Er moeten veel obstakels worden weggenomen voordat de Grondwet van kracht kan worden.

Volgens sommigen zijn er na een periode van invoering van de Grondwet nog steeds veel belemmeringen en moeilijkheden bij de invoering van de nieuwe regelgeving.

Er moeten veel obstakels worden weggenomen voordat de Grondwet van kracht wordt.

Volgens sommigen zijn er na een periode van invoering van de Grondwet nog steeds veel belemmeringen en moeilijkheden bij de invoering van de nieuwe regelgeving.

De Landwet van 2024 zal naar verwachting het landbeheer en -gebruik in Vietnam verbeteren en zo bijdragen aan de bevordering van de sociaaleconomische ontwikkeling en de bescherming van de legitieme rechten van mensen.

Na een implementatieperiode zijn er echter nog steeds veel belemmeringen en moeilijkheden bij de implementatie van de nieuwe regelgeving. Deze problemen komen niet alleen voort uit het gebrek aan synchronisatie tussen juridische documenten, maar ook uit het handhavingsmechanisme, de beheerscapaciteit en de lokale praktijken.

Trage uitgifte van implementatierichtlijnen

Hoewel de overheid en ministeries zich hebben ingespannen om richtlijnen voor de implementatie op te stellen, zijn veel bepalingen uit de Grondwet nog niet volledig geïmplementeerd.

De grondprijs is een van de belangrijkste factoren die de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en investeringsprojecten beïnvloeden. Het huidige mechanisme voor het bepalen van grondprijzen kent echter nog steeds veel tekortkomingen, wat gemakkelijk kan leiden tot geschillen tussen partijen bij grondtransacties.

Tot op heden hebben slechts ongeveer 59/63 provincies en steden gedetailleerde richtlijnen uitgegeven, terwijl de decreten en circulaires van ministeries en afdelingen nog in de afrondende fase zijn. Dit veroorzaakt problemen voor gemeenten bij de implementatie van de wet, wat van invloed is op het oplossen van problemen met betrekking tot landgebruiksrechten, compensatie, ondersteuning bij hervestiging en de uitgifte van landgebruiksrechtencertificaten (rode boeken).

Een van de grootste problemen bij de implementatie van de herziene Grondwet is de identificatie en erkenning van de grondgebruiksrechten van mensen. De procedures voor het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten (rode boeken) stuiten nog steeds op veel problemen vanwege overlappende regelgeving en gebrek aan afstemming tussen bestuursniveaus. Bovendien is de toepassing van ruimtelijke ordening in de regio's nog steeds gebrekkig, wat leidt tot verspilling van grond en een trage voortgang van de projectuitvoering.

Volgens de heer Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnam Real Estate Association (VnREA), is er nog steeds sprake van veel problemen bij de uitgifte van 'red books'. Veel projecten beschikken niet over volledige en duidelijke juridische documenten, wat leidt tot problemen bij grondtransacties.

De heer Dinh stelde voor om de nationale kadasterdatabase te voltooien en het landinformatiesysteem tussen gemeenten te synchroniseren om administratieve procedures te minimaliseren. Tegelijkertijd moeten overheidsinstanties specifieke instructies opstellen en de procedure voor het verlenen van certificaten voor landgebruiksrechten vereenvoudigen, waardoor gunstige omstandigheden voor mensen en bedrijven worden gecreëerd.

Een ander probleem waar veel experts en managers op wijzen, is de moeilijkheid om land vrij te maken voor ontwikkelingsprojecten. Dr. Nguyen Minh Phong, een econoom, merkte op dat land vrijmaken een lastig probleem is omdat het complexe kwesties met zich meebrengt zoals compensatie, hervestiging en consensus onder de bevolking.

Dit is een van de factoren die de voortgang van infrastructuurprojecten kan vertragen. Veel grote projecten lopen vast omdat ze geen overeenstemming kunnen bereiken met de bevolking over een redelijke compensatieprijs.

Volgens de heer Phong is het, om dit probleem op te lossen, noodzakelijk om een ​​transparant en eerlijk compensatiemechanisme op te zetten en tegelijkertijd de propaganda en mobilisatie te intensiveren, zodat mensen het landverwervingsbeleid begrijpen en ermee instemmen. Daarnaast is het noodzakelijk om hervestigingsgebieden met volledige infrastructuur te bouwen, zodat mensen direct na de verwerving van hun land een stabiel leven kunnen leiden.

Problemen met het grondprijsmechanisme

De grondprijs is een van de belangrijkste factoren die de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en investeringsprojecten beïnvloeden. Het huidige mechanisme voor het bepalen van grondprijzen schiet echter nog steeds tekort, wat gemakkelijk leidt tot geschillen tussen partijen bij grondtransacties.

Mevrouw Le Thi Thanh Ha, directeur van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad, vertelde dat de grondprijzen in verschillende gebieden vaak veranderen en dat onduidelijke prijsfactoren mensen en investeerders een ongemakkelijk gevoel bezorgen.

Mevrouw Ha is van mening dat er een stabiel en transparant grondprijsmechanisme nodig is. Het publiceren van informatie over grondprijzen, het regelmatig bijwerken ervan en het opnemen ervan in een gemeenschappelijk datasysteem zal helpen de grondprijsinflatie te verminderen en de transparantie in transacties te vergroten. Daarnaast is er behoefte aan voorkeursbeleid voor sociale vastgoedprojecten, met name huisvesting voor mensen met een laag inkomen.

In Hanoi zijn de grondprijzen, volgens de erkenning van de leiders van het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, op sommige plaatsen lager dan de marktprijzen. Dit is niet voldoende om de kosten en investeringen te dekken die nodig zijn om grondfondsen op te richten (waaronder kosten voor het vrijmaken van terreinen, investeringen in infrastructuur...).

Om het probleem te verhelpen dat de grondprijslijst lager ligt dan de marktprijs, hebben de volkscomités van districten, steden en gemeenten prijsstappen en veilingen in meerdere ronden (met een verplicht aantal ronden) gereguleerd. Zo wordt ervoor gezorgd dat de startprijs van de volgende ronde dicht bij de marktprijs ligt.

De Grondwet en de Wet op de veiling van onroerend goed hebben echter nog geen volledige regelgeving, zoals een lage aanbetaling (gelijk aan 20% van de startprijs) en er zijn geen regels die het plegen van samenspanning om prijzen te verhogen of het "opblazen" van prijzen verbieden, wat kan leiden tot situaties waarin deelnemers hoger bieden dan de marktprijs om de veiling te winnen, maar vervolgens het winnende bod niet betalen (de aanbetaling opgeven) of niet doorgaan met bieden in de volgende ronde, waardoor de veiling mislukt en er chaos op de markt ontstaat.

De huidige veiling van landgebruiksrechten die aan particulieren worden verleend om hun eigen huis te bouwen, bevat geen regelgeving die vereist dat de bouw van het huis binnen een bepaalde tijd voltooid moet zijn. Hierdoor ontstaat de situatie dat land niet in gebruik wordt genomen, braak ligt, er problemen ontstaan ​​bij het plannen en beheren, de stedelijke schoonheid verloren gaat en landbronnen worden verspild.

In sommige districten, dorpen en steden is er nog steeds sprake van druk om inkomsten te genereren uit veilingen van landgebruiksrechten. Daarmee willen ze voldoen aan de kapitaalbehoefte voor sociaaleconomische ontwikkeling. Daarom organiseren ze nog steeds veilingen om land toe te wijzen aan individuen zodat ze huizen kunnen bouwen.

Naast problemen met administratieve procedures en grondprijzen, kampen ook de monitoring en inspectie van grondgebruik met veel problemen. De heer Nguyen Trong Hoai, adjunct-directeur van de afdeling Grondbeheer (Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu), gaf aan dat gemeenten momenteel geen effectieve controlemechanismen hebben, wat leidt tot verspilling, braakliggend terrein of misbruik.

De heer Hoai zei dat er een strikt, transparant en eerlijk toezichtsmechanisme nodig is om een ​​juist en effectief landgebruik te garanderen.

Landbeheerinstanties moeten ook informatietechnologie toepassen bij het beheer van landgegevens. Zo kunnen ze landgebruiksprojecten effectiever monitoren en inspecteren.

Sommige bedrijven gaven desgevraagd aan dat een van de grootste obstakels voor vastgoed- en infrastructuurontwikkelingsprojecten de vertraging in juridische procedures en de bouwvergunning is. Veel projecten, met name woningbouwprojecten, liggen stil vanwege administratieve procedures en een gebrek aan consensus over compensatie en hervestiging.

Om de Grondwet van 2024 effectief te kunnen implementeren, moeten de autoriteiten volgens sommige deskundigen meer moeite doen om de hierboven genoemde problemen op te lossen.

Het is met name noodzakelijk om de uitgifte van gedetailleerde richtlijnen te vergroten en trainingen te organiseren voor ambtenaren op alle niveaus over de nieuwe regelgeving in de herziene Grondwet. Dit zal gemeenten helpen informatie te vergaren en de wetgeving effectief te implementeren.

Vul de landdatabase aan en zorg voor synchronisatie en nauwkeurigheid. Het toepassen van informatietechnologie in landbeheer bespaart tijd en kosten en beperkt fouten in het beheer.

Zorg voor duidelijkere en meer gedetailleerde juridische documenten over methoden voor het bepalen van grondprijzen en compensatie bij landwinning. Overheden moeten ook de monitoring en inspectie van grondgebruik versterken.

Men denkt dat de Grondwet van 2024 alleen zo effectief mogelijk kan zijn als deze oplossingen synchroon en drastisch worden doorgevoerd. Zo ontstaan ​​gunstige omstandigheden voor de ontwikkeling van het land.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html