Kapitaaltekorten zorgen ervoor dat veel vastgoedbedrijven het risico lopen failliet te gaan.

Circulaire 06 - Belemmeringen voor krediettoegang

De heer Quyet zei specifiek dat de regelgeving van de Staatsbank in Circulaire 06, die alleen leningen verstrekt aan projecten die voldoen aan de zakelijke voorwaarden, een groot probleem zal vormen voor bedrijven. Sterker nog, voordat het project aan klanten wordt verkocht, moet de investeerder kapitaal nodig hebben om het te implementeren en in eerste instantie te bouwen. Zonder kapitaal is het bijna onmogelijk om iets te doen.

De meeste investeerders beschikken tegenwoordig over slechts 10 tot 20% van hun totale investeringskapitaal uit eigen middelen. Een 'gezonde' onderneming beschikt slechts over 25% eigen kapitaal. De resterende 80% van het kapitaal wordt gemobiliseerd door banken en klanten.

Om het project uit te voeren totdat het geschikt is voor verkoop, moet 30-40% van de totale investering worden besteed aan uitgaven zoals: kosten voor het ontruimen van het terrein, grondbelasting, kosten voor de aanleg van de infrastructuur, etc.

Als investeerders geen kapitaal van banken kunnen lenen, missen ze 15-25% van het kapitaal om te bouwen totdat het project gekwalificeerd is voor de business.

" Uit een dergelijke analyse blijkt dat zonder bankleningen vrijwel de meeste vastgoedbedrijven hun projecten niet kunnen uitvoeren totdat ze gekwalificeerd zijn om huizen te verkopen, met uitzondering van een paar bedrijven met een groot economisch potentieel ", aldus de heer Quyet.

Daarom zegt de heer Quyet: " Als het niet aan particulieren is, moeten we aan investeerders lenen. Anders kunnen investeerders bijna geen bouwprojecten meer uitvoeren ."

Leiders van Dat Xanh North stelden ook voor dat projecten alleen aan juridische kwalificaties hoeven te voldoen om kapitaal te mogen lenen.

Volgens de heer Quyet zijn de meeste bedrijven tegenwoordig afhankelijk van bankkapitaal, terwijl de voorwaarden voor het lenen van kapitaal nog steeds vrij streng zijn. Voorheen konden bedrijven lenen met krediet, een businessplan, wat betekent dat ze alleen een goed, haalbaar businessplan nodig hadden om een lening te krijgen. Maar nu is lenen met een haalbaar businessplan erg moeilijk.

" Als circulaire 06 van kracht wordt, wordt het voor bedrijven veel moeilijker om geld te lenen. Een haalbaar businessplan hebben, maar geen kapitaal, wordt dan ook onhaalbaar", maakte de heer Quyet zich zorgen.

Veel vastgoedbedrijven maken zich zorgen over het risico op faillissement als circulaire 06 van de Staatsbank van Vietnam van kracht wordt. (Illustratiefoto)

Moeilijkheden bij het verkrijgen van leningen zorgen ervoor dat bedrijven hun productie en activiteiten beperken en zich niet of langzaam ontwikkelen.

Sommige investeerders kunnen de schaal niet eens verkleinen omdat ze nog midden in het investeringsproces zitten. Willen ze de implementatie volgens schema voortzetten, dan moeten ze investeren in meer machines en personeel. Bovendien hebben ze een contract met een partner en moeten ze die partner vooruitbetalen.

Al geruime tijd wordt 50-60% van deze middelen geleend van banken. Het is daardoor heel moeilijk om de plannen en operaties uit te voeren.

" Ik denk dat circulaire 06 de grootste impact zal hebben en de meeste problemen zal veroorzaken voor bedrijven die projecten uitvoeren. Veel bedrijven zullen zeker failliet gaan ", aldus de heer Quyet.

Heeft de Staatsbank het onderwerp "ten onrechte verboden"?

Volgens de heer Quyet heeft circulaire 06 een te voorzichtige beschermende barrière voor banken gecreëerd.

Sterker nog, er is een grote knoop die nog niet is opgelost: de juridische kwestie. Veel projecten, investeerders hebben geïnvesteerd en banken hebben leningen verstrekt, maar de juridische goedkeuringsprocedures verlopen traag. Uiteindelijk lopen de kredietverstrekkende banken en de bedrijven ook achter op schema.

Zo werd aanvankelijk verwacht dat het project binnen een jaar bedrijfsklaar zou zijn, maar in werkelijkheid duurde het twee jaar, waardoor de bank haar kapitaalherstelplan moest uitstellen. De bedrijven zelf kunnen niet bevestigen wanneer het project bedrijfsklaar zal zijn, dus de bank is voorzichtig om te voorkomen dat ze oninbare vorderingen "aanhoudt".

Om in aanmerking te komen voor financiering moeten projecten een groot aantal fasen doorlopen, zoals: taxatie van de grond, vergunningverlening door het Ministerie van Bouw, het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu... De bank weet dus niet wanneer zij haar kapitaal kan terugkrijgen.

" Banken zijn eigenlijk ook bang voor juridische onzekerheid, omdat ze niet weten wanneer het project operationeel zal zijn. Als ze geld uitlenen, kan de bank het kapitaal niet terugkrijgen, wat leidt tot slechte schulden. Daarom denk ik dat het kernprobleem nu nog steeds is om de juridische knoop te ontwarren ", aldus de heer Quyet.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), deelde dezelfde mening en zei dat de Staatsbank de onderwerpen mogelijk "ten onrechte" verbiedt. Vastgoedprojecten die niet aan de zakelijke voorwaarden voldoen, zijn immers verschillend van vastgoedprojecten die niet aan de wettelijke voorwaarden voldoen.

Volgens de heer Le Hoang Chau betekent het feit dat een vastgoedproject een fonds heeft opgericht en een goedgekeurd investeringsbeleid, dat de onderneming als investeerder wordt erkend omdat ze grond bezit. Als het project een bouwvergunning heeft, is het prima. Dat zijn voldoende juridische voorwaarden voor het project, maar onvoldoende zakelijke voorwaarden.

" Op dit moment moeten investeerders kapitaal lenen, maar waarom is het verboden om geld uit te lenen? Bedrijven hebben al projecten, beschikken over onderpand en kunnen aantonen dat ze hun schulden kunnen terugbetalen. Waarom lenen ze dan niet? ", vroeg de heer Le Hoang Chau zich af.

" Wat betreft een project dat door de staat aan de investeerder is toegewezen, is in het begin investeringskapitaal hard nodig. De bewering dat lenen op dit moment niet riskant is, klopt niet. Ik geef toe dat elke zakelijke activiteit risico's met zich meebrengt, maar het probleem is de mate van risico. Het project is opgezet, wat betekent dat er grond is en dat de investeerder veel geld heeft uitgegeven ", analyseerde de heer Le Hoang Chau de risico's van het project verder.

Ngoc Vy

Bruikbaar
Emotie
Creatief
Uniek
Toorn