Aanscherping van de hypotheekrenteaftrek voor onroerend goed: de markt kan vertragen, maar wordt transparanter

De heer Nguyen Quang Huy, CEO van de Faculteit Financiën en Bankwezen (Nguyen Trai Universiteit), zei dat de bovengenoemde regelgeving op korte termijn kan leiden tot een tijdelijke stagnatie van de markt, met name in het primaire segment en projecten in de beginfase van kapitaalmobilisatie. Sommige beleggers die kortetermijnhefboomwerking gebruiken, zullen minder kansen krijgen en de liquiditeit zal licht afnemen.

Op de middellange en lange termijn is dit echter een noodzakelijk zuiveringsproces: de kredietstromen worden gereguleerd in de richting van reële kopers en reële projecten, de kwaliteit van de bankgaranties wordt verbeterd en het marktvertrouwen wordt versterkt op een transparantere en stabielere basis.

Indien dit beleid op gecoördineerde wijze wordt geïmplementeerd, met duidelijke richtlijnen, transparante blokkeringsmechanismen en gestandaardiseerde risicobeheersingsprocessen, zal het niet alleen kapitaalstromen voorkomen, maar ook een veiliger operationeel kader creëren voor banken, bedrijven en kopers. Van daaruit kan de vastgoedmarkt evolueren van de fase van "groei gebaseerd op leverage" naar "ontwikkeling gebaseerd op reële financiële draagkracht en reële waarde van activa".

Strengere kredietverstrekking op vastgoeddeposito's: de markt zal worden gezuiverd. (Illustratiefoto: Minh Duc).

De heer Huy analyseerde verder dat de Staatsbank van Regio 2 van banken verlangt dat stop met het uitlenen van depositobetalingen Het gebruik van een 'schriftelijke overeenkomst' (of een vergelijkbare vorm) bij de aankoop van onroerend goed is een strategische maatregel voor kredietregulering. Hiermee toont de beheerder aan dat hij voorzichtig te werk gaat bij het beheersen van risico's en het terugleiden van kapitaalstromen naar duurzame ontwikkelingsdoelstellingen.

In essentie gaat het hier niet om extreme verkrappingsmaatregelen, maar om een noodzakelijke aanpassing om de veiligheid van het financiële en bancaire systeem te waarborgen en tegelijkertijd de discipline op de vastgoedmarkt te herstellen na een periode van sterke groei en hoge schuldenlast.

Bij vastgoedkredieten lenen banken doorgaans slechts 50-70% van de getaxeerde waarde van het onroerend goed en keren ze pas uit wanneer de klant het eigen vermogen heeft aangevuld. Recentelijk is er echter een fenomeen ontstaan waarbij sommige klanten kapitaal lenen om de aanbetaling te voldoen - de fase waarin het onroerend goed nog niet is opgericht, het project nog niet aan de wettelijke voorwaarden voldoet, of zelfs alleen bestaat in de vorm van een reserveringsovereenkomst of een contract voor de eerste aanbetaling.

In die tijd verstrekten banken leningen op basis van 'overeenkomsten', waarvoor geen duidelijke juridische basis bestond. Hierdoor stroomden de kredietstromen naar risicogebieden, waar gemakkelijk geschillen en slechte schulden konden ontstaan.

Bovendien wakkert het uitlenen van deposito's onbedoeld ook speculatieve activiteiten aan, waarbij investeerders hetzelfde kapitaal gebruiken om veel verschillende producten te deponeren en verwachten dat de bank blijft uitkeren volgens de verhouding.

Deze hefboomcyclus creëert een grote investeringsvraag, wat bijdraagt aan prijsstijgingen en de balans tussen vraag en aanbod sterk beïnvloedt, waardoor de markt vatbaar wordt voor oververhitting. Wanneer de trend omkeert, nemen hefboomtransacties snel af, wat leidt tot het risico van annulering van deposito's, opschorting van betalingen, druk op beleggers en toenemende risico's voor het kredietsysteem.

In die context kan het opschorten van depositoleningen worden beschouwd als een redelijke voorzorgsmaatregel, die de markt helpt terug te keren naar een gezonde financiële situatie. Dit beleid is bedoeld om kopers van echte huizen te beschermen en transacties te dwingen terug te keren naar een standaard juridische basis: alleen wanneer het project in aanmerking komt voor verkoop, de waarde van het onroerend goed transparant is vastgesteld, zal de bank krediet verlenen en uitbetalen op basis van de voortgang. Kopers moeten over een overeenkomstig bedrag aan eigen vermogen beschikken, waardoor ze beter moeten nadenken voordat ze een aanbetaling doen, waardoor het risico wordt geminimaliseerd om verstrikt te raken in projecten die juridisch niet zijn afgerond of ingewikkelde contracten hebben.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), deelde deze mening en zei dat het noodzakelijk is om kredietinstellingen te verplichten geen leningen te verstrekken of deposito's te betalen voor toekomstige transacties die op het moment van de storting niet aan de voorwaarden voldeden.

" In geval van illegale verkaveling en verkoop van grond of appartementenprojecten waarvan de fundering nog niet is voltooid en die niet voldoen aan de voorwaarden voor kapitaalmobilisatie volgens de regelgeving, kunnen klanten geen kapitaal lenen om een aanbetaling te doen. Dit is om de wettelijke en legitieme rechten en belangen van klanten die onroerend goed en toekomstige woningen kopen of leasen te beschermen en om bij te dragen aan de opbouw van een gezonde vastgoedmarkt ", aldus de heer Le Hoang Chau.

De heer Giang Anh Tuan, directeur van Tuan Anh Real Estate, was het ook eens met deze nieuwe eis, omdat deze de markt zal zuiveren en de risico's voor zowel banken als kredietnemers zal verminderen. De heer Tuan voegde eraan toe dat beleggers die niet over voldoende juridische status beschikken om producten te verkopen, kapitaal moeten mobiliseren via het depositokanaal. Het aanscherpen van de kredietverlening zal daarom helpen om beleggers met zwakke financiën te elimineren.

Klanten die direct vanaf de aanbetaling lenen, zien ook dat hun financiële potentieel zwak is en dat zij speculanten zijn die "dieven met de blote handen vangen". Door de aflossingsvrije periode voor de aanbetaling te verhogen, kan de groep speculanten, surfers en mensen zonder echte woonbehoeften worden verkleind. Zo kunnen huizenkopers met echte woonbehoeften dichter bij de mogelijkheid komen om een huis te kopen.

Volgens hem is deze eis bedoeld om het doel van het kapitaalgebruik van kredietnemers strikt te controleren en kredietrisico's te beheersen.

Voor projecten die op het moment van deponering volgens de wettelijke bepalingen in aanmerking komen voor uitvoering, lenen kredietinstellingen nog steeds geld uit om deposito's te betalen voor normale toekomstige transacties. Dit is dus geen kapitaalverkrappende maatregel, waardoor de vastgoedmarkt er niet veel last van zal hebben.

Vastgoedondernemingen die aan de wet voldoen, worden niet getroffen. Klanten kunnen immers nog steeds krediet opnemen voor toekomstige vastgoed- en woningbouwprojecten die voldoen aan de voorwaarden voor kapitaalmobilisatie, om deposito's te betalen.

Huizenkopers beperken risico's. (Illustratie: Minh Duc).

Economisch expert Dr. Dinh The Hien gaf eerder zijn mening over deze kwestie en stelde ook dat het operationele principe van banken is om risicomanagement te hanteren. Banken lenen doorgaans alleen uit op basis van de aard van de zaak. Bovendien is de initiële aanbetaling erg laag en slechts het begin. Als de vastgoedkoper die niet heeft, hoe kan de bank dan een lening aangaan?

Het annuleren van deposito's en onroerend goed dat niet voldoet aan de voorwaarden om juridische procedures te voltooien, is normaal en komt in de praktijk vaak voor. Op dat moment is deze lening te riskant om een slechte schuld voor de bank te worden.

Volgens hem zijn investeringsactiviteiten zoals deposito's en initiële kapitaalinbreng niet de moeite waard om aan banken te lenen. Naast de regelgeving om de financiële draagkracht aan te tonen bij het sturen van kinderen naar het buitenland om te studeren, en de garantie van kapitaalinbreng om een bedrijf op te zetten, verliest het de betekenis van het aantonen van de financiële draagkracht voor deze activiteiten.

Daarom zijn deze werkzaamheden noodzakelijk en worden ze gedetailleerder uitgevoerd om de veiligheid van het banksysteem te vergroten, zonder dat dit gevolgen heeft voor de algemene kredietsituatie van banken of de vastgoedmarkt.

Bron: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html