Vastgoedbedrijven streven ernaar obligatieschulden te verlengen

Veel vastgoedondernemingen worden geconfronteerd met toenemende druk om hun looptijden te verlengen en hun financiële verplichtingen te herstructureren. Zo kunnen ze hun activiteiten voortzetten en de cashflow garanderen.

Veel vastgoedondernemingen worden geconfronteerd met toenemende druk om hun looptijden te verlengen en hun financiële verplichtingen te herstructureren. Zo kunnen ze hun activiteiten voortzetten en de cashflow garanderen.

De markt voor bedrijfsobligaties blijft getuige van een golf van schuldverlengingen, met name in de vastgoedsector. Veel bedrijven worden geconfronteerd met grote looptijddruk en zien zich genoodzaakt hun financiële verplichtingen te herstructureren om hun activiteiten voort te zetten.

Een typisch voorbeeld is Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest). Obligatiecode CIVCB2124001, uitgegeven in oktober 2021 met een vaste rente van 10,5% per jaar, had aanvankelijk een looptijd van 3 jaar en zou naar verwachting aflopen op 13 oktober 2024. Na de tweede overeenkomst met obligatiehouders eind oktober 2024 heeft Cen Invest de afwikkelingsdatum echter verlengd tot 13 oktober 2025.

Voorheen was deze obligatie gedekt door 50 miljoen aandelen Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) van Cen Group en eigendomsrechten uit de samenwerkingsovereenkomst tussen Galaxy Land en CRE in het stedelijke project Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanoi ). Toen de aandelenkoers van CRE echter daalde van meer dan VND 25.000 per aandeel begin 2022 tot onder VND 7.000 per aandeel, moest Cen Invest onderpand verstrekken.

Looptijdstructuur van obligaties per sector in 2025 volgens gegevens van VNDIRECT Research.

Volgens een document dat op 11 februari 2025 naar de effectenbeurs van Hanoi (HNX) werd gestuurd, heeft deze onderneming een extra hypotheek verstrekt op 20,7 miljoen aandelen van Thanh Dat VN Investment JSC (gelijk aan 67,87% van het startkapitaal), de investeerder in het Khe Cat-woonwijksproject in Quang Yen, Quang Ninh , samen met eigendomsrechten die uit het project voortvloeien.

Thanh Dat VN fungeert niet alleen als onderpand, maar verbindt zich er ook toe de betaling van de obligaties van Cen Invest te garanderen en geen nieuwe leningen aan te gaan of activa te gebruiken ter dekking van andere verplichtingen. Mocht Cen Invest alle aandelen in Thanh Dat VN moeten verkopen om de schuld af te lossen, dan verbindt Cen Invest zich tot een minimale prijs van VND 373 miljard, onder voorbehoud van goedkeuring door de obligatiehouders. Deze transactie zal uiterlijk 31 mei 2025 worden afgerond en de opbrengst, na aftrek van kosten, zal worden overgemaakt naar de rekening voor de terugbetaling van de obligaties.

Een vergelijkbare situatie deed zich voor bij CRE, dat onlangs van de obligatiehouders toestemming kreeg om zijn CRE202001-obligatie met bijna 9 maanden te verlengen. De obligatie, ter waarde van VND 450 miljard, werd eind 2020 uitgegeven met een initiële looptijd van 36 maanden, maar werd in totaal met 22 maanden verlengd. Eind 2024 had het bedrijf een deel van de hoofdsom teruggekocht, waardoor de uitstaande schuld was teruggebracht tot ongeveer VND 354 miljard.

De obligaties van CRE zijn tevens gedekt door bijna 59 miljoen CRE-aandelen, samen met 50 miljoen aandelen van Cen Invest, eigendomsrechten van Galaxy Land en enkele andere activa. Door de daling van de aandelenwaarde moest het bedrijf echter het betalingsplan aanpassen.

Volgens een document dat op 24 januari 2025 naar HNX werd gestuurd, heeft CRE toegezegd alle kasstromen uit het samenwerkingscontract voor het Khe Cat-project over te hevelen naar de schuldaflossingsrekening voor obligatiehouders. Tegelijkertijd werd de rente op de obligaties verlaagd van 12% per jaar naar 10,5% per jaar vanaf februari 2025.

Naast Cen Invest en CRE worstelen ook veel andere vastgoedbedrijven met het verlengen van hun obligatieschuld. Zo heeft Nam An Investment and Trading Joint Stock Company te maken met een obligatielening van VND 4.700 miljard. Nam An staat onder grote druk vanwege de moeilijke financiële situatie en de schuld/eigenvermogensverhouding die de veiligheidsdrempel overschrijdt.

Of neem Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company, dat obligaties ter waarde van 4,695 miljard VND uitstaat. Deze onderneming verkeert in een alarmerende staat wat betreft haar betalingsvermogen.

Op vergelijkbare wijze heeft Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) twee obligaties ter waarde van VND 1.000 miljard afgelost om de schuldendruk te verlichten, hoewel de oorspronkelijke vervaldatum maart 2029 is. Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company heeft eveneens de vervroegde aankoop van VND 390 miljard aan obligaties voltooid, waarmee het uitstaande obligatiesaldo op 0 komt.

Volgens een rapport van VNDIRECT Securities Research blijft 2025 een uitdagend jaar voor de markt voor bedrijfsobligaties. De totale waarde van aflopende obligaties wordt geschat op VND 203.000 miljard, een stijging van 8,5% ten opzichte van 2024. Vooral de vastgoedgroep staat onder de grootste druk met meer dan VND 130.000 miljard aan aflopende obligaties, goed voor 64% van de totale aflopende waarde van de gehele markt en twee keer zo hoog als in 2024.

Een zorgwekkende factor is dat 56.000 miljard VND aan eerder verlengde vastgoedobligaties in 2025 zal aflopen, waardoor de liquiditeitsdruk voor bedrijven toeneemt nu de vastgoedmarkt traag blijft. De juridische goedkeuring van projecten verloopt nog steeds trager dan verwacht, wat problemen oplevert voor vastgoedbedrijven.

Niet alleen de vastgoedsector, maar ook financiële en bancaire ondernemingen hebben een aanzienlijk volume aan obligaties met een looptijd tot 2025, met een waarde van meer dan VND 33.000 miljard. Dat is meer dan 16% van de totale looptijdwaarde.

Door de toenemende schuldendruk moeten vastgoedbedrijven doorgaans niet alleen manieren vinden om hun financiële verplichtingen te herstructureren, maar ook zorgen voor een stabiele cashflow om deze moeilijke periode te doorstaan.

Bron: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html