Projecten die in stilte van naam en eigenaar veranderen.

Goedkoop te koop... nog steeds een goede deal.

Langs de Nguyen Huu Tho-straat (district Nha Be, Ho Chi Minh-stad) waren vroeger talloze projecteigenaren te vinden, zoals Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland , enzovoort, maar die verdwijnen nu geleidelijk. In plaats daarvan zijn er meer buitenlandse bedrijven actief, zoals Phu My Hung (Taiwan), GS (Korea) en Keppel Land (Singapore). Er vindt een stille maar snelle wisseling van eigenaar plaats tussen binnenlandse en buitenlandse bedrijven. Veel projecten worden doorverkocht tegen ongekend lage prijzen.

Keppel Land heeft veel projecten overgenomen.

De leider van een vastgoedgroep in Ho Chi Minh-stad zei dat hij een aantal van zijn meest aantrekkelijke projecten aan Keppel Land moest verkopen om de aflossing en rente van bankleningen te kunnen betalen. Toen hem naar de verkoopprijs werd gevraagd, antwoordde hij met spijt dat als de marktwaarde 10 dong zou zijn, hij ze slechts voor 6 dong aan de buitenlandse partner zou verkopen.

"Op dit moment hebben binnenlandse bedrijven niet meer de middelen om projecten uit te voeren. Zelfs als ze het geld hadden, zouden ze het niet durven, omdat niemand zeker weet of ze hun producten in het huidige klimaat wel kunnen verkopen. Ze kunnen niet vooruit en niet achteruit. Het is beter om gewoon alles te verkopen om de last te verlichten," zuchtte hij, zijn verdriet niet verbergend.

Deze persoon gaf ook toe dat er spijt was, maar gezien de doorlopende betalingen zonder inkomsten, zou de rente van de bank het geld binnen een jaar of twee volledig opslokken als ze het project gewoon zouden aanhouden. De verkoop voor een lage prijs was daarom een ​​opluchting. Volgens deze persoon investeren buitenlandse bedrijven niet in elk project. Ze geven alleen prioriteit aan projecten met volledige juridische documentatie. Opvallend is dat buitenlandse bedrijven, omdat ze weten dat binnenlandse bedrijven "een tekort aan geld hebben", druk op hen uitoefenen om projecten tegen lage prijzen te kopen.

"Mijn gezin heeft maar één pot rijst. Als die op is, moeten we rijst lenen van de buren. Maar we kunnen maar één of twee keer lenen voordat zij ook geen rijst meer hebben, en wij dus ook, omdat we nergens anders terechtkunnen. Daarom gaan sommige bedrijven binnen zes maanden failliet, andere binnen negen maanden, en weer andere binnen een jaar. Dus nu, zelfs met de lage prijzen, moeten we alles wat we bezitten verkopen om rijst te kunnen kopen en te overleven," zei deze persoon bitter, gebruikmakend van een metafoor.

In feite is het niet moeilijk om te zien dat veel prominente projecten van naam zijn veranderd, wat neerkomt op een wisseling van eigenaar. Alleen maken de bedrijven dit niet bekend. Zelfs Novaland Group, een belangrijk merk in de vastgoedmarkt, heeft veel van haar projecten moeten verkopen aan Gamuda Land Group uit Maleisië.

De aanhoudende problemen en het gebrek aan optimisme hebben ertoe geleid dat veel bedrijven wanhopig op zoek zijn naar partners om zichzelf te "verkopen". De directeur van een grote vastgoedgroep in Ho Chi Minh-stad klaagde dat hij zijn projecten tegen lage prijzen aan buitenlandse partners had aangeboden, maar dat niemand ze kocht of wilde investeren omdat de projecten niet over de volledige juridische documentatie en de benodigde grondrechten beschikten. Ook de DK Group, na bijna een jaar samenwerking met een Japanse partner, kreeg een investeringsaanbod of de mogelijkheid tot volledige verkoop van een project; DK zou verantwoordelijk zijn voor alle verkopen, inclusief winstdeling op basis van de bijdrageverhouding. De deal is echter nog niet rond en men wacht af wat er gebeurt. Het onvermogen om te verkopen, inkomsten te genereren en partners aan te trekken heeft de groep in ongekende moeilijkheden gebracht. "Bijna alle medewerkers zijn vertrokken, projecten liggen stil en het risico op faillissement is zeer hoog, ondanks de aanzienlijke activa", aldus de directeur van de groep.

Ondersteuning van toonaangevende ondernemingen

De heer Huynh Phuoc Nghia, directeur van het Centrum voor Economie , Recht en Management (Economische Universiteit van Ho Chi Minh-stad), stelt dat de verkoop van activa door binnenlandse bedrijven aan buitenlandse bedrijven veel negatieve gevolgen heeft voor de samenleving en de economie, omdat hun bijdragen afnemen of zelfs volledig verdwijnen. Bovendien zal het 5, of zelfs 10 jaar duren om te herstellen tot het niveau van vóór de crisis, omdat het verlies aan activa zo aanzienlijk is. Hoewel er geen studies zijn die de exacte omvang van de verliezen duidelijk aangeven, kan worden geschat dat het verlies aan activa kan variëren van 20-30%, of zelfs tot 50%.

"Veel mensen denken dat buitenlandse bedrijven die aandelen verwerven, binnenlandse bedrijven extra middelen zullen verschaffen voor verdere investeringen, wat mogelijk bijdraagt ​​aan het herstel van de markt. Na de crisis zou dit kunnen leiden tot meer markttransparantie en betere wetgeving. In werkelijkheid bouwen binnenlandse bedrijven echter jarenlang aan een merk dat sterk genoeg is om te concurreren met buitenlandse partners. Nu ze worden overgenomen en gedwongen activa voor een prikkie te verkopen, is dat zeer pijnlijk. Daarom moet de overheid overwegen om obstakels voor elk bedrijf en elk project weg te nemen om deze situatie te minimaliseren," aldus de heer Nghia.

Obstakels bij de goedkeuring van investeringsbeleid voor commerciële en sociale woningbouwprojecten, en kwesties met betrekking tot bedrijfsobligaties, vallen onder de bevoegdheid van de centrale overheid. Problemen met verspreide openbare grond, grondgebruiksrechten en de uitgifte van eigendomsbewijzen vallen echter onder de bevoegdheid van lokale overheden. Wat betreft projecten die tijdelijk zijn opgeschort voor herziening, toegang tot krediet, renteverlagingen en belastingverlagingen, zal het oplossen van deze problemen en het injecteren van startkapitaal liquiditeit in de markt creëren en de moeilijkheden voor bedrijven verlichten.

De heer Le Hoang Chau

De heer Pham Lam, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, beaamde dat het vele jaren heeft geduurd voordat Vietnam grote vastgoedbedrijven zoals Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland en Hung Thinh had. Dit zijn toonaangevende bedrijven in de markt, die niet alleen de vastgoedsector beïnvloeden, maar ook vele andere sectoren, zoals kredietverlening, bouw, bouwmaterialen, arbeid, interieurontwerp en meubels. Daarom is er, wanneer bedrijven in moeilijkheden verkeren, een baanbrekende aanpak en een ondersteunend mechanisme nodig, met name voor de toonaangevende bedrijven, om hen te helpen herstellen. Hun herstel zal immers andere bedrijven, sectoren en de hele economie meeslepen. Tegelijkertijd zal het helpen om projecten die klinisch dood zijn te reanimeren en verspilling te beperken. Het zal met name voorkomen dat de middelen die binnenlandse bedrijven jarenlang hebben opgebouwd, voor een prikkie in handen van buitenlandse bedrijven vallen.

Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), herinnerde zich de pijnlijke ervaring van het zien hoe projecten voor een spotprijs werden overgenomen door buitenlandse bedrijven. Hij verwees naar 2007, het jaar waarin Vietnam toetrad tot de WTO en buitenlandse bedrijven massaal Vietnam binnenstroomden. Destijds maakte hij zich echter geen zorgen over de overname van binnenlandse vastgoedbedrijven of -projecten door buitenlandse partijen. Sterker nog, in veel sectoren behielden binnenlandse bedrijven niet alleen hun marktaandeel, maar overtroffen ze zelfs buitenlandse bedrijven. Maar in het derde kwartaal van 2022 gaf HoREA voor het eerst een waarschuwing af over het risico dat enkele grote, bekende vastgoedbedrijven en waardevolle projecten zouden worden overgenomen door buitenlandse partijen. Een treffend voorbeeld is de overdracht van een project van 1,5 miljard dollar aan een buitenlandse partner voor een zeer lage prijs door een van de grootste vastgoedgroepen van Vietnam. Momenteel zijn veel grote vastgoedprojecten en -groepen in Vietnam overgenomen door buitenlandse bedrijven, waarbij tot wel 49% van de aandelen is verworven.

"Buitenlandse bedrijven 'rondkijken' op de Vietnamese vastgoedmarkt en zoeken naar de beste projecten tegen prijzen onder de kostprijs. Sommige buitenlandse bedrijven hebben me verteld dat als er bedrijven projecten te koop aanbieden, ze met hen in contact gebracht zouden moeten worden. We moeten deze realiteit accepteren, want bedrijven en de markt zijn erg zwak en hebben dringend kapitaal nodig. Om dit te beheersen, is een fundamentele oplossing het versterken van de veerkracht en de kracht van binnenlandse bedrijven in het algemeen, inclusief de vastgoedsector. In het bijzonder moeten er onmiddellijk maatregelen worden genomen om obstakels op elk niveau – op overheids-, ministerieel en lokaal niveau – weg te nemen, zodat bedrijven projecten kunnen uitvoeren, vertrouwen bij klanten kunnen opbouwen, hun liquiditeit kunnen vergroten en kunnen herstellen," benadrukte de heer Chau.

Bronlink: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm