Ontwikkeling van sociale woningen in Ho Chi Minhstad - Laatste artikel: Het creëren van een transparant mechanisme om speculatie te voorkomen

Er is meer beleid nodig voor bedrijven

Fotobijschrift — Het sociale woningbouwproject Thu Thiem Green House in de wijk Cat Lai ( Ho Chi Minhstad). Het project omvat 1.040 appartementen met verschillende oppervlakten, van 1 tot 2 slaapkamers, met een verkoopprijs van ongeveer VND 25 miljoen per m² en werd eind 2024 in gebruik genomen.

Dr. Nguyen Kim Duc, adjunct-directeur van het Institute for Regional Development Research and Consulting van de economische universiteit van Ho Chi Minh City, zei dat vastgoedbedrijven zowel economische entiteiten zijn als maatschappelijke verantwoordelijkheden hebben. Daarom moet het beleid aantrekkelijk genoeg zijn om ze "te willen doen" en "te kunnen doen", in plaats van dat ze alleen maar "worden aangemoedigd om te doen".

Volgens Dr. Duc moet het beleid, gezien de kenmerken van gecontroleerde verkoopprijzen, zich richten op het verlagen van de inputkosten en alternatieve kosten voor bedrijven. Wat betreft de inputkosten kan Ho Chi Minhstad een gecentraliseerd fonds voor de ontwikkeling van sociale woningbouw of een gespecialiseerd agentschap, vergelijkbaar met het HDB-model (Singapore), oprichten, verantwoordelijk voor het voorbereiden en beheren van fondsen voor schone grond, zodat bedrijven alleen kunnen bouwen.

Daarnaast zijn er fiscale prikkels, vrijstellingen van grondgebruiksrechten en een stabiel preferentieel kredietbeleid voor zowel investeerders als kopers. Wat betreft alternatieve kosten is het noodzakelijk om procedures te herzien, de juiste knelpunten te identificeren in plaats van te bezuinigen op formaliteiten, en tegelijkertijd een duidelijke verwerkingstermijn vast te stellen en een specifiek verantwoordingsmechanisme in te stellen.

Daarnaast stelde de heer Nguyen Kim Duc voor om een speciale werkgroep in Ho Chi Minhstad op te richten om juridische documenten snel en volledig af te handelen, zodat bedrijven zich veilig voelen bij hun investeringen. Alleen wanneer bedrijven in een stabiele, transparante en effectieve omgeving opereren, kan sociale huisvesting zich duurzaam ontwikkelen en voldoen aan de werkelijke behoeften van de mensen.

Op het gebied van onroerend goed stelde de heer Nguyen Van Thanh Huy, adjunct-directeur-generaal van Becamex IDC Corporation, voor dat de staat prioriteit zou moeten geven aan fondsen voor schone grond en deze vroegtijdig aan bedrijven zou moeten overdragen om de risico's bij het vrijmaken van terreinen te beperken. Tegelijkertijd zou de periode van investeringsvoorbereiding moeten worden verkort.

Daarnaast stelde de heer Huy voor om een "groen kanaal" van administratieve procedures in te stellen, specifiek voor sociale woningbouwprojecten, met duidelijke verwerkingstijden voor elke stap, om overlapping tussen afdelingen en vestigingen te voorkomen. "Tegelijkertijd willen we ook de toegang tot preferentiële kredietbronnen op lange termijn uitbreiden, want ondanks de grote ondernemingen hebben sociale woningbouwprojecten nog steeds kapitaal met een lage rente nodig om te kunnen roteren", aldus de heer Huy.

Over het financiële mechanisme zei de heer Huy: "De staat moet het verschil ondersteunen, een deel van de werkelijke kosten en de maximumprijs verdelen volgens de regelgeving, en bedrijven helpen een minimumwinstniveau te handhaven. Daarnaast is er een voorkeursmechanisme voor belastingen, grondgebruiksvergoedingen en transactiekosten in de beginfase, en een transparant publiek-privaat partnerschapsmodel om risico's te delen en bedrijven aan te moedigen deel te nemen aan de ontwikkeling van sociale huisvesting."

Creëer transparante mechanismen om speculatie te voorkomen

Om speculatie te beperken en ervoor te zorgen dat sociale huisvestingsbeleid ook daadwerkelijk degenen bereikt die het echt nodig hebben, zei advocaat Tran Anh Tuan van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minhstad dat decreet 192 de controlemaatregelen na investeringen aanzienlijk heeft versterkt, met als doel het voorkomen van beleidswinstbejag en speculatie in de sociale huisvestingssector.

Volgens de heer Tuan vereist het besluit dat investeerders verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit en voortgang van het project, en wordt de toezichthoudende rol van het Ministerie van Nationale Defensie, het Ministerie van Openbare Veiligheid en het Provinciaal Volkscomité duidelijk vastgelegd.

"Dit mechanisme dwingt bedrijven om echte projecten uit te voeren, waardoor de situatie van 'grondbezit' wordt beperkt, de voortgang wordt vertraagd of er wordt gewacht op prijsstijgingen om hiervan te profiteren. Investeerders, accountants en taxatieadviseurs moeten allemaal wettelijk verantwoordelijk zijn voor de nauwkeurigheid van documenten en verkoopprijzen, wat bijdraagt aan meer transparantie en afschrikking, en voorkomt dat kosten te hoog worden ingeschat", analyseerde de heer Tuan.

De heer Tuan voegde eraan toe dat een opmerkelijk nieuw punt de verlenging van de overdrachtsbeperking is van 5 jaar naar 8-10 jaar vanaf het moment dat de koper het huis heeft afbetaald. Gedurende deze periode zal de wederverkoopprijs strikt worden gecontroleerd, waarbij zelfs de maximale winst wordt beperkt om speculatie en kopen en verkopen voor winst te voorkomen.

Volgens advocaat Tuan dragen de nieuwe decreten en besluiten niet alleen bij aan een transparantere markt, maar leveren ze ook directe voordelen op voor de bevolking. Wanneer ze sterker worden gestimuleerd, zal de sociale woningbouwsector meer projecten met diverse locaties en typen opleveren, waardoor er meer mogelijkheden ontstaan om geschikte woningen te vinden voor mensen met verschillende inkomensgroepen.

Om het beleid in de praktijk te brengen, stelde de heer Tuan voor dat gemeenten prijsbeheersingsmechanismen moeten combineren met specifieke administratieve en technische maatregelen, met name in het proces van goedkeuring van begunstigden. Met name de lijst van registranten, dossiers, beoordelingscriteria en goedkeuringsresultaten zouden openbaar moeten worden gemaakt op het elektronische informatieportaal, en niet alleen lokaal. Deze aanpak vergroot de transparantie en beperkt verkeerde prioriteiten.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de nationale database met bevolkingsgegevens, belastingen en sociale verzekeringen te koppelen om automatisch het inkomen, de huisvestingsstatus en de verblijfsduur van elke persoon te verifiëren. Dit helpt valse verklaringen te voorkomen en garandeert dat de beoordeelde persoon daadwerkelijk de persoon is die ondersteuning nodig heeft.

Met name in het geval dat het aantal geldige aanvragen het aantal appartementen overschrijdt, stelde de heer Tuan voor om de loting openbaar te laten plaatsvinden, onder toezicht van de beheerder, de investeerder en de volksvertegenwoordigers. Tegelijkertijd zouden er opnames en opnames worden gemaakt om de resultaten te archiveren en te publiceren. Deze methode garandeert eerlijkheid en objectiviteit en elimineert subjectieve inmenging.

Volgens financieel en vastgoeddeskundige Nguyen Duy Chuyen is het voor de ontwikkeling van sociale woningen noodzakelijk om het hele woningregistratieproces te digitaliseren, zodat mensen niet, zoals nu, vroeg in de rij hoeven te staan om hun aanvraag in te dienen. In het digitale tijdperk is online registratie volledig haalbaar. Mensen hoeven alleen maar in te loggen op het systeem, hun gegevens in te vullen en de goedkeuringsresultaten te volgen. Als het aantal aanvragen de vraag overtreft, kan een willekeurige en openbare loting worden georganiseerd.

"Wanneer Vietnam het vastgoedidentificatiesysteem gekoppeld aan persoonsidentificatie voltooit, weet de vastgoedbeheerder wie hoeveel huizen bezit, wat bijdraagt aan een effectieve beheersing van aan- en verkoop en speculatie. Het is met name noodzakelijk om mensen eerst een woning te geven en vervolgens de kwaliteit geleidelijk te verbeteren; tegelijkertijd moet het beleid voor de ontwikkeling van sociale huisvesting professioneel, transparant en met een methodische routekaart worden uitgevoerd", benadrukte de heer Chuyen.

Leiders van Ho Chi Minhstad verklaarden dat de stad volgens het overheidsproject tegen 2030 meer dan 220.000 sociale huurwoningen moet ontwikkelen, verdeeld over twee fasen: ongeveer 20.000 woningen in de periode 2021-2025 en ongeveer 200.000 woningen in de periode 2026-2030. Om de bevoorrading voor te bereiden, is Ho Chi Minhstad van plan meer dan 1.000 hectare grond toe te wijzen, waarmee de doelstelling van 200.000 woningen na 2025 wordt gehaald.

Momenteel zijn er in Ho Chi Minhstad ongeveer 120 projecten met in totaal bijna 60.000 appartementen in aanbouw, waaronder 24 projecten waarvan de bouw in 2025 is gestart, 23 projecten waarvoor een investeringsvergunning is goedgekeurd en veel stukken grond voor de strijdkrachten, die door de staat worden beheerd.

De stad zal de komende tijd de planning herzien, de behoeften vaststellen, grondgelden toewijzen, het bestuur hervormen en de doorlooptijd van de procedures met 30% verkorten. Tegelijkertijd zal Ho Chi Minhstad een resolutie opstellen om investeerders te ondersteunen, de financiering van woningbouw te verbeteren en leningen voor ambtenaren, werknemers en arbeiders openbaar te maken en transparant te maken. Ho Chi Minhstad zal ook voorbeeldontwerpen aankondigen, obstakels wegnemen bij het selecteren van investeerders, bieden, verkoopprijzen en verhuur; aandringen op vooruitgang en juridische richtlijnen bieden voor de uitvoering van sociale en commerciële woningbouwprojecten volgens de regelgeving.

Bron: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm