Het verhogen van kredietlimieten voor vastgoed: hoe houd je dat in toom?

TPO - De Vietnamese centrale bank heeft de kredietruimte voor vastgoedfinanciering voor 25 commerciële banken uitgebreid. Universitair docent Dang Ngoc Duc is van mening dat de Vietnamese centrale bank een strategie van "gecontroleerde versoepeling" nastreeft, die zowel het economisch herstel ondersteunt als de veiligheid van het financiële systeem waarborgt. Deze aanpak is in lijn met internationale standaarden.

Context van de versoepeling van de kredietverlening aan de vastgoedsector

Om het risico van oververhitting van de vastgoedkredietmarkt te beperken, heeft de Vietnamese centrale bank (State Bank of Vietnam) begin dit jaar commerciële banken verplicht de kredietgroei strikt te controleren. Volgens de operationele richtlijnen mag de uitstaande kredietverlening in het eerste kwartaal niet meer dan 25% van de jaarlijkse groeidoelstelling bedragen, terwijl de totale kredietgroei voor het gehele systeem dit jaar rond de 15% ligt.

Volgens een recente aankondiging van de Vietnamese centrale bank hoeven kredietinstellingen van 1 januari tot en met 31 december de extra uitstaande leningen ten opzichte van eind 2025 voor leningen met betrekking tot sociale woningbouw, industrieparken en exportverwerkingszones niet mee te tellen in het totale uitstaande vastgoedleningensaldo bij het controleren van de kredietgroei in deze sector.

Het beleid is erop gericht banken te faciliteren bij het uitbreiden van hun kredietkapitaal naar prioritaire vastgoedsegmenten, in lijn met het beleid voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, industriële infrastructuur en het bevorderen van sociaaleconomische groei.

De lijst van 25 commerciële banken die onder dit mechanisme vallen, omvat veel grote banken zoals VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank en diverse andere. Gegevens uit de financiële rapporten over het eerste kwartaal van 14 van de genoemde commerciële banken, inclusief toelichtingen op hun kredietportefeuilles, tonen aan dat vastgoedleningen bij deze groep banken sterk blijven groeien, maar dat de allocatiestrategieën van elke bank aanzienlijk verschillen.

Concreet bereikten de totale uitstaande vastgoedleningen (inclusief zakelijke vastgoedleningen en bouwleningen) in de eerste drie maanden van dit jaar al meer dan 1,58 biljoen VND, een stijging van bijna 7% ten opzichte van eind 2025. Dit cijfer weerspiegelt de aanhoudende aantrekkelijkheid van de vastgoedsector voor bankkapitaal, ondanks de vele uitdagingen waarmee de markt nog steeds te kampen heeft.

De kredietverlening aan de vastgoedsector is in de eerste drie maanden van het jaar sterk gestegen.

Van de bovengenoemde uitstaande leningen bedroeg het totale bedrag 1 biljoen VND (63,2%), terwijl de leningen voor de bouw 581.068 miljard VND bedroegen, oftewel de resterende 36,8%. De vijf grootste banken, waaronderSHB , VPBank, Techcombank, MB en HDBank, hadden samen bijna 1,18 biljoen VND aan uitstaande leningen, goed voor 74,4% van het totale bedrag van de 14 onderzochte banken.

Risicobewustzijn

In een gesprek met een verslaggever van de krant Tien Phong analyseerde universitair hoofddocent Dang Ngoc Duc, directeur van het Instituut voor Financiële Technologie aan de Dai Nam Universiteit, dat de beslissing om de kredietruimte voor vastgoed te vergroten voortkomt uit het feit dat de vastgoedmarkt na een herstelperiode van eind 2024 tot 2025 opnieuw tekenen van vertraging vertoont. De marktliquiditeit is afgenomen, veel projecten ondervinden nog steeds moeilijkheden bij de uitvoering, terwijl de trend van stijgende rentetarieven en strikte controle op kapitaalstromen naar vastgoed vanaf begin 2026 de toegang tot kapitaal voor bedrijven beperkt.

Associate Professor Dang Ngoc Duc - Directeur van het Instituut voor Financiële Technologie, Dai Nam Universiteit.

Het verhogen van de kredietlimieten voor banken met een hoge kapitaalratio en sterke risicobeheersingscapaciteiten wordt gezien als een oplossing om de financiering van sociale woningbouwprojecten, betaalbare commerciële woningbouwprojecten en stedelijke infrastructuurprojecten te vergroten. Het doel is niet alleen om het markt herstel te ondersteunen, maar ook om de economische groei te stimuleren en het risico op zeepbellen op de financiële markten te beperken door middel van selectieve kapitaalallocatie.

Volgens de heer Duc streven de regering en de Vietnamese centrale bank vanuit macro-economisch oogpunt naar een evenwicht tussen groei en financiële stabiliteit. Het verruimen van kredietlimieten wordt niet universeel toegepast, maar alleen op banken met een sterke financiële draagkracht, een lage ratio van niet-renderende leningen en een hoge kapitaalratio. Deze aanpak is erop gericht de bbp-groei te ondersteunen en tegelijkertijd de risico's op de vastgoedmarkt te beheersen.

De vastgoedmarkt heeft ook een verbeterde liquiditeit laten zien, waardoor bedrijven projecten kunnen blijven uitvoeren en het aanbod kunnen vergroten. Tegelijkertijd zal het herstel van de vastgoedsector een domino-effect hebben op de bouw-, materialen-, interieur- en arbeidsmarkt, en zo bijdragen aan de algehele economische groei.

De heer Duc is echter van mening dat potentiële risico's nauwlettend in de gaten moeten worden gehouden. "Als het marktherstel trager verloopt dan verwacht, kan de snelle toename van de vastgoedschuld de activakwaliteit van banken onder druk zetten en de hoeveelheid oninbare leningen vergroten. Bovendien kan de overvloedige kredietstroom ook leiden tot lokale prijsstijgingen in sommige gebieden, waardoor de inflatie en de macro-economische stabiliteit onder druk komen te staan", aldus de heer Duc.

Associate Professor Dang Ngoc Duc is van mening dat de Vietnamese centrale bank een strategie van "gecontroleerde versoepeling" nastreeft, die zowel het economisch herstel ondersteunt als de veiligheid van het financiële systeem waarborgt. Deze aanpak is in lijn met internationale standaarden, met name het risicomanagementkader van Basel III. De effectiviteit op lange termijn zal echter afhangen van de toezichtcapaciteit van de toezichthouder en de marktdiscipline van de commerciële banken.

Om de effectiviteit van het beleid te maximaliseren, stelde de heer Duc voor om vastgoedkredieten duidelijk te classificeren op basis van het beoogde gebruik, kapitaal te prioriteren voor sociale woningbouw en commerciële woningbouw die daadwerkelijk in de woningbehoefte voorzien, en de geldstroom naar speculatieve activiteiten te beperken. Hij suggereerde ook om de kapitaalvereisten en risicovoorzieningen te verhogen voor leningen met betrekking tot luxe vastgoed of projecten met onvolledige juridische documentatie. Verbeterde markttransparantie zal regelgevende instanties en kredietinstellingen helpen potentiële risico's nauwkeuriger in te schatten, waardoor groei hand in hand gaat met financiële stabiliteit.

Bron: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo