Sociale woningbouw in Ho Chi Minhstad - Deel 2: Waarom is er nog steeds een tekort aan sociale woningen?

Ho Chi Minhstad is de regio met de grootste vraag naar sociale woningen in het land. Hoewel het stadsbestuur zich heeft ingespannen om met veel oplossingen te komen, stuit de implementatie nog steeds op veel obstakels, waardoor het moeilijk is om aan de werkelijke behoeften te voldoen.

Bedrijven zijn bang voor...procedures

Volgens de afdeling Bouw van de stad Ho Chi Minhstad voldoet het tempo waarin sociale huurwoningen worden opgeleverd niet aan de verwachtingen. Dat komt doordat de compensatie- en terreinruimingswerkzaamheden bij sommige sociale huurwoningen moeilijk en langdurig zijn, en de projectvoortgang traag of zelfs onmogelijk is.

Een reeks appartementenprojecten in de wijk An Lac (Ho Chi Minhstad).

Voor commerciële woningbouwprojecten (NƠTM) met een omvang van meer dan 10 hectare is weliswaar een grondfonds van 20% voor de bouw van sociale woningen vastgesteld, maar de projectinvesteerder is traag met het implementeren van terreinruimingscompensatie of het investeren in de aanleg van technische infrastructuur. Er is dan ook nog geen sprake van bouwinvesteringen.

"Investeerders in NƠTM-projecten zijn traag met het overdragen van 20% van het grondfonds aan de staat om te investeren in de bouw van sociale woningen, of traag met het uitvoeren van sociale woningbouwprojecten op deze 20% van het land. De bronnen van langetermijnkapitaal om investeerders te ondersteunen bij het lenen van geld voor de uitvoering van sociale woningbouwprojecten, het lenen van kapitaal voor de bouw, en het lenen van kapitaal voor de aankoop van huizen door begunstigden van sociale woningbouwbeleid zijn niet stabiel", voegde een vertegenwoordiger van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad eraan toe.

Ondertussen, aldus de heer Nguyen Duy Chuyen, financieel en vastgoeddeskundige, is er in Ho Chi Minhstad geen gebrek aan grond, maar eerder aan systematische planning. "Als een gebied volledig is gepland met infrastructuur, scholen, parken en vervoer, is het zeker mogelijk om tientallen hoogbouwappartementen te bouwen. Maar wanneer de planning gefragmenteerd is en het land in kleine stukken wordt verdeeld, kunnen er slechts enkele tientallen laagbouwwoningen worden gebouwd, wat leidt tot ernstige verspilling van grondgelden", aldus de heer Nguyen Duy Chuyen.

Bovendien zijn de investeringsprocedures voor sociale woningbouwprojecten nog steeds ingewikkeld. Naast de procedures voor het goedkeuren van investeringsbeleid, het erkennen van investeerders, het goedkeuren van gedetailleerde planningen op een schaal van 1/500, het goedkeuren van investeringen, het toewijzen van grond, het berekenen van grondgebruiksvergoedingen en het storten van deposito's zoals bij commerciële woningen, moeten sociale woningbouwprojecten ook taxaties uitvoeren van sociale woningprijzen, de onderwerpen van aankoop en huurkoop van sociale woningen bevestigen, en documenten beoordelen, enz. Dit verlengt de tijd, verhoogt de alternatieve kosten en ontmoedigt investeerders. Tegelijkertijd is het mechanisme voor grondwaardering en het vaststellen van financiële verplichtingen nog steeds omslachtig en overlapt het tussen instanties.

"Er zijn veel redenen voor het tekort aan sociale woningen, maar de belangrijkste is dat het aanvragen van een vergunning voor de bouw van sociale woningen erg ingewikkeld is. Tegelijkertijd is het bouwen van commerciële woningen eenvoudiger en winstgevender, dus waarom zou je kiezen voor een moeilijkere optie met minder winst? Bovendien is stedenbouw niet geschikt. Veel bouwkavels mogen alleen laagbouwwoningen met een lage bouwdichtheid bouwen, waardoor grootschalige sociale woningbouwprojecten onmogelijk zijn", aldus de heer Nguyen Duy Chuyen.

Bedrijven die actief zijn in deze sector kampen niet alleen met procedurele problemen, maar ook met veel financiële problemen. De heer Nguyen Van Thanh Huy, adjunct-directeur-generaal van Becamex IDC Corporation, deelde: "De grootste uitdaging voor bedrijven is de kapitaaldruk en de inputkosten. De kosten voor terreinopruiming, investeringen in infrastructuur en rente op leningen zijn allemaal sterk gestegen, terwijl de winstmarge van de sociale woningbouwsector laag is, waardoor het voor bedrijven moeilijk is om de cashflow te behouden."

Bovendien duurt de uitvoering van een sociaal huisvestingsproject vaak jaren, met alle juridische procedures die daarbij komen kijken: van het wijzigen van bestemmingsplannen en het goedkeuren van de planning tot het verlenen van bouwvergunningen, de bouw, de procedures voor het uitgeven van roze boeken... "De lange procedures zorgen ervoor dat veel projecten stagneren, de kosten stijgen en de financiële risico's toenemen. Zonder een specifiek ondersteuningsmechanisme is het voor bedrijven erg moeilijk om op de lange termijn gemotiveerd te blijven om te investeren", benadrukte de heer Huy.

Volgens de heer Nguyen Van Thanh Huy is een ander probleem het evenwicht tussen sociale doelstellingen en economische efficiëntie. Sociale huisvesting wordt gedwongen de verkoopprijzen laag te houden, terwijl de kosten van materialen, arbeid en infrastructuur marktconform blijven. Zonder preferentiële kredietbronnen of prijsondersteuningsmechanismen maken bedrijven vrijwel geen winst. Dit verklaart waarom het aantal bedrijven dat investeert in sociale huisvesting zeer laag is in vergelijking met het segment van commerciële woningen.

Er zijn nog steeds veel tekortkomingen

Naast omslachtige juridische procedures kampt sociale huisvesting ook met het probleem van ongeschikte geografische locaties. Mevrouw Pham Thi Hang, docent in de wijk Chanh Hung (Ho Chi Minhstad), zei ook: "Mijn werkplek bevindt zich midden in het stadscentrum, terwijl de meeste sociale woningbouwprojecten in afgelegen gebieden zoals Binh Duong of Hoc Mon worden gebouwd. Dit maakt woon-werkverkeer, lesgeven en de zorg voor het gezin erg lastig."

Dr. Nguyen Kim Duc, adjunct-directeur van het Institute for Regional Development Research and Consulting van de Economische Universiteit van Ho Chi Minhstad, zei dat het grondfonds voor sociale woningbouw in Ho Chi Minhstad nog steeds zeer beperkt is. Op veel plaatsen is er wel grond, maar een gebrek aan synchrone technische en sociale infrastructuur zoals vervoer, scholen en ziekenhuizen, waardoor het moeilijk is om projecten effectief uit te voeren. "Het is onmogelijk om een ​​duurzame woonwijk te creëren als er alleen woningen zijn, maar geen infrastructuur voor voorzieningen en verbonden woonruimte", aldus de heer Duc.

Bovendien hanteert Ho Chi Minhstad weliswaar een leenbeleid voor mensen met een laag inkomen via het City Housing Development Fund (tot 900 miljoen VND met een voorkeursrente van 4,7% per jaar), maar dit leenbedrag is nog steeds laag in vergelijking met de waarde van het huis en het aantal leningontvangers is beperkt.

"De voorwaarden voor het kopen van sociale huurwoningen zijn ook ontoereikend. Alleen mensen die echt in de problemen zitten en geen onroerend goed bezitten, kunnen een woning kopen, maar de huidige regelgeving geldt slechts binnen één provincie. Er zullen dus gevallen zijn waarin mensen in andere provincies veel huizen bezitten, maar als ze geen huis in Ho Chi Minhstad bezitten, kunnen ze nog steeds sociale huurwoningen kopen. Integendeel, werknemers met een inkomen van ongeveer 16 miljoen euro per maand vallen af ​​omdat ze niet aan de aanvraagvereisten voldoen", analyseerde de heer Chuyen verder.

Bovendien is er nog steeds een situatie waarin veel sociale huurwoningen geregistreerd staan ​​op naam van mensen die er eigenlijk niet hoeven te wonen. Dit verstoort het socialezekerheidsbeleid en ondermijnt het vertrouwen van het publiek in het sociale huisvestingsprogramma.

Laatste artikel: Het creëren van een transparant mechanisme om speculatie te voorkomen

Bron: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm