Nieuwe wet treedt in werking, vastgoedbeleggers veranderen van ‘smaak’

Investeerders in vastgoedprojecten besteden steeds meer aandacht aan de legaliteit van het project en de mate waarin het voldoet aan de reële behoefte aan huisvesting. Deze factoren helpen de risico's te minimaliseren en zorgen voor een duurzame waarde van de investering.

Nieuwe wet treedt in werking, vastgoedbeleggers veranderen van ‘smaak’

Investeerders in vastgoedprojecten besteden steeds meer aandacht aan de legaliteit van het project en de mate waarin het voldoet aan de reële behoefte aan huisvesting. Deze factoren helpen de risico's te minimaliseren en zorgen voor een duurzame waarde van de investering.

Klanten bezoeken huizen in Aqua City in Novaland , een project waarvan de juridische problemen net zijn opgelost. Foto: Le Toan

Juridische prioriteit

In 2018, vanwege de noodzaak om een ​​huis te kopen om in te wonen, onderzocht en koos de heer Nguyen Trung Thanh een appartement in een project in de woonwijk Nam Rach Chiec (An Phu Ward, District 2, nu Thu Duc City, Ho Chi Minhstad). Het project omvat 12 appartementengebouwen met een hoogte van 33 tot 35 verdiepingen en in totaal 3175 appartementen.

Volgens de heer Thanh tekende de investeerder destijds een principecontract met de klant voor de aankoop van het appartement. De aanbetaling bedroeg VND 250 miljoen per appartement en de verkoopprijs was VND 38 miljoen per m². Door juridische procedures kon de investeerder de verkoop niet zoals gepland starten. Onlangs, na pogingen om obstakels van de lokale overheid weg te nemen, werd voor het project een bouwvergunning verleend.

De investeerder kondigde echter eenzijdig de beëindiging van het principecontract aan en verplichtte zich tot betaling van 15% rente per jaar over het door de klant betaalde bedrag. Indien de klant toch wil blijven deelnemen aan het project, zullen beide partijen overgaan tot liquidatie van het principecontract. Zodra het project in exploitatie is genomen, ontvangt de klant een korting van 15% op de nieuwe verkoopprijs.

De investeerder gaf als reden op dat de eerdere overeenkomsten niet langer in overeenstemming zijn met de huidige wettelijke voorschriften. Concreet betekent dit dat de beleidswijziging na de inwerkingtreding van de Grondwet 2024, de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedondernemingen 2023 op 1 augustus 2024 vereist dat de producten van het project voldoen aan de voorwaarden om in de handel te worden gebracht.

Tot nu toe voldeden de producten van het project nog niet aan de zakelijke voorwaarden zoals voorgeschreven in artikel 24 van de Wet op de Vastgoedsector 2023. Bovendien is volgens clausule 1, artikel 8 van de Wet op de Vastgoedsector een vastgoedactiviteit die niet aan de voorwaarden voldoet, verboden. De eerdere praktijk waarbij de investeerder het product in de handel bracht door middel van het sluiten van een "principeovereenkomst ter garantie van het recht op aankoop van toekomstige appartementen" met klanten, is daarom niet langer gepast en voldoet niet aan de huidige wettelijke voorschriften.

"Vanuit juridisch oogpunt is het handelen van de investeerder niet verkeerd, omdat hij heeft ingestemd met een rentevergoeding over het gestorte bedrag. Maar vanuit beleggingsperspectief zijn klanten, ondanks de compensatie, nog steeds de benadeelde partij, omdat de huidige vastgoedprijzen vele malen hoger zijn dan zes jaar geleden", aldus de heer Thanh.

Door de bovenstaande "les" is ook de "smaak" van investeerders flink veranderd. In plaats van massaal te kopen zoals voorheen, geven investeerders prioriteit aan projecten met volledige juridische documenten om risico's te beheersen. Sommige andere investeerders kiezen ervoor om producten te kopen met een red book of eigendomscertificaat.

"Projecten moeten over volledige en duidelijke juridische documenten beschikken om investeerders aan te trekken om op dit moment te investeren. Met grondproducten in de gemeenschap stemmen investeerders pas in met een landmeetkundige of koopovereenkomst wanneer de grond in percelen is verdeeld en een eigen register heeft. Projecten die nog in de aanvraagfase zitten voor een grondsplitsing trekken nauwelijks de aandacht van investeerders. Dit is een duidelijke verandering in de manier waarop investeerders producten de laatste tijd beoordelen", aldus mevrouw Tu, een makelaar in Ho Chi Minhstad.

Mevrouw Tu voegde eraan toe dat de nieuwe regelgeving voor grondverdeling veel investeerders doet aarzelen. Veel investeerders werden in de vorige fase "misleid" toen ze grond kochten en hoopten een grondverdeling aan te vragen en een certificaat te krijgen, maar stuitten vervolgens op juridische problemen. Daarom zijn ze nu erg voorzichtig en niet meer zo makkelijk als voorheen.

Focus op het vermogen om in echte behoeften te voorzien

Uit de observaties van verslaggevers blijkt dat investeerders tegenwoordig niet alleen op zoek zijn naar producten met een duidelijke juridische waarde, maar dat ze zich ook richten op de haalbaarheid van het langetermijngebruik van de activa, om zo een stabiele investeringswaarde te garanderen.

Het is niet ongebruikelijk dat investeerders hun contracten met klanten opzeggen wanneer er marktschommelingen zijn. Want als het contract met de klant wordt gehandhaafd, is de kans groot dat het bedrijf geen winst meer maakt, of zelfs verlies lijdt...

Projecten met een hoge liquiditeit, makkelijk te verhuren of die in een reële woningbehoefte voorzien, krijgen prioriteit. Dit weerspiegelt de verschuiving van kortetermijninvesteringen naar producten met een lange gebruikswaarde. Veel investeerders kiezen met name voor appartementen en rijtjeshuizen met een goede ligging, complete infrastructuur en dichtbij nutsvoorzieningen.

Daarnaast krijgen producten met een zakelijk potentieel, zoals bedrijfspanden, winkelpanden of gronden in gebieden met een sterk ontwikkelingspotentieel, ook veel aandacht.

"Beleggers waarderen tegenwoordig niet alleen de winstmogelijkheden die gepaard gaan met een stijgende vastgoedwaarde, maar overwegen ook de mogelijkheid om stabiele inkomsten te genereren uit verhuur of commerciële activiteiten. Dit helpt hen om winsten te optimaliseren en risico's te minimaliseren in de context van vele marktschommelingen", aldus de heer Tran Khanh Quang, algemeen directeur van Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

De heer Duong Minh Thong, directeur van Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., gaf ook aan dat in de huidige context het vastgoedsegment dat voldoet aan de reële woningbehoefte veel aandacht krijgt dankzij de hoge veiligheidsfactor. Grondproducten, met name grond zonder woonbestemming, hebben nog niet veel aandacht getrokken.

De heer Thong gaf advies aan investeerders en zei dat hoewel woningbouwprojecten vaak niet veel aandacht krijgen van investeerders, dit, ondanks de schommelingen van de markt, producten zijn met een redelijke waarde en het vermogen om in waarde te behouden of te stijgen in de loop van de tijd. Wat risicomanagement betreft, heeft vastgoed in projecten een duidelijkere juridische status wanneer het synchroon en systematisch wordt gepland, wordt uitgevoerd door gerenommeerde investeerders en minder risicovol is dan grondstukken die onder de bevolking worden verdeeld.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html