Gezin met een inkomen van 50 miljoen VND/maand, geen uitgaven, 8 jaar om een huis te kopen

Illustratiefoto.

Naast de lichtpuntjes qua omvang en bijdrage aan de economie , vertoont de markt echter ook tekenen van snelle groei: de huizenprijzen stijgen ver boven het reële inkomen, wat mogelijk een "zeepbel" creëert en de kloof tussen arm en rijk in de samenleving vergroot. De Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) is van mening dat er oplossingen nodig zijn om de snelle groei van de huizenprijzen te "remmen".

* Wanneer de huizenprijzen het reële inkomen "ver overstijgen"

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek hebben de bouw- en vastgoedsector de afgelopen jaren gemiddeld ongeveer 10% van het bbp van het land bijgedragen. De vastgoedsector alleen al is goed voor ongeveer 3,5% en draagt 0,5 procentpunt bij aan de jaarlijkse bbp-groei.

Deze verhouding bedraagt echter nog steeds slechts de helft van het gemiddelde van veel landen in de regio. De omvang van de vastgoedwaarde ten opzichte van de totale nationale economische activa bedraagt slechts ongeveer 21%, aanzienlijk lager dan de 35% in ontwikkelde landen. Dit toont aan dat de Vietnamese markt nog steeds aanzienlijke groeimogelijkheden heeft.

De snelle groei van de markt in de afgelopen jaren toont echter aan dat deze onhoudbaar is, wat het duidelijkst tot uiting komt in de onbalans tussen vraag en aanbod. De productstructuur richt zich voornamelijk op het duurdere, hoogwaardige segment, terwijl de werkelijke vraag van de meeste mensen ligt in de groep betaalbare woningen...

Deskundigen zeggen dat het woningaanbod de afgelopen drie jaar snel is toegenomen, maar niet in evenwicht is. Zelfs in voorsteden – waar betaalbare producten verwacht worden – ligt de werkelijke prijs nog steeds veel hoger dan het gemiddelde inkomen. Er worden voortdurend nieuwe prijsniveaus vastgesteld, waardoor de toegang tot huisvesting ernstig wordt beperkt.

Uit een onderzoek van VARS blijkt dat een appartement met twee slaapkamers in een stedelijk gebied ongeveer VND 5 miljard kost, wat momenteel voor de meeste huishoudens onbetaalbaar is. Uitgaande van een gezin met een maandelijks inkomen van VND 50 miljoen, dat al zijn inkomen uitgeeft, heeft het ongeveer 8 jaar nodig om een huis te kopen. Als de uitgaven aan huisvesting niet meer dan 1/3 van het inkomen bedragen, zoals aanbevolen door de financiële sector, wordt de termijn verlengd tot 25 jaar, aldus VARS.

Zelfs sociale huurwoningen – een woningsegment dat speciaal is ontworpen voor mensen met een laag inkomen – raken geleidelijk aan "onbereikbaar" voor begunstigden. Met een prijs van ongeveer 1,5 miljard VND voor een appartement van 60 m2 zou zelfs een huishouden met een inkomen van 40 miljoen VND per maand – het maximum volgens de goedkeuringscriteria – bijna 10 jaar moeten sparen om er een te kopen, om nog maar te zwijgen van de daadwerkelijke leen- en leefkosten.

Snel stijgende huizenprijzen beperken niet alleen de woonmogelijkheden, maar leiden ook tot zorgwekkende sociaaleconomische gevolgen. Het verschil in toegankelijkheid van woningen zorgt ervoor dat de kloof tussen mensen met en zonder vermogen steeds kleiner wordt. Mensen die al onroerend goed bezitten, profiteren nog steeds van de prijsstijgingen, terwijl mensen zonder huis gedwongen worden om langdurig te huren, waardoor het moeilijk wordt om vermogen op te bouwen.

Sterker nog, de groei van de vastgoedmarkt in de afgelopen jaren is vooral ten goede gekomen aan een kleine groep mensen met financieel potentieel, terwijl de meerderheid van de mensen zich "armer" voelt ondanks een hoger inkomen. Deze trend kan potentieel vermogensongelijkheid creëren als er geen tijdig regelgevingsbeleid is, zo analyseerde VARS.

Dr. Nguyen Minh Phong, een econoom, merkte op dat de huizenprijzen veel sneller stijgen dan het inkomen, een alarmerend probleem is op de huidige vastgoedmarkt. Deze situatie beperkt niet alleen de toegang van mensen tot huisvesting, maar brengt de economie ook in de gevarenzone van een vastgoedzeepbel.

De belangrijkste oplossing is daarom om de ontwikkeling van betaalbare en sociale woningen als strategische prioriteit te beschouwen, vergelijkbaar met transportinfrastructuur of energie. Wanneer aan de reële vraag wordt voldaan, zal de markt zichzelf in evenwicht brengen, waardoor de prikkel tot speculatie afneemt en de prijzen op een redelijker niveau komen.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om speculatieve activiteiten aan te pakken, de belastingen op kortetermijnhandel te verhogen en gunstige financiële mechanismen te creëren voor starters op de woningmarkt. Zonder voldoende krachtig beleid zullen de huizenprijzen blijven stijgen, waardoor de kloof tussen arm en rijk steeds groter wordt, suggereerde de heer Phong.

* Het vrijmaken van leveringsbronnen, het perfectioneren van beleid

Volgens VARS is het voor een stabiele marktontwikkeling noodzakelijk om snel oplossingen te implementeren om de snelle stijging van de huizenprijzen te "remmen". De focus ligt hierbij op het opruimen van het aanbod van betaalbare woningen. Wanneer het aanbod groot genoeg en in evenwicht is, zal de markt zichzelf reguleren volgens de wet van vraag en aanbod, waardoor speculatie en onredelijke prijsstijgingen worden beperkt.

Allereerst is het noodzakelijk om de voltooiing van documenten die de implementatie van het nieuwe wetgevingssysteem inzake grond, huisvesting en vastgoed begeleiden, te versnellen. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de handhavingscapaciteit van lokale instanties te verbeteren, de decentralisatie en de delegatie van bevoegdheden bij beleidsaanpassingen te versterken en te zorgen voor flexibiliteit die past bij elke regio en ontwikkelingsfase.

De knelpunten bij het vrijmaken van terreinen moeten ook op een transparante en effectieve manier worden opgelost, waardoor de implementatietijd wordt verkort en tegelijkertijd de rechten van de bevolking worden gewaarborgd. Naast de afschaffing van de regelgeving voor het innen van een extra heffing van 5,4% per jaar op te late grondgebruiksvergoedingen voor projecten met grondtoewijzing of grondpachtbesluiten vóór 1 augustus 2024, is het noodzakelijk om snel een duidelijke en stabiele methode voor het bepalen van grondprijzen te publiceren. Dit zal de projectontwikkelingskosten helpen verlagen en ruimte creëren voor lagere woningprijzen, zo stelde VARS voor.

Daarnaast is het noodzakelijk om de kanalen voor kapitaalmobilisatie voor de vastgoedmarkt te diversifiëren en zo de afhankelijkheid van bankkrediet te verminderen. Herstructurering van de markt voor bedrijfsobligaties tot een effectief kanaal voor kapitaal op de middellange en lange termijn is eveneens een van de noodzakelijke stappen. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de oprichting van het Nationaal Huisvestingsfonds te bevorderen en de ontwikkeling van Real Estate Investment Trusts (REIT's) te stimuleren om een stabiele en transparante bron van kapitaal voor de markt te creëren.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), benadrukte dat de recente stijging van de huizenprijzen duidelijk de onbalans tussen vraag en aanbod weerspiegelt. Hoewel de reële vraag naar woningen het grootste deel uitmaakt, concentreert het aanbod zich in het hogere segment. De schaarste aan betaalbare producten heeft de prijzen opgedreven, wat heeft geleid tot een langdurig "oververhittings"-fenomeen.

Om de prijsstijging te "remmen", is het noodzakelijk om redelijke aanbodbronnen vrij te maken, met name het aanbod van betaalbare woningen in stedelijke en voorstedelijke gebieden. Daarnaast is het noodzakelijk om de bronnen van investeringskapitaal te diversifiëren en mobilisatiekanalen voor de middellange en lange termijn te ontwikkelen, zoals beleggingsfondsen (REIT's) of nationale woningfondsen, in plaats van afhankelijk te zijn van bankkrediet.

Wanneer juridische problemen worden opgelost, het aanbod toeneemt en de kapitaalstromen stabieler worden, zal de vastgoedmarkt zich gezond en duurzaam ontwikkelen. Dit zal niet alleen tegemoetkomen aan de huisvestingsbehoeften van mensen, maar ook een positieve bijdrage leveren aan de economische groei, benadrukte de heer Dinh.

Een van de kwesties die speciale aandacht vereist, is dat sociale woningbouw en betaalbare woningen prioriteit moeten krijgen bij de planning, ondersteund door specifiek stimuleringsbeleid. Tegelijkertijd moet stedelijke ontwikkeling hand in hand gaan met de ontwikkeling van transportinfrastructuur – met name ringwegen, metro en snelwegen – om de stedelijke ruimte te vergroten, de bevolkingsdichtheid te verminderen en de druk op de grondprijzen in het centrum te verminderen.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om een professionele huurwoningmarkt te ontwikkelen, de mentaliteit van 'een huis moeten bezitten om stabiel te leven' te verminderen en te streven naar meer diversiteit in de woonmogelijkheden voor mensen.

Daarnaast moeten beheersinstanties een reeks indicatoren en criteria voor vroegtijdige waarschuwing ontwikkelen om de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt te monitoren. Dit monitoringsysteem zal helpen om snel signalen van "afwijkingen" te detecteren, zoals speculatie, ongebruikelijke prijsstijgingen of onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod, en zo proactief passende maatregelen te nemen in plaats van passief te reageren wanneer er risico's op de markt ontstaan.

Ten slotte is VARS van mening dat het noodzakelijk is om de ontwikkeling van een uniforme en transparante nationale databank voor grond en huisvesting te versnellen. Dit vormt een belangrijke basis om beheersinstanties, onderzoekers en bedrijven te helpen de markt nauwkeurig en snel te analyseren, voorspellen en beheren.

Wanneer het datasysteem open is en met elkaar is verbonden tussen ministeries, afdelingen en gemeenten – met inbegrip van informatie over planning, transacties, waarden, rechtmatigheid en veranderingen in landgebruik – zal dit bijdragen aan het verbeteren van de transparantie, het verminderen van speculatie en het beschermen van de rechten van mensen en bedrijven.

Bron: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm